사람들은 신축하면 뭐든지 좋다고 생각한다. 특히, 서울 신축 아파트는 가치가 날이 갈수록 더 좋아지고 공급이 줄어든 만큼 희소성이 있다. 하지만 신축 빌라와 신축 빌라는 다르다. 신축 빌라를 전세 계약할 때는 정말 조심해야 한다. 게다가 오피스텔은 "용도"에 따라 전세가 불가능할 수도 있다. 주거용이 아니라 업무용이면 전입신고가 불가능하여 대항력이 없어 나의 전세금을 지킬 수 없어 위험하다.

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오늘은 미등기 부동산 계약시 주의사항 신축 빌라 오피스텔 전세사기 방지에 대한 포스팅입니다.

미등기 건물이란 건물이 완공되어 실제로 건물이 존재하지만 건물의 소유권을 나타내는 "등기부등본" 상에는 등록되지 않은 상태이다. 건물이 존재하더라도 법적으로는 존재하지 않는다는 것이다. 등기부등본이 없다보니 권리관계를 파악할 수 없어 분양계약서 등으로만 소유자 여부를 판단할 수 있다.

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또 헷갈리는 것이 무허가 건물인데 무허가 건물은 건축법에 따라 필요한 허가를 받지 않고 지어진 건물을 의미한다. 건축물의 기본 정보가 기록된 "건축물대장"이 없다는 것으로 정부나 지자체의 관리 대상에 포함하지 않고 건축물이 법적 기준을 만족하지 못한 경우가 많다. 무허가 건물은 재개발 물건이 될 수 있지만 매년 토지세를 내야한다.

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만약, 미등기 부동산이 건축물 대장상 매도인의 소유로 되어있다면 매도인이 "소유권 보존등기"를 신청할 수 있다. 건물의 소유권 보존등기란 소유자의 신청에 의해 미등기의 건물에 소유권이 등기가 되는 것이다.그런데 매도인이 등기에 협조하지 않는다면 매수인은 매도인을 상대로 매매를 원인으로 한 "소유권 이전 등기 소송"을 하여 소유권 이전등기를 할 수 있다.

미등기 부동산을 계약하기 전 실제 소유자인지 확인하는 것이 굉장히 중요한데, 등기부등본을 확인할 수 없기 때문에 분양계약서 원본과 임대인의 신분증을 꼭 대조해야 한다. 그리고 신축의 경우 분양사나 신탁회사가 소유자일 경우가 있기에 분양하는 사람은 실제 주인이 아니라는 것을 꼭 기억해야 한다.

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그래서 수분양자의 분양대금 납부현황과 중도금 대출현황, 미납현황을 꼭 확인해야 한다. 분양권이라면 분양권이 중간에 바뀌는 전매절차가 있었다면 공급계약서 뒷면의 권리승계내역도 체크해야한다. 분양권 상태의 임대차 계약은 소유권 이전 전에 진행되는 임대차 계약이므로 소유권 이전에 문제가 없는지 확인해야 한다.

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전세보증금을 송금할 때는 반드시 임대인(수분양자) 명의의 계좌로 송금해야한다. 대리인과 계약하는 경우에도 임대인의 계좌에 송금해야하며 송금 전 대리인의 위임장과 신분증을 확인해야한다. 무조건 대리인은 다시 한번 신분을 확인해야하는 것이 안전하다.

신축 오피스텔은 등기부등본이 없기에 주인의 공급계약서, 신분증을 꼭 확인하고 전세계약시 꼭 "용도"가 "주거용"인지 확인한다. 용도가 주거용이 아니면 전입신고가 불가능하기에 전세금을 안전하게 지키지 못한다. 또한, 전세보증보험이 가입할 수 있는지 꼭 확인하고 집주인은 해당 오피스텔로 은행 담보대출의 근저당권을 설정하지 않는다는 특약을 설정해야 한다.

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예를들어, 오피스텔의 공급가격이 3억이라면, 공급가격의 90%인 2억 7천만원, 여기에 90%를 적용하여 2억 4,300만원까지가 전세보증보험에 가입할 수 있는 조건을 충족하는 것이다. 게다가 신축 오피스텔의 경우 계약 후 바로 전세보증보험을 신청할 수 없다.

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사용승인 후 건축물대장과 등기가 완료된 후에야 신청할 수 있다. 그러므로 등기가 나오기 전 확정일자를 미리 부여받고 등기 나온 후에 은행에 방문하여 전세보증보험을 신청하면 된다.

전세사기를 방지하기 위해서 ⓐ 전입신고 + 점유로 대항력을 갖추어야 한다. ⓑ 확정일자를 받아야한다. 임차인이 대항요건을 갖추고 확정일자까지 받게된다면 "우선변제권"을 받을 수 있다. 그러나 대항요건(전입신고 + 점유)이 없이 확정일자를 받으면 우선변제권은 인정이 되지 않으므로 대항력을 꼭 갖추어야 한다.

전입신고는 이사하고 세대주 등 신고의무자들은 이사한 날부터 14일 이내에 반드시 전입신고해야하고 "집에 점유하는 것과 전입신고"를 하는 것으로 대항력이 발생하고 전입신고를 14일 이내 하지 않으면 과태료를 내야 한다. 확정일자는 주택이 경매 등에 내가 살던 집이 팔려나갈 위기가 있을 때 "우선변제권"을 통해 차순위보다 먼저 채권을 변제받을 수 있는 권리다.

또한, 대항요건과 확정일자를 언제 갖추어느냐에 따라 효력이 발생하는 시점이 다르므로 중요하게 기억해야한다. 바로 "전입신고 + 확정일자"를 받아야 전입신고와 확정일자를 받은 다음날 0시에 적용되므로 그 전까지 어떤 은행 담보대출을 받지 못하도록 "특약"을 설정해야 한다.