대구하면 수성구가 가장 비싼 동네이고 그 중 범어동과 만촌동, 황금동은 범어 학원가를 이용하기 좋다. 범어4동, 만촌3동은 대구 내에서 가장 좋은 입지로 평가받는다. 대구 수성구의 교육열은 강남급이며 아웃풋이 가장 좋다. 실제 나의 대구 사촌은 회계사 및 미국 예일대 교수까지 되었다. 대구는 일자리는 많지 않아 인구는 줄어들고 있지만 수성구만은 가격하락에 방어가 잘 되고 있다.

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오늘은 대구의 강남 수성구 교육1번가 수성지구우방타운2차 재건축 사업성 분석입니다.

대구의 수성구는 부산의 해운대구와 마찬가지로 지방에서 무너지지 않고 인구를 유지할 몇 안되는 지역이다. 대구의 관공서와 오피스 빌딩이 들어선 주요 업무지구이자 부도심이다. 그리고 대구에서 가장 교육열이 높고 집값이 비싼 곳이라 대구 부자들이 가장 많이 살고 주거선호도가 높다.

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그러나 일부 지역은 난개발이 심각한 편으로 특히, 과거부터 시가지가 들어선 신천동로 주변은 복잡한 곳도 많다. 투기과열지구 지정 후 과거 평당 3천만원까지 오르기도 했고 현재는 보합세이다.

수성구에서 가장 부촌은 단연 범어동이며 부동산 상승기인 20년도에는 범어동 아파트에서 15억 이상까지 거래되었다. 이는 대출 한계선까지 넘은 가격이며 이는 비수도권 최초로 일반 아파트에서 15억 이상 거래된 사례이다. 그럼에도 불구하고 집값이 하락하지 않는 이유는 수성구가 투자할 가치가 높기 때문이다.

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지역 건강보험료 납부금액 수준도 전국 10위인데 부동산, 소유차 등을 포함한 모든 전재산을 통틀어 집계하는 과세표준이 엄청 높다는 뜻이다. 지역 내부의 소득이 높은 것도 있고 부동산 포함해 재산이 수도권과 부산 해운대구를 제외하고 전국 1위 수준이다.

일자리가 부족한 대구의 집값을 견인하는 것은 "교육"이다. 특히, 경신고는 서울 강남 수준으로 수능 만점자 6명 이상, 전국 의대 입학률 no.1의 결과를 낸 곳이다. 그 외에도 경북고, 대구과학고, 대륜고, 대구여고, 정화여고도 의대생을 많이 배출했다. 대륜고는 의대생 40명, 대구여고는 26명, 경북고는 25명, 경화여고 24명의 엄청난 아웃풋을 가지는게 대구 수성구이다.

경신고라는 학교는 공부로 성공하고 싶은 사람들이라면 모두 모이는 것이고 경신고와 비슷한 일반고는 서울 강남의 최우수 학교인 대치동 단대부고, 휘문고, 세화고가 있다. 대구 수성구는 대치동 급은 아니더라도 전국 2위 학군의 목동 수준으로 의대나 약대, 교대 등의 선호 학과의 지역인재 전형을 통해 좋은 결과를 내고 있다.

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수성지구우방타운2차는 과거 정비구역 해제까지 될 뻔 하였다. 이는 일몰제 때문인데 조합설립인가 이후 3년 이내로 사업시행인가를 신청하지 않는다면 일몰제가 적용되어 구역해제가 될 수 있다. 현재 수성지구우방타운2차는 사업시행인가를 목전에 앞두고 있고 조합설립인가는 19년도에 되었다. 다만, 존치가 필요한 곳은 2년 범위에서 연장할 수 있어 다행히 2년이 연장되어 사업시행인가를 신청해 정상적으로 사업이 진행되고 있다.

해당 구역은 1983년 준공되었고 시공사가 현대산업개발이다. 대지면적이 30,416㎡, 용적률 263%, 건폐율 21.05%를 적용한 지하 5층~지상 31층의 9개동 642규모 아파트로 새롭게 탄생한다. 기존에는 5층 높이, 5개 동의 536세대였는데 일반분양 세대수는 크게 늘지 않았다.

해당 구역은 범어4동, 만촌3동이라는 최고의 입지 바로 옆이지만 수성구역과는 거리가 멀어 역세권은 아니다. 대신, 경동초(경동초는 대구 초등학생의 경신고 테크트리의 첫번째 단추), 정화중, 동도중, 경신중, 오성고, 정화여고, 경북고 등이 근처에 있다. 또한, 단지 남측에 황금동 롯데캐슬골드파크, 북쪽에는 범어4동 재건축 진행 중인 범어목련, 장원맨션이 있고 서쪽에는 경남타운, 을지맨션도 재건축 진행 중이다.

기존의 아파트 대지면적은 10,307평이며 기존 용적률 산정연면적은 14,573평이다. 용적률은 263%가 적용되었고 263%가 적용된 연면적은 27,107평이고 지하 및 부대시설을 포함한 연면적은 48,527평이다. 여기서 얼마 만큼이 상가분이고 임대주택인지는 잘 모르겠지만 상가는 3천평, 임대주택 10%를 적용해 2,710평이 기부채납된다고 가정했다.

평당 850만원으로 가정하여 공사비를 계산하면, 연면적 48,527평 × 850만원으로 4,124억이다. 여기에 예비비, 조합운영비, 금융비용 등을 포함한 기타사업비를 1,000억으로 가정하면 총 비용은 5,124억이다.

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현재 평당 3천만원 수준으로 거래되므로 종전자산평가액은 평당 2,500만원으로 가정하였다. 기존 용적률 산정연면적이 14,573평이므로 종전자산평가액은 3,643억이다.

조합원 분양가는 평당 3,500만원으로 가정하였다. 기존 조합원 연면적이 14,573평이므로 조합원 분양수익은 5,100억이다. 일반분양 면적은 27,107평 - 14,573평 - 3천평 - 2,710평 = 6,824평이고 평당 4천만원으로 일반분양한다고 하면 일반분양 수익은 2,730억이다. 상가는 평당 2천만원으로 가정했고 상가면적이 3천평이므로 600억이다. 임대주택은 평당 1천만원으로 가정하면 271억이다. 총 수익은 8,701억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 비례율은 0.98로 사업성은 그리 높지 않게 나온다. 만약, 용적률을 더욱 상승시키거나 분양가를 높인다면 조합원들의 분담금은 감소할 것이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 7억 5천만원이라면, 권리가액은 7억 3,641억이다. 조합원 분양가가 9억이라면 나의 분담금은 1억 6,359억이다.