경상남도의 창원은 울산과 비슷하게 공업의 도시로 많은 일자리가 있다. 현재 창원은 창원과 진해, 마산 통합 "마창진"으로 많이 불린다. 창원에도 현대로템 등 대기업들이 많아 일자리를 찾아 많은 사람들이 모였다. 그 중 창원이 가장 큰 도시이며 창원의 용지호수 아이파크는 창원의 대장으로 가장 높은 시세를 형성하고 있다. 그리고 용지호수 근처 재건축 기한이 도래한 아파트들이 꽤 있고 현재 진행 중이다.

오늘은 창원 성산구 대장 용호동 용지호수 용지(용호)무학 재건축 분석입니다.

창원은 25년을 기준으로 외국인 포함 마창진 통합한 인구 100만명이 무너졌다. 이는 무려 14년 6개월만이고 작년 12월에 따르면 99만 9,858명으로 집계되었다. 창원은 마산, 진해가 통합하여 "마창진"이라는 특례시가 되었고 창원, 마산, 진해의 특색에 따라 권역별 특색을 살린 도시개발계획이 진행 중이다.

상권으로 유명한 곳은 상남동인데, 창원 사람들이 말하길 상남동의 불빛은 우주에서 보인다나 뭐라나. 상남동은 학원가도 섞여있지만 유흥가로 발전되어 밤에는 기묘한 분위기를 일으킨다. 상남동에는 백화점들이, 중앙동에는 이마트 창원점, 롯데마트 등의 인프라가 갖추어져 있다.

​

창원은 창원국가산업단지가 있어 주민소득이 꽤나 괜찮은 편이고 실제로 진해(해군 제외하고는 아무 것도 없다)시를 제외하면 인구 감소가 일어나지 않고 있다. 이는 당연히 일자리가 많기 때문인데, 지방 중에서 질 좋은 일자리가 많은 곳은 그나마 창원이고 넘버원은 울산이다.

창원시청 본청, 창원교육지원청, 경상남도교육청, 부산지방고용노동청 창원지점 등의 주요 관공서가 몰려 있고 고소득자 전문직이나 대기업 근무자들이 주로 용호동에 거주한다. 용지호수는 주말에 나들이하기 좋으며 항상 주말마다 북적북적하는데 근처 아파트들은 주거환경이 굉장히 쾌적하다. 이곳의 롯데아파트와 은아아파트는 고도제한이 걸려 재개발이 어려움에 불구하고 집값이 비싸다.

창원의 대장 아파트는 용지호수 옆 "용지 아이파크"이다. 백화점, 마트 등 상업지구, 반송과 상남의 좋은 학원가, 용지호수를 비롯한 여러 공원과 문화시설이 몰빵되어 있는 곳이다. 다만, 다소 아쉬운 내부구조와 아쉬운 초등학교 등학로가 단점이긴 하다. 그리고 근처 용지더샵레이크파크도 2인자로써 입지를 공고히 하고 있다.

조합이 설립되려면 주민동의율(75% → 70%)와 각 동별 50%의 동의를 이끌어내야한다. 현재 PM회사가 선정되어 조합설립을 위해 추진위원회와 함께 주민들의 동의를 이끌어내고 있다. 용남초등학교를 안고 있으며 창원중앙도서관, 반림중학교 등 학업성취도가 높은 학교들이 모여있다. 평당 1,600만원 정도로 거래가 되고 있다,

용지무학은 1987년, 1,040세대, 대지면적 14,486평, 용적률 132%의 2종전용주거지역으로 용적률의 제한이 있다.(최대 216%, 기준용적률 150%, 인센티브 66%) 하지만 노후계획도시특별법에 의해 용적률이 300%까지 상향된다면 어떻게 될 지 계산해보았다. 기존의 용지무학 연면적은 용적률 132%를 적용하면 19,121평이다. 용적률 300%를 적용하면 연면적은 43,458평까지 증가한다.

일단 용적률이 낮아 쾌적하고 사업성이 잘 나온다. 공사비를 평당 800만원으로 가정하고 지하층 및 부대시설을 포함하여 연면적을 1.2배를 하면 52,149평이다. 공사비는 총 4,171억이다. 여기에 기타사업비 예비비, 금융비용, 조합운영비 등을 포함해 2천억이라 가정하면 총 비용은 6,171억이다.

​

종전자산평가액은 기존에 평당 1,600만원 이상으로 거래되므로 평당 1,500만원으로 가정하여 기존 연면적에 곱한다. 기존 연면적이 19,121평이므로 종전자산평가액은 2,868억이다.

임대주택은 15%로 가정하고 상가면적은 3천평으로 가정했다. 임대주택 면적은 6,518평이고 평당 1,000만원으로 가정하면 임대주택 분양수익은 652억이다. 상가수익은 평당 1,500만원으로 가정하면 450억이다.

​

기존 조합원 면적은 19,121억이고 조합원 분양가는 평당 2천만원으로 가정하면 조합원 분양수익은 3,824억이다. 일반분양 면적은 (43,458평 - 19,121평 - 3,000평 - 6,518평 = 14,819평)이므로 평당 2,800만원 수준으로 가정하면 일반분양 수익은 4,150억이다. 총 수익은 9,076억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 1.01으로 평타를 치는 사업성이 나온다. 물론 조합원 분양가나 일반분양가가 더 상승한다면 비례율은 더 상승할 확률이 높다. 아마 일반분양가 상승으로 인하여 비례율 상승이 예상된다. 만약, 나의 종전자산평가액이 3억이라면 권리가액은 3억 300만원이고 조합원 분양가가 4억이라면 분담금은 9,700만원이다.