• 공사비 인상 추진 내용

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- 조합은 1월 14일 임시총회를 개최할 예정

- 총 공사대금을 1조3229억원에서 1조3818억원으로 588억원 증액 추진

- 3.3㎡(평)당 공사비를 812만원에서 850만원으로 38만원 인상 계획

- 1월 6일부터 전자투표 실시 예정

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• 배경 및 영향

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- 작년 7월 공사비 인상 이후 5개월 만에 추가 인상 추진

- 2024년 내내 재건축 사업장의 공사비 인상이 주요 이슈였음

- 다른 정비사업장들도 이번 사태를 주시하고 있음

- 생활물가 상승과 함께 건설공사비 상승으로 물가관리에 비상이 걸릴 전망

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이번 공사비 인상 추진은 조합원들의 동요를 불러일으키고 있으며, 물가 상승 압력을 가중시킬 수 있는 요인으로 작용할 것으로 보임

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• 사업 개요

- 위치: 서울 강남권 (구체적으로는 송파구 잠실동)

- 규모: 초대형 재건축 사업장

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• 최근 공사비 인상 추진

- 조합은 2025년 1월 14일 임시총회 개최 예정

- 공사대금 인상 제안:

현재: 1조3229억원

인상안: 1조3818억원 (VAT 별도)

- 평당 공사비 인상 제안:

현재: 812만원

인상안: 850만원 (38만원 증가)

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• 배경

- 2024년 7월에 이미 공사비 인상이 있었음

- 5개월 만에 추가 인상을 추진하는 상황

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• 영향 및 반응

- 조합원들의 동요 발생

- 다른 정비사업장들도 관심을 가지고 지켜보는 중

- 건설공사비 상승으로 인한 물가관리 우려 증가

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• 향후 일정

- 2025년 1월 6일부터 전자투표 실시 예정

- 1월 14일 임시총회에서 최종 결정 예상

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이 재건축 사업은 서울 강남권의 대표적인 프로젝트로, 공사비 인상 문제가 재건축 시장 전반에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사례로 주목받고 있음

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• 위치적 요인

- 서울 강남권 한복판에 위치한 초대형 재건축 사업장

- 잠실 권역에서 17년 만에 공급되는 새 아파트로, 높은 시장 관심

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• 사업 규모

- 총 2678가구 규모의 대규모 사업

- 지상 35층, 23개 동으로 구성된 대형 단지

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• 특수 상황

- 문화재 발굴로 인한 공사 지연 및 설계 변경

- 백제 주거지 흔적 발견으로 인한 공법 변경 필요성

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• 시장 요인

- 원자재 가격 인상

- 건설 환경 변화로 인한 비용 상승

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• 고급화 전략

- 조경과 커뮤니티시설 고급화를 위한 특화공사 추진

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• 장기간의 사업 진행

- 2018년 최초 계약 이후 여러 차례의 공사비 인상

- 공사 기간 연장으로 인한 추가 비용 발생

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이러한 요인들이 복합적으로 작용하여 잠실 진주 재건축 사업의 비용이 다른 재건축 사업에 비해 높아지게 됨.

특히 강남권의 프리미엄 위치와 대규모 사업 특성, 그리고 예상치 못한 문화재 발굴 등의 특수 상황이 주요 원인으로 작용

• 장기간의 사업 지연

- 2021년 착공 이후 문화재 발굴로 인해 약 7개월간 공사가 중단

- 공사 지연으로 인해 원자재 가격 상승 기간이 길어짐

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• 시기적 요인

- 2021년부터 2023년까지 건설공사비지수가 급격히 상승

- 러시아-우크라이나 전쟁 등으로 인한 글로벌 원자재 가격 급등 시기와 맞물렸음

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• 대규모 프로젝트의 특성

- 잠실 진주는 서울 강남권 한복판의 초대형 재건축 사업장

- 대규모 프로젝트일수록 원자재 수요가 많아 가격 변동에 민감함

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• 고급화 전략

- 조합이 '지정 마감재' 비율을 90%로 높게 설정

- 고급 자재 사용으로 인한 추가적인 비용 상승이 발생했음

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• 환율 및 인건비 상승

- 원자재 가격 외에도 환율 상승과 인건비 증가가 공사비 상승을 가중시켰음

이러한 요인들이 복합적으로 작용하여 잠실 진주 재건축의 원자재 가격 상승 비용이 다른 재건축 사업에 비해 높아지게 됨

잠실진주 아파트 재건축 공사비 인상은 주변 아파트 분양가에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됨

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• 분양가 상승 압력 증가

- 잠실진주 아파트의 공사비가 3.3㎡당 660만원에서 811만5000원으로 크게 인상됨.

- 이는 주변 재건축 사업들에도 유사한 수준의 공사비 인상 요구로 이어질 가능성이 높음

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• 주변 단지 분양가 상승 전망

- 잠실진주의 예상 분양가는 3.3㎡당 5409만원으로, 전용 84㎡ 기준 17억원대로 책정됨

- 이는 주변 재건축 단지들의 분양가 책정에 영향을 미칠 것으로 보임

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• 기존 아파트 가격 상승 압력

- 높아진 분양가로 인해 주변 기존 아파트들의 시세도 상승 압력을 받을 것으로 예상됨

- 잠실 엘스, 리센츠 등 인근 단지의 시세가 이미 25억원 이상을 기록하고 있어, 이러한 추세가 강화됨

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• 사업성 재검토 및 분양가 조정

- 주변 재건축 조합들은 공사비 상승에 따른 사업성 재검토가 불가피해질 것.

- 조합이 정비사업의 사업성을 높이려다 보면 일반 분양가의 상승 압박도 커질 수밖에 없음

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• 시장 반응의 불확실성

- 고분양가에 대한 시장의 반응은 불확실함.

최근 부동산 시장의 불확실성이 커지면서 시세차익이 보장된 분양 단지로만 수요가 몰리는 추세

- 일부 고분양가 단지에서는 미분양 사태가 발생하고 있어, 시장 수용성에 대한 우려도 존재

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잠실진주 아파트의 공사비 인상 사례는 강남권 재건축 시장의 전반적인 비용 구조와 가격 형성에 중요한 기준점이 될 것으로 보임

이로 인해 주변 재건축 사업들의 사업성과 분양가, 그리고 기존 아파트의 시세에 상당한 상승 압력이 가해질 것으로 예상됨.