재개발은 재건축과 다르게 아파트 말고 다른 물건으로도 아파트 입주권을 받을 수 있다. 무허가주택, 도로, 토지와 상가 등이 해당되는데 보통 많은 사람들은 다가구주택, 다세대주택만 가능한 줄 안다. 그러나 토지나 도로를 가지고 있다고 해도 무조건 아파트 입주권을 받을 수 없다. 해당 구역의 최소 분양대상 면적을 만족해야하기 때문이다. 서울시의 경우 90㎡ 이상이 되어야 토지로 아파트 분양권을 받을 수 있다.

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오늘은 무허가 도로 토지 상가로 재개발 아파트 분양권 받는 방법입니다.

무허가주택, 소위 "뚜껑"이라 불리는 물건으로도 새 아파트 입주권을 받을 수는 있다. 재개발 투자의 가장 좋은 점은 본인의 상황에 맞는 물건을 골라 투자할 수 있다는 것이다. 투자금을 최소화하고 싶다면 빌라나 무허가주택을 고르면 되지만 뚜껑은 조심해야 한다.

무허가주택은 대부분 시나 국가의 토지를 점유한 형태라 일정기간마다 토지사용료를 내야한다. 이때, 토지사용료는 점유한 땅의 크기에 비례한다. 무허가주택의 임차인 월세로 거주하는데 이런 무허가주택을 매수하면 월세를 받아 토지사용료를 내는 편이다.

무허가건물은 사유지 무허가건축물과 국유지나 시유지 무허가건축물로 나뉘는 편이다. 대부분 시유지나 국유지인데, 땅 주인이 "성동구청"이라면 시유지이고 철도청이나 산림청 같으면 국유지이다. 사유지 무허가건축물은 땅은 내 땅이기에 감정평가가 잘 나오는 편이고 국유지나 시유지 무허가건축물은 감정평가액이 적게 나오기에 상대적으로 초기 투자금이 적다. 그러나 권리가액이 낮아 분담금이 큰 편이다.

무허가주택은 취득세가 4.6%로 초기에 빌라나 다가구주택보다 비싸지만 이주가 끝나고 멸실등기 후 가치가 상승한다. 이유는 모든 입주권이 토지의 취득세인 4.6%를 적용받기 때문이다. 시유지나 국유지 무허가주택 소유자는 관리처분인가 이후 무허가건물이 점유한 토지를 불하(공공기관 땅을 개인이 사는 것)할 지 선택할 수 있다.

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불하받지 않아도 입주권을 받을 수 있고 불하받더라도 장기로 분납이 가능하다. 불하받는다면 감정평가액이 높아지는 장점이 있는데 불하받아도 권리가액이 차이가 없으면 불하받지 않는다.

도로나 나대지로 아파트 입주권을 받을 수 있지만 보통 도로의 감정평가액은 근처 토지 감정평가액의 1/2~1/3 정도로 계산된다. 도로나 나대지로 아파트 입주권을 받으려면 "대지지분이 90㎡ 이상"이 되어야 하고 "30~90㎡의 토지인 경우 전 세대원이 무주택여야 하고 반드시 1필지, 지목 및 현황이 도로여야 한다" 게다가 사업시행인가 고시일부터 공사완료 고시일까지 무주택여야 하는데 반드시 "매도인도 무주택"이어야 한다.

도로 및 나대지는 입주권으로 전환되는 관리처분인가일 전까지는 주택 수에 포함되지 않고 도로의 경우 경매 감정평가액이 낮고 재산세를 내지 않기에 다주택자들에게 취득세 면에서 유리하다. 그러나 취득세율이 4.6%라 다소 높을 수 있다. 3주택 이상에게는 8% 이하이므로 유리할 수도 있다. 서울시는 도로 30㎡ 미만의 경우 현금청산되고 나대지와 도로는 담보설정이 어려워 대출 받기 어렵고 이주비 대출이 안 나올 수 있다.

상가는 등기부등본상 "근린생활시설"로 되어있다. 상가는 원래 상가로 받는 것이 원칙미지만 조건에 맞을 경우 아파트 입주권을 받을 수 있다. 재개발 상가는 보유하고 있는 주택수에 영향을 주지 않아 세금이나 대출에 유리하다. 단, 취득세는 4.6%이다. 무주택자는 무주택자 자격을 유지하며 청약을 활용할 수 있고 새로운 주택을 추가 매수해도 양도소득세 비과세가 가능하다.

아파트 입주권으로 전환되는 관리처분인가 전까지는 세법적으로 아직 주택수에 포함되지 않는다. 근린생활시설이 입주권을 받으려면 권리가액이 분양용 최소규모 주택분양가 이상이어야한다. 재건축이랑 헷갈리면 안되는데 재건축의 상가가 아파트 입주권을 받으려면 "산정비율 × 최소 분양가 < 권리차액(상가분양가 - 감정평가액)이 되어야 한다.

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상가를 사서 입주권을 받을 수 있는지 여부는 조합원분양신청 이후 가능하고 상가가 많은 곳은 권리금을 주고 들어온 임차인도 많다. 다음 임차인에게 권리금을 받아야하는데 새 아파트를 지으면 버티고 안 나가는 임차인도 있어 상가가 많은 곳은 분쟁이 많다.

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재개발 구역의 상가는 입주권으로 전환되는 관리처분인가일 전까지 주택수에 포함되지 않고 사업자대출은 LTV 40%, 방공제의 규제를 받지 않아 대출이 많이 나온다. 다만, 취득세가 4.6%이고 권리가액을 제대로 확인 못 하면 아파트 대신 상가를 분양받거나 현금청산 당한다.

각 물건의 유형별 특징에 따라 수익률이나 내야 할 세금이 달라진다. 다주택자라면 주택 수 산정이 안되고 취득세가 상대적으로 저렴한 4.6%의 물건을 고르는게 더 나을 수 있고 초보 투자자나 소액 투자자라면 빌라 투자가 가장 낫다.