내 물건의 감정평가액을 통보받고 사람들의 반응은 완전 다를 수 있다. 예상했던 것보다 더 낮을 경우가 대부분인데, 터무니없이 낮을 경우 황당할 수 있다. 추정했던 감정평가액보다 훨씬 낮다면 후회해도 돌이킬 수 없기에 초기 투자에서 감정평가액 추정하는 것은 중요하다.

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대부분 감정평가액이 나오기 전에는 투자를 망설이다가 감정평가액이 나오고 매수하려고 한다. 만약, 감정평가액을 잘 추정한다면 남들보다 빠르게 큰 수익을 올릴 수 있다.

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오늘은 감정평가액 높게 나오는 매물조건 추정감정평가액 구하기입니다.

추진위원회나 조합설립 단계부터 높은 프리미엄이 형성되는 곳도 있지만 본격적으로 프리미엄이 상승하고 투자자가 몰리는 시기는 사업시행인가 나고 감정평가액이 나올 때이다. 따라서, 감정평가를 제대로 이해하고 예상할 수 있다면 다른 투자자들이 진입하기 전 프리미엄이 보다 저렴하게 매물을 찾을 수 있다. 초기 투자의 장점이 투자금을 최소화하는 거이고 투자금이 적으면 투자기간이 길어도 버틸 수 있다.

재개발, 재건축 사업은 단계별로 가격이 상승하기에 사업초기에 투자하면 매도 시기를 선택하는 폭도 넓힐 수 있다. 감정평가액이 높은 매물의 요소는 몇 가지가 있다.

같은 구역 내에 매매가나 공시지가, 공동주택가격이 비슷해도 도로에 인접한 물건이 그렇지 않은 물건보다 보통 감정평가액이 높다. 또한, 도로의 폭이 넓을수록 감정평가액이 높다. 예를들어, 4M 도로 옆에 있는 주택보다 6M 도로 옆 주택이 감정평가를 높게 받는다.

용도지역에 따라 용적률이 달라져서 상위 용도지역(2종 < 3종 < 준주거 < 상업지역)일수록 감정평가를 높게 받을 수 있다. 주거지역의 용도지역은 2종에서 3종인데, 가끔씩 준주거지역에 있는 물건도 있다.

단독주택은 토지와 건물을 각각 감정평가한 후 합산한다. 건물은 노후화 정도에 따라 감가수정이 되기에 최근에 지어진 집일수록 감정평가액이 높다. 하지만 건물의 감정평가액은 크게 중요하지 않은데, 물론 10년 VS 20년이라면 10년이 더 감정평가액이 높다. 그런데 건물의 감정평가액이 전체 감정평가액에서 차지하는 비중은 작다. 단독주택, 다가구주택의 경우 전체 감정평가액에서 건물이 차지하는 부분은 20%도 안 된다. 그렇기에 토지가 중요하다.

추정감정평가액은 말 그대로 추정이고 빌라나 단독주택의 감정평가액을 구할 때 곱했던 공시가격 비율도 부동산 시장 호황이냐 불황이냐에 따라 달라진다. 예를들어, 어떤 빌라의 감정평가액을 공동주택공시가격 × 130% + @로 구한다고 해도 호황기면 130%가 아니라 150%가 될 수 있다. 그런데 부동산 시장이 하락기면 보수적으로 120%를 곱하기도 한다.

아파트나 연립주택, 빌라 같은 공동주택들은 각각 세대가 다르고 한 건물에 산다. 그래서 집합건물은 "인근의 비슷한 평형대의 비슷한 가치를 지닌 물건이 이렇게 거래되었다면 이 물건의 시세도 비슷하다"식으로 감정평가를 한다. 이유는 집합건물은 토지와 건물의 가치가 합쳐져 있어 대지지분을 따로 분리해서 평가할 수 없다.

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그래서 재개발, 재건축 구역이 아닌 곳에 있는 꼬마빌딩, 아파트 등의 물건을 감정평가를 할 때에도 감정평가사들은 "거래사례비교법"을 사용한다. 거래사례비교법은 인근의 실제 거래 사례를 비교해서 산정한다. 중요한 것은 "인근"이 재개발, 재건축 구역이 아닌 물건을 사례로 평가한다.

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이유는 해당 물건의 본연의 가치를 평가하려면 프리미엄이 붙지 않은 물건을 사례로 측정해야하기 때문이다. 정비구역의 빌라는 이미 프리미엄이 붙어 정확한 감정평가액을 알기가 어렵다.

단독주택은 보통 넓은 집에 한 세대가 살고있다. 다가구주택에는 여러 세대가 살지만 주인은 1명이다. 공통점이 단독소유라는 것이다. 단독주택이나 다가구주택은 빌라와는 다른 방식으로 감정평가가 이루어진다. 즉, 건물과 토지의 가치를 각각 감정평가한 후 합산한다. "단독주택 감정평가액 = 건물 감정평가액 + 토지 감정평가액"으로 계산한다.

건물은 원가법을 이용해 연식에 따른 예상 평당 가격을 전체 건물면적에 곱하여 구한다. 땅은 감가상각되지 않으나 건물은 매년 낡아 감가상각을 반영한다. 토지는 빌라처럼 거래사례를 참고하는 거래사례비교법을 활용한다. 단, 공동주택가격이 아니라 공시지가만 활용한다. 단독주택의 공시가격비율도 100~150% 수준이다.

원가법은 현재 건물의 가격에 그동안의 시간흐름을 적용한다. 감가상각을 통해 계산하는데 대개 연식이 오래될수록 가격이 낮고 새 건물일수록 가격이 높다. 연식 외에도 벽돌, 목조, 슬래브 등 자재에 따라서도 감정평가액이 달라진다. 재개발 구역 내 주택들은 자재 차이가 크지 않아 연식에 따른 가격이 많이 적용된다.

토지의 감정평가는 표준시공시지가를 기준으로 기타요인을 반영한다. 토지 감정평가액 = "표준지공시지가 × 공시가격비율(100~200%) × 개별요인"으로 계산한다. 종전자산평가는 사업시행인가일을 기준으로 하고 예상되는 사업시행인가 연도의 가격과 현재 가격의 차이만큼 보정한다.

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입지가 좋고 인근 신축 아파트의 시세가 높으면 지역요인을 좀더 높게 반영할 수 있다. 예를들어, 서울 외곽의 재개발 구역은 130~150%, 한남뉴타운 같은 핵심 구역은 더 높게 보정해준다.

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같은 재개발 구역 내 두 물건이 공시지가가 같아도 건물의 모양, 도로와의 접근성, 교통의 편리함, 대지가 높은 곳에 있는지 등의 개별적인 요인에 따라도 감정평가액은 달라진다. 또한, 부동산 시장이 호황이냐 불황이냐에 따라서 감정평가액이 반영된다.