만약, 우리가 타임머신을 탈 수 있다면, 당시 미분양된 경희궁자이나 성수동 트리마제, 마포의 마래푸를 과연 살 수 있었을까 ? 물론 지금에 와서 생각하면 무조건 사야지, 라는 생각이 들지만 그 당시에 미분양된 아파트를 함부로 살 수 있었을 만큼 용기가 있는 사람들이 있을까 싶다. 하지만 마래푸나 경희궁자이 모두 재개발이 된 곳이다. 우리는 앞으로 마래푸나 경희궁자이보다 더 입지도 좋고 신축에다 세대수도 많은 재개발, 재건축 물건을 찾아야 한다.
그러나 단순히 미래에 새 아파트가 될 빌라를 사는 것이 재개발 투자는 아니다. 재개발은 단독주택, 다가구주택을 사도 가능하지만 꼭 주택이 아닌 것을 사도 재개발 입주권을 받을 수 있다.
오늘은 재개발 물건유형별 투자전략 빌라 다가구주택으로 입주권 받기입니다.
다양한 유형의 재개발 투자 물건
재개발은 재건축보다 오래 걸릴 수 있고 이해관계가 너무 복잡해 사업이 지지부진해지는 경우가 많다. 그러나 공공의 이름으로 용서하지 않기에 재건축초과이익환수제 같은 악명 높은 세금이 없다. 그리고 재건축보다 재개발이 선택의 폭이 넓은데, 토지만 갖고 있거나 건축물만 갖고 있어도 된다. 또한, 무허가주택처럼 땅도 건물도 안 갖고 있어도 입주권을 받을 수 있다.
무허가주택의 땅은 대부분 사유지나 국유지로 건물과 토지 모두 등기가 안 되어있지만 요건에 해당만 되면 입주권을 받을 수 있다. 남의 땅 위에 뚜껑처럼 엎어놓았다 하여 "뚜껑"이라 한다. 이 밖에도 도로, 상가 등 재개발 투자의 물건의 종류는 다양하다.
등기부등본이 없거나 집도 없고 땅도 없어도 입주권이 나올 수 있는 것은 다주택자에게 매우 반갑다. 주택에 해당되지 않으니 세금이 중과되지 않으면서 새 아파트가 될 문건에 투자할 수 있어서이다. 물론 특정 조건을 충족시켜야 한다. 재개발 투자는 투자금의 크기, 주택 보유수, 매수시기, 대출활용법 등 투자자의 현재 상황에 맞게 투자가 가능하다는 장점이 있다.
투자금이 부족하면 빌라나 무허가주택을 고르고 1+1을 원한다면 단독주택 또는 다가구주택을 매수하면 된다. 현재 다주택자라면 재개발 투자로 세금이 중과되는 것이 싫다면 입주권을 받을 수 있는 상가나 도로 매물을 사면 된다.
빌라 및 다가주주택 재개발 투자전략
재개발 사업의 빌라는 다세대주택으로 집주인이 따로 등기되어 있으며, 집주인은 하나(하나의 건물에 여러 명이 살아도 소유주가 1명)인데 등기가 되어 있지 않은 다가구주택과는 다르다. 빌라는 단독주택, 다가구주택에 비해 시설물 관리와 임차인의 관리가 편한 편이다. 반면, 다가구주택은 세입자가 많아 수리를 해주거나 임대차계약을 자주 하는 편이다.
빌라는 단독주택이나 다가구주택보다 초기 투자금이 적게 들어가기에 단기 수익을 실현하고 시설관리나 임대관리가 쉬워 초보 투자자나 소액 투자자들이 접근하기 편한 편이다. 당장에 필로티 구조의 주차장이 있는 빌라는 깔끔하게 인테리어만 해도 "몸테크"도 가능하다.
특히, 조정지역이라면 1주택자 양도소득세의 비과세를 위해선 "2년 거주, 2년 소유"라는 조건을 채워야 하기 때문이다. 다만, 대지지분이 너무 작은 빌라는 조합원의 분양신청을 할 때 권리가액 순위에서 밀려 원하는 평형을 배정받지 못하기에 큰 평수를 받고 싶다면 감정평가액이 너무 적은 빌라는 피하는 편이 낫다.
빌라는 나름 공동주택이므로 대지권을 대지지분 형태로 보유하기에 토지에 비해 대지지분에 대한 평당 감정평가액도 크다. 보통 조합설립인가 전후부터 관리처분인가 전후까지가 빌라의 매수적기이다. 관리처분인가가 난 후 이주시기에 감정평가액이 작은 빌라를 살 때는 추가로 투자금이 필요할 수 있다.
왜냐하면, 임차인에게 돌려줄 임대보증금이 받을 수 있는 이주비 대출금액보다 많을 수 있기 때문에 추가적으로 금액이 더 필요할 수 있다.
다가구주택의 경우
다가구주택은 집주인은 1명이고 그 안에 여러 명이 산다. 그래서 전세사기가 많이 일어난 곳이 다가구주택인 경우가 많다. 다가구주택은 세입자가 많아 임대관리가 어려울 수 있고 오래되면 될 수록 시설관리도 까다로울 수 있다. 하지만 위치가 좋고 관리가 잘 되어 있다면 꾸준히 월세 받으며 장기투자가 가능한 물건이다.
빌라는 1세대만 관리하면 되는데 가가구는 여러 세대를 관리해야하기에 신경 슬 것이 많다. 보통 재개발 물건은 세입자가 1번 이사 나가면 새로 세입자를 구하기가 어려운 편이다. 빌라나 다가구주택은 매도가 아파트에 비해 어려운 편이다. 그래서 급하게 팔려고 할 때 잘 안 팔리면 시세차익을 무시하고 팔 수 밖에 없다. 그리고 오래되면 오래될 수록 아파트만큼 입지의 영향에 따른 시세차익 상승률이 낮다.
다가구주택은 매매가도 커서 빨리 매도하기 어렵고 사업 초기에는 가격대가 높은 다가구주택이 빌라보다 프리미엄이 낮고 가격 상승이 느리다. 다만, 감정평가를 한 후 빌라보다 감정평가액이 높아 분담금이 적고 프리미엄도 상승한다. 특히, 1+1이나 큰 평형을 배정받을 확률이 높아 조합원 분양신청 이후 그 가치가 상승한다.
또한, 이주비 대출을 활용해서 투자금을 대폭 줄일 수 있는 관리처분인가 이후 이주 시기에 투자하는 것도 좋다. 다가구주택의 또 다른 장점은 원하는 평형을 배정받는데 유리한데, 권리가액이 높을수록 원하는 평형를 배정하는 우선권을 준다. 그래서 원하는 평형에 배정받을 확률이 높은 것은 권리가액이 높은 다가구주택이다.
다가구주택은 감정평가액이 커서 큰 평형을 신청하려는 실수요자, 1+1 매물을 원하는 투자자, 이주비 대출을 최대한 활용하고 싶은 투자자에게 유리하다. 특히, 1+1은 저학년 자녀들이 있어 부모님이 아이를 봐줘야 하는 가족들에게 유리하다. 예를들어, 전용 84㎡+59㎡ 타입을 같이 받으면 부모님이 같은 단지 내 전용 59에서 같이 살 수 있다.