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알짜 중견 건설사인 신동아 건설이 법정관리를 신청했다. 한마디로 부도가 난 것인데 꽤 괜찮은 중견 건설사임에도 유동성 위기로 부도가 나서 상당한 충격이다. 요즘 분양가는 끝없이 오르는 중인데 대체 왜 건설사는 부도가 나는걸까?
신동아건설 부도
신동아건설은 63빌딩을 지었던 건설사이다. 시공능력평가 58위의 중견 건설사이다. 2010년에 워크아웃을 신청했다가 2019년 워크아웃을 졸업했다. 그런데 5년만에 다시 유동성 위기로 인해 법정관리를 신청했다.
신동아건설의 PF 채무보증 규모는 약 4천억원이다. 최근 분양한 검단신도시 파밀리에 엘리프 등에서 미분양이 발생했고 공사 미수금이 증가하면서 유동성 악화를 겪었다. 검단신도시 파밀리에 엘리프는 당첨자 발표일에 모집공고를 취소했고 현재 공사가 중단된 상태이다.
건설사 부도
건설사 부도는 매년 늘어나고 있다. 2021년에는 12곳이었다가 2024년에는 30곳으로 2배 넘게 늘었다. 그런데 요새 분양가는 하루가 멀다 하고 오르고 있다. 강남 청약이 많았던 2024년 12월 기준으로 서울 평균 분양가는 무려 6,591만원이다.
분양가가 이렇게 비싸면 건설사 수익도 좋은거 아닌가? 생각할 수 있지만 그렇게 보긴 어렵다.
현재 건설공사비 지수는 매년 오르고 있다. 분양가가 오른 것은 급등한 공사비를 반영하기 위한 것이다. 문제는 서울에서는 비싼 분양가가 통하지만 지방은 아니라는 거다. 지방 청약 149단지 중 73곳이 미분양이었다.
아파트를 지을 때는 건설사에서 공사비를 선투입하고 나중에 물가상승분을 반영해서 공사비를 조정한다. 하지만 조합에서 생각하는 공사비와 건설사에서 생각하는 공사비 간의 차이가 크다보니 조정도 쉽지않다.
그나마 시공능력 10위권 내의 1군 건설사들은 대부분 서울, 수도권에 위치한 알짜배기 사업장에서 공사를 하고 있다보니 준공 후 미청구 공사비를 정산받을 가능성이 높다. 하지만 중견 건설사는 대부분 지방에서 공사를 하다보니 비싼 분양가를 받아주는 사람이 없어 미분양이 나고 악성 채권이 되면서 유동성 위기에 빠지게 된다.
이런 와중에 층간소음, 에너지 규제가 강화되었다. 앞으로 신축 아파트는 층간소음 기준을 맞추지 못하면 준공 승인이 나지 않는다. 또한 태양광 같은 신재생 에너지 설비로 에너지 소요량을 자체적으로 충당하는 친환경 건물로 지어야 한다. 이 규제로 인해 건설비용은 30% 가량 증가할 것으로 예상된다.
투자 comment
건설사 부도를 막기 위해선 결국 지방 부동산 살리기가 필요하다. 현재 정부에서 지방 미분양 아파트 구입 시 취득세, 양도세 세금 혜택을 주고 있긴 하지만 큰 효과는 보지 못하고 있다.
특히나 현재 부동산 정책이 서울·수도권의 똘똘한 한채 위주로 되어있다보니 소극적인 세제 혜택만으로는 사람들이 굳이 지방 미분양 아파트를 살 이유가 없다.
현재 경기 위축, 지방 부동산 침체, 대출 규제, 국정 공백 등 여러 악재가 겹쳐 시장 심리는 완전히 죽어있다. 시장 심리가 살아나면 미분양이 해소되면서 PF 부실 문제도 자연스럽게 해소될 수 있겠지만 단기간에 해결될 문제로 보이진 않는다.
