부산의 중심 상업지구로 유명한 곳이 바로 "서면"이다. 서울에 강남이 있다면 부산에는 서면이 있는데, 물론 그 인지도와 규모를 보면 한참 떨어진다. 서면이라 치면 부산 진구 부전동과 일부 전포동을 말하며 메인상권으로 서면역 남쪽 부근 부전2동 일대가 언급된다. 진구에는 서면 뿐만 아니라 부산을 대표하는 공원인 시민공원이 있고 오래 전부터 낙후되어 재개발을 계획했지만 25년이 다 되어 가지만 지지부진했던 곳이다.

오늘은 부산시민공원 촉진 재개발 특별건축구역 사업 가시화에 대한 포스팅입니다.

부산 시민공원은 부산 진구 부암동에 위치하며 부산을 상징하는 공원이다. 하지만 일제강점기 당시 토지조사사업에 의해 일제에게 땅을 빼앗기고 1920년 대에는 부산진과 서면이 공업지구로 선정되면서 공장지대가 되었다. 이후 경마장을 지나 포로 수용소로 이용된 곳이다. 6.25 전쟁 이후로는 주한미군이 가져가 부산사령부로 이용되었다가 시민들의 반환요청에 의해 반환되고 미군이 철수하지 않았음에도 당시 부대를 공원으로 선정한 역사가 있다.

그리고 이제 그 주변을 재정비촉진지구로 선정하여 "촉진 재개발 구역"이란 이름 하에 개발을 진행 중이다. 공원 주변은 오랫동안 하야리아 부대로 인해 개발이 제한되어 낡은 주택들이 많았다. 그래사 공원 조성 당시 주변을 재개발하기로 하였고 "시민공원촉진1구역, 시민공원촉진2-1구역, 시민공원촉진3구역, 시민공원촉진4구역"으로 각각 재개발하려 한다.

​

시민공원의 일조권, 통경축 확보, 조화로운 스카이라인이 들어설 수 있게 설계 중이고 자연 지형을 오염시키지 않는 특별건축구역을 촉진3구역과 촉진4구역에 도입한다.

​

부산 시민공원촉진1구역은 총 면적 60,423㎡ 규모로 지하 5층~지상 69층의 주상복합 1,874세대, 오피스텔 218세대와 상업시설을 조성하는 사업이다. 현재 관리처분인가까지 받아 건설사는 GS건설이고 철거 및 이주를 시작하였다.

촉진1구역은 대부분 84타입 이상의 중대형 평수이며 촉진 구역이 전부 들어서게 되면 원도심으로의 회귀가 이루어질 수도 있다. 물론, 해운대와 광안리의 신축 사람들은 꼼짝 않겠지만 신축을 찾는 부산 원주민들의 이동이 이루어질 확률이 높다.

​

촉진 1구역은 지주공동방식으로 진행되는데, 이는 기존의 조합방식이나 신탁방식과는 다르다. 지주공동사업은 조합을 만들지 않고 지주들이 땅의 지분을 내놓고 전문 시행사가 시행과 시공, 분양업무를 맡아 개발하는 방식이다. 지주들이 직접 개발하기엔 전문적인 지식이 많이 부족하기에 경험이 많은 시공사를 활용하여 책임과 수익을 분담한다.

​

조합원 분양가는 평당 1,600만원으로 추정되고 일반분양가는 3천만원 이상이다. 84타입의 경우 12억, 118타입은 17억, 150타입은 22억으로 시세가 꽤나 높다고 평가된다.

시민공원촉진2-1구역은 포스코이앤씨가 새로운 시공사로 선정되었다. "오티에르"라는 하이엔드 브랜드가 들어서고 서울에만 적용하던 포스코의 하이엔드가 지방에 처음으로 들어오는 사례이다. 총 13만 6,727㎡, 지하 5층~지상 69층의 규모로 아파트 1,902세대와 오피스텔 99세대 등의 부대복리시설을 조성하는 사업이다. 사업비는 1조 3천억에 달하고 과거 GS건설이 공사비 1천만원을 제시했다가 거부당한 이력이 있다.

현재 단계는 사업시행인가 상태로 13년 조합설립인가 이후 22년 사업시행인가가 되었는데 무려 9년이나 걸렸다. 시공사 해지나 조합의 집행부 해임 등의 이유로 장기간 진행되어 주민들은 높은 피로도가 쌓였다. 하지만 이번 협상타결로 금융비용 증가 및 입주연기 등의 문제를 해결하고 관리처분인가를 받기 위해 속도를 붙이고 있다.

​최근 부산 시민공원 주변 재정비촉진지구의 촉진 2-2구역 재개발 사업이 본격적으로 시작을 한다. 대표토지등소유자 선정 총회가 12월 15일 이루어졌고, 서면삼한골든뷰 14층에서 토지등소유자들이 모여 삼한종합건설이 과반수 이상의 토지등소유자 동의를 얻어 대표가 되었다.

촉진 2-2구역은 07년 정비구역 지정된 후 23년 정비계획 및 정비계획 변경이 되고 추진위와 조합설립이 필요없는 토지등소유자 개발 방식이다. 촉진1구역과 비슷하게 토지등소유자 개발 방식을 통해 사업기간을 단축하고 주민협의체를 설립해 토지등소유자의 의견을 적극 반영하여 많이 늦은 만큼 사업을 최대한 빠르게 시행하려고 노력 중이다.

촉진 2-2구역은 토지등소유자가 많지 않아 총 세대수의 80% 이상이 일반분양될 것으로 보아 일반분양 수익이 높아 사업성이 높을 것으로 추정된다.

촉진 3구역은 07년 정비구역 지정 뒤 24년에 되어서야 관리처분인가까지 되었다. 하지만 역시 공사비 인상으로 분담금 증가에 따른 갈등을 피하지 못했다. 07년부터 이어져 여러 풍파를 겪으며 관리처분인가까지 왔으나 원자재값 상승에 따른 부동산 불황으로 조합과 시공사의 갈등으로 시공사 해지 수순까지 밟을 지도 모른다.

​

기존에는 "아크로 라로체"라는 이름으로 대림건설의 하이엔드 브랜드 아크로가 적용하였다. 17만 8,634㎡ 면적에 지하 5층~지상 60층의 공동주택 18개 동, 3,545세대와 부대복리 시설이 들어선다. 이 중 3,365세대는 일반분양이고 180세대는 임대주택으로 사업성이 좋다. 현재 이주가 진행 중이지만 시공사 해지를 받고 다른 시공사가 선정된다면 사업이 또 지연될 것이다.

촉진 4구역은 공사비 증액 문제로 인해 시공사와 한번 바이바이를 한 곳이다. 16년 시공사로 현대엔지니어링이 선정되었지만 현대엔지니어링에서 처음 제시한 공사비 평당 449만원에서 물가 상승과 인건비 상승에 의해 공사비를 평당 1,126만원까지 무려 3배 가까이 제시했다. 그래서 갈등이 빚어지고 결국 시공사와 계약해지 수순을 밟았다.

촉진 4구역은 24년 사업시행인가까지 받았고 이제 새로운 시공사를 선정하려고 준비 중이다. 입찰에 나선 시공사는 호반건설과 KCC건설이다. 촉진 4구역의 면적은 39,459㎡, 연면적은 용적률 309%를 적용하여 16만 1,127㎡으로 지하 5층~지상 48층의 주상복합을 세운다. 아파트 849세대에 임대주택 43세대를 포함한 부대복리시설을 지을 예정이다.