손품, 임장, 안전마진 계산 등의 모든 과정을 거치고도 아직 남은 것은 있다. 바로 계약이다. 계약은 기대되는 과정이기도 하지만, 조금이라도 얕보이면 덤탱이 쓸 것 같은 느낌도 든다. 계약과정에서 놓치는 일 없이 힘들게 찾아낸 매물을 내 것으로 만드는 계약 과정에서 나의 재산을 지켜야한다. 계약의 기본규칙은 재개발, 재건축 뿐만 아니라 다른 모든 부동산 계약에도 적용된다.

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오늘은 부동산 계약에서 놓치지 말아야 할 것, 재개발 재건축시 추천하는 특약에 대한 포스팅입니다.

계약은 크게 가계약과 본계약으로 나뉜다. 가계약은 매수를 결정하고 다른 사람들한테 뺏기지 않기 위해 선점하기 위해 계약금의 일부를 보내는 것이다. 500만원~1천만원 정도로 가계약을 보내는 것인데, 과거 부동산 상승기 때에는 집주인이 가격을 더 오를거 같아 오히려 일방적으로 가계약도 취소하곤 했다. 가계약은 돌려받을 수도 있고 못 받을 수도 있다. 가계약금을 돌려받으려면 "특약"을 설정해야 한다.

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가계약을 할 때 중개사가 말하는 대로 수긍했지만 본계약일이 되어서 "잔금 날짜를 좀만 더 미뤄달라, 중도금 1천만원만 깎아달라"라고 중요한 요청사항을 그때가 되서야 이야기하는 경우도 있다. 계약일 당일에 본격적인 협상을 하려다가는 자칫 계약이 깨질 수 있다. 그러니 계약을 좌지우지할 수 있는 주요 사항은 가계약할 때 꼼꼼하게 문의하고 이때 계약서를 문서로 미리 받아본다.

중도금은 넘어가는 경우가 많지만, 보통 가계약을 하고나서 계약일과 중도금 및 잔금 지급일을 결정하는 편이다. 계약 당일에 만나 변경하는 경우도 있지만 양측의 합의가 필요하므로 계약일에 보통 중도금이나 잔금일 결정한다. 특히, 잔금일은 부동산을 매수하는 취득일이기에 신중하게 결정해야한다.

잔금일을 결정할 때는 꼭 "6월 1일"을 기억해야 한다. 6월 1일을 기준으로 이전 혹은 이후로 세금 내는 사람이 달라지기 때문이다. 6월 1일 기점으로 부동산을 소유한 사람이 그 해의 재산세와 종부세를 납부해야하므로 매수자로서는 6월 1일 이후에 매수하는 것이 좋다.

계약금은 통상 매매가의 10%이지만 정해진 것은 아니다. 쌍방이 합의한 금액이면 얼마든지 상관없다. 만약, 내가 이 집을 꼭 갖고싶다면 10% 이상의 계약금을 불러도 괜찮다. 계약금, 중도금, 잔금 중에서 의외로 중요한 것이 중도금이다. 갭투자를 하는 경우 중도금을 설정하지 않는 경우가 많은데, 중도금을 설정하지 않으면 배액배상을 당할 수 있다.

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"배액배상"이란 매도인이 계약을 파기할 시 계약금의 배액을 매수인에게 배상해야하는 것이다. 매수인에게는 이득이지만 매도인에게는 손해이다. 이런 경우는 부동산 가격이 급격히 오르는 상승장에 발생하는 편이다. 만약, 내가 3억짜리 주택을 매수한다고 가정해보자. 10%는 계약금을 내면 3천만원이고 중도금은 1천만원을 지급하는 것으로 합의했다. 매도자의 입장에선 뭘 귀찮게 중도금까지 내냐고 말할 수 있다.

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중도금 금액은 따로 정해져있지 않아 쌍방이 합의하면 심지어 100만원만 지급해도 중도금의 효력이 발생한다. 중도금이 실행된다는 것은 계약이 이행된다는 것이고 계약금만 지급하면 계약은 아직 이행되지 않은 것이다. 중도금을 내지 않았다면 매도자나 매수자 한쪽에서 단독으로 계약을 파기할 수 있다. 그러나 중도금이 지급된 계약은 쌍방이 합의하지 않으면 계약파기 자체가 불가능하다. 중도금 실행은 한쪽이 계약 이행을 하지 않은 경우 소송을 통해서라도 계약을 이행하고 등기를 가져올 수 있다.

쌍방이 합의되었다면 어떤 내용이든 특약에 넣을 수 있다. 예를들어, 빌트인 가전 제품 때문에 종종 잔금일에 분쟁이 생기는데 매수인은 아파트와 함께 매수했다고 생각할 수 있다. 하지만 매도인이 이사하면서 가전제품을 가져갈 수 있다. 이런 상황을 만들지 않으려면 계약서를 작성할 때 특약을 추가하면 된다."빌트인되어 있는 식기세척기, 인덕션, 오븐레인지, 시스템에어컨, 김치냉장고 등 모든 가전제품은 매매가에 포함된다"

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매수자 입장에서는 매수할 때부터 있던 하자나 파손에 대해 향후 6개월간 매도인이 보수해주기로 한다는 특약도 넣어두면 좋다. 위의 특약 하나로 싸울 일을 피할 수 있다. 금연이나 반려동물에 대한 특약도 설정하는 것도 좋다. 그리고 재개발 및 재건축 물건을 매수할 때도 필요한 특약이 있다.

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마법의 특약은 "본 매매계약은 매수자가 재개발로 인한 신축 아파트의 입주권을 얻고자 하는 계약으로서 매도인은 동일한 정비사업구역에 정당한 조합원의 지위를 가지며 이를 매수인에게 승계한다. 또한, 같은 구역 내 매도인과 동일 세대 내 모든 세대원이 본 부동산 외에 다른 물건이 없음을 확인하며 추후 문제가 될 경우 계약취소 및 손해배상 등을 청구할 수 있다"란 내용이다.

재건축과 달리 재개발은 물건의 현상 유지를 위한 내용을특약에 넣는 일은 거의 없다. 재개발 구역은 워낙 낙후되어 있기에 임대인 처지에서는 한번 들어온 임차인이 오래 살아주는 것이 베스트이다. LH전세자금대출을 받은 세입자의 경우 임대인은 LH와 전세계약을 하고 LH가 임차인과 전대차 계약을 하는데, 임대인 입장에서는 든든한 회사와 계약하는 것이고 계약을 갱신할 때마다 중개사무소에 갈 필요는 없다.

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그리고 재개발, 재건축 조합설립 이후부터 모든 임대차 계약을 할 때 특약으로 유리한 조항은 "이 주택은 재개발 사업구역이기에 재개발 사업이 진행되어 이주, 철거할 경우 임차인은 아무런 조건 없이 2개월 내 이사간다"라는 내용이다. 사실 이주, 철거 시기에 한 구역 전체가 동시에 이사하게 되어 전월세 물건이 부족하고 시세가 급등하기에 이런 특약이 유리하다.