서대문구에 유명한 곳은 단연, 연세대, 홍대이다. 그래도 북아현 뉴타운이나 홍제2구역, 홍은1구역의 재개발도 추진 중이기에 해당 구역에 관심을 갖고 있다면 돈을 벌 수 있는 시기가 올 수도 있다. 서대문구 홍은동에는 작년 숲세권으로 유명한 서대문 센트럴아이파크가 분양되었지만 현재는 미분양되었고 분양율 98%이고 잔여세대가 15세대 정도 남았다.

이는 아쉬운 입지에 고분양가로 사람들이 많이 욕을 했던 곳이고 해당 구역 근처에는 모아타운, 신통기획 밭으로 향후 다 개발이 된다면 홍은동의 입지도 좀더 개선될 것이다. 신촌은 이화여대와 연세대, 서강대 등 서울의 내노라하는 대학교들이 있어 상권이 발달되었고 마포와도 근접하여 2호선 신촌역을 타고 일자리 지구에 빠르게 갈 수 있다. 그래서 신촌럭키도 그에 힘입어 높은 가격을 형성하고 있다.

​

오늘은 북아현뉴타운 호재 신촌럭키 재건축 역세권 용적률 상향시 분담금은 ?에 대한 분석입니다.

신촌은 서대문구 중서부에 위치한 대학가인 신촌동, 창천동, 마포구 노고산동 일대를 일컫는다. 하지만 지방에서는 "신촌을 못 가"로 더 유명하여 솔직히 신촌을 잘 모르는데, 연세대나 서강대, 이화여대 근처라하면 "아 대학가구나!"한다. 이 지역은 전국에서 가장 유명한 대학교가 있기 때문에 지방에서 상경한 학생들을 대상으로 원룸촌, 하숙집 등이 많다.

​

2호선 신촌역 북측 출구로 모텔지대가 나오고 원룸촌 및 하숙집 등 자취촌들은 대체로 초반엔 경사가 낮았다가 경사가 올라가는 편이다. 동 서쪽의 연남동 대안 연희로 동측이나 동교동삼거리 부근은 대학가와 거리가 멀어 일반 주민들이 거주하는 다세대주택들이 많다. 아무리 인구가 감소하고 학생 수가 줄어든다고 해도 "연세대"나 "서강대"급의 학교들은 지방대와 다르다.

지방에서 공부로 성공하여 상급 대학교로 가려는 학생들이 많아 대한민국에 대학이 있고 학생들이 있다면 해당 근처 원룸촌들은 계속 수요가 있다. 신촌 근처에는 마포의 핵심지구인 공덕동, 아현동도 있고 북아현동도 재개발을 통해 아파트가 대량으로 공급된다면 향후 더 기대가 되는 곳이다.

​

북아현동은 2구역 2,232세대로 3구역은 4,821세대를 합쳐 무려 7천세대 이상이 공급되는 재개발로 진행 중이다. 이 정도 대규모 주택공급은 서울시 내에선 앞으로는 보기 힘들 것이고 서울 도심 4대문과 근처에 있어 일자리 지구에 접근성도 좋다. 그리고 북아현 뉴타운에서 탄생한 e편한세상신촌 근처 신촌럭키아아파트가 있다.

여담으로 이름이 똑같아서 놀랐는데 필자가 지방의 대현동에 오래 살았기 때문이다. 서대문구에도 똑같은 대현동이 있는데 "신촌럭키"는 99년 준공, 용적률 229%, 855세대의 아파트로 아직 재건축 연한이 안되었다. 재건축이 되려면 30년이 지나야하므로 아직 젊어(?) 재건축은 되기는 힘들어보이나 최근 재건축 추진준비위원회가 설립되었다.

하지만 신촌럭키는 사용승인일이 1993년로 인정한다는 공문을 통해 이미 30년 이상으로 보고 재건축 추진이 가능할 수도 있다. 신촌럭키는 언덕이 높고(여름에 힘들다고함) 층간 벽간 소음이 있고 근처가 조용하고 평화롭다고 하지만 대학교가 근처라 축제 때는 어쩔 수 없이 시끄러울 수 있다. 경의중앙선 신촌역과 2호선 이대역을 이용할 수 있는 더블역세권이다.

​

대신초등학교나 북성초등학교를 안고 있는 초품아이며 조금만 가면 북아현동 한성중, 한성고가 있다. 최근 재건축 조합설립의 조건이 완화되었는데 주민 조합 동의율이 75%에서 70%로 감소하였다. 역세권의 경우 역세권 특례를 받아 법적 상한기준에서 1.5배 이상 용적률이 상향될 수도 있다. 정부에서는 안전진단 없이 재건축을 추진하려하지만 아직 실행은 되지 못하고 있다.

신촌럭키의 대지면적은 11,235평이고 평균 대지지분은 13평으로 상당히 높은 편이다. 용적률이 229%이므로 용적률이 적용된 연면적은 25,728평이다. 3종일반주거지역의 상한용적률은 보통 280~300%인데, 역세권 용적률 혜택을 받아 350%까지 상향된다고 가정하면 연면적은 39,322평이다.

공사비는 평당 850만원으로 가정하였다. 지하와 주차시설 등 기반시설을 포함한 350%의 연면적에 1.2배를 곱하면 47,186평이고 총 공사비용은 4,010억이다. 기타사업비로 예비비, 금융비용, 조합운영비 등 각종 비용을 합쳐 1,500억으로 가정하였다. 총 비용은 5,510억이다.

현재 신촌럭키는 평당 3,500만원 이상이기에 종전자산평가액은 평당 3천만원으로 가정하였다. 기존 아파트의 연면적이 25,728평이므로 총 종전자산평가액은 7,718억이다.

350%의 용적률을 적용한 아파트 정비면적은 39,322평이고 여기에 15%의 임대주택, 3,000평의 상가면적을 가정하였다. 임대주택 면적은 5,898평이고 임대주택 수익은 평당 1,500만원으로 가정하면 885억이다. 상가는 평당 2,500만원으로 가정하면 상가 수익은 750억이다.

​

조합원 분양면적이 기존에는 25,728평이고 조합원 분양가는 평당 3,500만원으로 가정하면 조합원 분양수익은 9,005억이다. 일반분양 면적은 4,696평이고 평당 4,500만원으로 가정하면 2,113억이다. 총 수익은 12,753억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 0.93이 나온다. 상당히 용적률을 상향시켰지만 기존 용적률이 높다보니 사업성이 조금 떨어진다. 하지만 종전자산평가액이 좀더 낮거나 일반분양 수익이나 조합원 분양수익이 더 높다면 사업성은 이보다 더 높아질 것이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 9억이라면 권리가액은 837,000,000억이고 조합원 분양가가 12억이라면 분담금은 3억 6,300만원이다.