재개발, 재건축은 "특약"만 잘 설정해도 반 이상은 먹고 갈 수 있다. 그리고 문제는 인내심이 필요하다는 것이다. 그래도 실제로 재개발 투자를 하기 전 여러 번 체크해야하는 요소들이 있다. 다물권자, 투기과열지구 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도 금지, 상가의 경우 권리가액 확인, 무허가 주택 입주건 부여 기준 확인 등이 있다. 투기과열지구는 LTV부터 50% 밖에 안되어 주택 매수도 힘들다. 그만큼 정부가 여기는 꼭 오르는 곳이라 반대로 찝어주는 곳이다.
오늘은 투기과열지구 재개발 재건축 현금청산 조합원 지위양도배제 피하는 방법입니다.
재건축 재개발에서 가장 두려운 "현금청산"
현금청산은 말 그대로 내가 가진 물건을 아파트 입주권으로 받지 않고 현금으로 받는 것이다. 하지만 현금으로 받는다면 좋을 수도 있지만, "기준"이 있다. 그 기준은 감정평가액으로 현금청산되는데 문제는 감정평가액이 내가 매수했던 금액보다 훨씬 적을 수도 있다는 것이다. 게다가 재개발의 경우 현금청산자가 되더라도 바로 청산금을 받을 수 없고 일단 관리처분인가 이후에 현금청산금을 받을 수 있다.
재개발구역은 보상 협의단계부터 행정소송단계까지 여러 명의 감정평가사로부터 감정평가를 받을 기회가 있고 재건축은 통상적으로 법원이 설정한 단 1명의 감정평가사로부터(비리가 있을 수 있음) 현금청산 부동산에 관해 시가 감정을 받는다.
재건축 : 땅만 소유하면 현금청산 대상이다?
재개발은 동의를 하지 않더라도 해당 구역의 소유자이면 누구나 조합원이 되지만 재건축은 동의자만 조합원이 된다. 재건축의 조합원이 되려면 또한, "토지"와 "건물"을 동시에 소유해야 한다. 이때, 토지와 건축물 중 하나만 소유하면 현금 청산 대상이다. 공동주택인 아파트를 소유하고 있다면 조합원이 되는 데는 문제가 없다.
재건축 사업에는 아파트 재건축 뿐만 아니라 일산동의 미래타운처럼 단독주택, 빌라촌 등을 모아 재건축하는 경우도 있다. 주위 정비기반시설은 비교적 양호하지만 주택들이 낡았을 때 단독주택 재건축을 진행한다. 단독주택 재건축 역시 재건축법을 따르지만 실제로 임장을 가보면 재개발 지역인 것처럼 헷갈린다.
이때, 건물 혹은 땅만 소유한 단독주택 재건축 물건이 종종 있기에 매수 전에 반드시 확인해야한다. 또한, 재건축 구역의 "도로 부지나 나대지"만 소유한 경우에도 입주권을 받을 수 없고 일명 "뚜껑"이라 불리는 무허가 건축물도 입주권이 나오지 않는다.
정리하면, 재건축은 땅만 소유하거나 건축물만 소유하면 입주권이 나오지 않으므로 조합에 미리 물어보는 것이 좋다. 단, 재개발은 조건만 갖추면 땅이나 뚜겅도 입주권을 받을 수 있다.
재개발은 물건별로 현금청산 대상파악
토지, 건축물, 뚜껑 등 하나만 소유해도 입주권을 받을 수 있는게 재개발이다. 하지만 물건의 크기가 너무 작으면 바로 현금청산 대상이다.
토지의 경우 90㎡ 미만은 입주권이 나오지 않고 이런 토지를 현장에서 "물딱지"라 부른다. 소유한 토지면적이 기준에 미달하여 입주권을 받을 수 없는 경우에 토지를 더 매수하여 기준을 충족하면 된다. 만약, 90㎡ 미만의 도로 부지를 소유했다면, 토지면적의 합이 90㎡를 너도록 추가로 매수하면 된다.
상가의 경우 조합원 분양가보다 권리가액이 작은 상가의 경우 새 아파트를 받을 수 없다. 이때는, 무조건 현금청산이 되는 것이 아니라 상가나 오피스텔을 받을 수 있다. 그래도 권리가액을 높이는 방법을 사용해 아파트를 받을 수 있다. 예를들어, 내가 소유한 재개발 구역 내 제일 작은 25평형 조합원 분양가가 3억이고 내가 권리가액 1억 이상의 상가를 가지고 있다하자. 그럼 2억 이상의 권리가액 물건을 가진다면, 나도 아파트 입주권을 받을 수 있다.
무주택자에게만 입주권이 나오는 경우도 있는데, 서울시 기준 30㎡ 이상 60㎡ 미만의 토지이다.(단, 지자체별로 기준이 다르다.) 대신, 일반적인 매물과 달리 프리미엄이 낮게 형성된다. 만약, 무주택자라면 이 조건을 찾아보자.
투기과열지구에서 주의해야 할 점
투기과열지구로 지정된 "용산, 강남, 서초, 송파"는 투자할 때 조심해야한다. 왜냐하면, 투기과열지구에서는 재개발, 재건축의 경우 특정 시점 이후부터는 매수 혹은 매도가 불가능하기 때문이다. 정확히는 매수나 매도는 되지만 조합원 지위가 승계되지 않는다. 지금은 4곳 밖에 없지만 추후 투기과열지구로 지정된다면 즉시, 전매제한이 적용되므로 재개발과 재건축 투자를 계획한다면 기본 상식으로 알고 있어야한다.
참고로 투기과열지구에 지정되었어도 재개발, 재건축 사업에서 공통적으로 거래가 가능한 조건이 있다. 해당 재개발 구역에 5년 거주하고 10년 보유한 조합원의 물건은 언제든지 매도할 수 있고 매수자도 조합원 지위를 양도받을 수 있다는 것이다.
재개발의 경우
투기과열지구에서 재개발은 관리처분인가 이후로 거래가 불가능하다. 이때부터는 물건을 매수해도 조합원 지위를 양도받을 수 없으므로 아무도 매수 혹은 매도하지 않는다. 그러므로 투기과열지구에서는 관리처분인가 나기 전에 거래가 활발히 이루어진다.
이주 및 철거하고 새 아파트로 준공될 때까지 5년 이상 해당 물건을 소유하기 어려운 사람들이 시장에 물건을 내놓고 5년 이상 물건을 팔지 못하더라도 해당 지역에 반드시 새 아파트를 갖고 싶은 사람들이 이러한 물건을 매수하는 경우가 많다. 그래서 관리처분인가가 나기 직전의 이 시점이 거래가 활발히 이루어지는 매수, 매도 타이밍이다.
그런데 투기과열지구 내 구역이라도 18년 1월 24일 이전에 최초로 사업시행인가를 신청한 구역은 관리처분인가 이후여도 매수와 매도가 자유다.
재건축의 경우
투기과열지구 내 재건축은 조합설립 이후에 조합원 승계가 불가능하다. 조합설립부터 입주까지 보통 10년 이상인데 그동안 거래를 못한다. 단, 투기과열지구 내 재건축 사업에서 조합설립 후 3년 이내 사업시행인가를 신청하지 않거나 사업시행인가 이후 3년 내 착공하지 못한 경우는 예외적으로 거래가 가능하다. 또한, 착공 후 3년 이내 준공되지 않는 경우 3년 이후부터 준공 시까지 거래가 가능하다.
단, 3년 이상 보유한 조합원에 한하여 매수와 매도시에 조합원 지위가 양도된다. 오랫동안 사업이 진행되지 않는 구역의 조합원에 대한 구제방안이다.