인천은 미래의 부산이자, 제2의 수도권으로 유망한 지역이다. 고가의 아파트들은 송도에 위치하고 송도가 인천의 중심지로 인천이 유명하지만 인천은 서울, 경기도와 근접하여 그들과 연결하는 노선들이 계속 탄생하고 있다. 그렇게 일자리가 늘고 교통이 개선됨에 따라 사람들이 계속 늘고 있어 2030년에는 인천이 부산을 증가할 것으로 본다. 부산은 슬프게도 일자리가 없어지고 아파트만 남아 "노인과 바다"라는 이명이 붙었다. 실제로 평일 낮에 지하철을 타면 젊은 사람들이 적다.

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오늘은 인천 부평구 한양2차아파트 재건축 용적률 상향 분담금 분석입니다.

부산은 해운대와 광안리, 인천은 송도 몰빵이라 착각할 수 있지만 인천은 검단신도시에 루윈시티 등 인구가 많고 일자리가 늘어나는 지역이 송도 외에도 있다. 최근 몇 년 동안 인천의 위상은 상승했는데 3대 신도시도 어느 정도 활성화되고 구도심에도 꽤 많은 변화가 생기고 있다.

인구 유인전략으로 인천은 현재 고부가가치 산업을 많이 유치하려 한다. 송도 바이오헬스밸리, 글로벌 로봇산업 육성, 경제자유구역 위상강화 등이 그 노력의 일부이다. 그리고 그 인구들을 유지하게 만들려면 노후단지들 개발하는 구도심 재생, 신도시 개발이 필요하다.

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인천의 부평구는 원래 북구였다가 분리되었기에 구도심에는 아파트가 별로 없어 정비사업을 시작해야한다. 아파트 단지들이 많은 부평구의 지역은 신도시인데, 그래서 부평동, 삼산동, 부개동 쪽에는 아파트가 꽤 있다. 청천동이나 상곡동에는 아파트가 적어 재개발을 할 것으로 예상할 수 있다.

인천의 넘버2는 단연 부평구이다. 부평구는 바다를 접하지 않는 내륙지역이다. 그래서 부평구는 오히려 부천시와 붙어있어 부천시와 통합이야기도 꽤 있었다고 한다. 하지만 부천시가 신도시라 통합하지 못했다. 인천에서도 부평구는 서울 서쪽의 오래된 도심이라 송도 다음으로 잘 사는 구이기도 하다.

부평의 1위 아파트는 행복한마을서해그랑블이고 그 다음은 삼산동 삼산지구의 동아1단지이다. 이 아파트들은 저렴한 인천의 아파트 시세 대비 꽤나 높은 가격대를 유지하고 있다. 삼산지구는 서울과 가까워 가장 먼저 개발이 되어 가장 비싼 입지이다.

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부평구의 호재는 7호선 개통과 정비사업이다. 원래 7호선은 부평구청역까지 왔었지만 산곡역, 석남역으로 연장되어 주거시설 재생사업들이 추가로 진행되고 있다. 그리고 서창-김포고속도로 개통 및 GTX-B의 간접호재도 받을 것으로 보인다.

7호선 산곡역이 지나기에 역세권에다 강남까지 환승없이 갈 수 있다는 장점이 있으며 산곡초, 한일초, 부곡초, 부마초, 산곡중, 산곡남중, 명신여고, 세일고, 인천외고 등이 근처에 있다. 한양2차 부근으로 제3보급단 및 507여단이 있던 곳을 도시개발사업을 실시한다. 공원, 녹지 70% 조성, 나머지 30%는 주거, 상업, 업무시설을 도입하는 친환경 사업을 계획한다.

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현재 정밀안전진단 통과 상태로 내년에 정비구역 지정이 기대된다. 현재 평당 1,750만원 정도로 추정되고 최근 25평 시세가 4억이 조금 넘었다. 주변 시세는 22년 준공된 부평신일해피트리더루츠는 25평이 5억 이상으로 거래되어 평당 2천만원으로 거래된다. 한양2차 바로 위로는 25년 분양하는 산곡효성해링턴플레이스도 생겨 앞으로의 시너지가 기대된다.

한양2차의 대지면적은 15,116평이고 용적률 적용 연면적은 18,548평이다. 2종일반주거지역이라 용적률이 250%까지 밖에 상향이 안된다. 그래도 기존의 용적률이 108%라 매우 낮아 250%만 해도 연면적이 37,790평이다. 여기에 15%의 기부채납을 가정하면, 15% 2,267평이다.

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3종일반주거지역으로 종상향된다고 가정하면 연면적은 45,348평이고 기부채납 15%를 제외하면 43,081평이다. 상가 면적을 3천평으로 잡고 공사비는 850만원으로 가정했다.

총 공사비는 임대아파트, 상가, 지하층을 포함하여 연면적은 1.5배를 곱하여 45,348 × 1.2배 = 54,417평이고 여기에 공사비 850만원을 대입하면 총 공사비는 4,625억이다. 기타사업비는 예비비, 조합운영비, 이주비 대출 등을 포함하여 약 2,500억으로 가정했다. 총 비용은 7,125억이다.

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종전자산평가액은 평당 1,600만원으로 가정하였고 기존 한양2차의 용적률 산정 연면적이 18,548평이므로 종전자산평가액은 약 2,968억이다.

조합원분양수익은 평당 2,300만원으로 가정하였고 한양 2차의 기존 연면적이 18,548평이므로 조합원분양수익은 4,266억이다. 임대아파트 분양수익은 임대면적 2,267평에 평당 1,000만원으로 가정하면 227억이다. 상가면적을 3천평으로 가정했고 평당 1,500만원으로 가정하면 상가수익은 450억이다.

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일반분양 수익은 300% 적용 연면적인 45,348에 상가면적과 임대주택, 조합원 기존 연면적을 제외한 면적으로 21,533평이 나온다. 평당 2,500만원으로 가정한다면, 일반분양 수익은 5,383억이다. 총 수익은 10,326억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 1.07로 사업성이 기존 비례율 0.8934보다 훨씬 높아진다. 이것이 용적률 상향의 힘이고 용적률 상향에 따른 임대주택 등의 기부채납은 다소 고려해야한다. 무엇보다 일반분양을 많이 하여 분양수익을 올린다면, 공사비 상승 등의 리스크를 분산시킬 수 있기에 용적률이 상향되면 될 수록 좋다.