성동구는 비싼 동네이다. 왕십리, 성수동, 옥수동, 후암동, 응봉동 등 구축이라도 한강뷰가 보이는 곳은 10억 이상이 되는 단지들이 수두룩빽빽한 곳이다. 그렇지만 상대적으로 저렴한 동네도 있는 법인데 그곳이 바로 마장동이다. 마장동은 도축장이 있고 육류만을 취급하는 전문적으로 시장이 존재한다. 그렇기에 냄새도 나고 과거 백정들이 할 일이라고 천하다고 여겨 편견이 있었다. 하지만 21세기에는 그게 뭐가 중요한가 ? 돈 많이 버는 전문적인 기술이 있는게 장땡이다.

오늘은 성동구 마장세림 홍일연립 재건축 용적률 350% 적용시 분담금 분석입니다.

1986년 입주한 40년 가까이 된 할아버지 아파트이다. 811세대로 5호선 마장역 남쪽에 위치하고 있다. 홍일연립과 통합하여 정비구역으로 선정되어 재건축이 진행되고 있다. 18년도 안전진단 통과, 20년 정비구역 지정이 되었고 23년 조합설립인가까지 완료되었다. 착착 진행도 잘 되어 시공사 선정까지 완료되었고 이후 건축심의를 진행 중이다.

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시공사는 현대건설이며 건축업체는 세계 정상급인 유엔스튜디오가 맡는다. 유엔스튜디오는 독일 메르세데즈 벤츠 박물관, 압구정 갤러리아백화점 등 다수의 랜드마크를 설계한 이력이 있는 네덜란드 친환경 건축업체이다.

마장세림은 평지에다 역세권이지만 너무 오래된 아파트라 중앙난방에다 녹물문제나 주차문제가 있다. 또한, 한전에서 마장자재센터 부지를 매각하여 한전부지를 새롭게 개발예정이다. 마장자재센터는 지하철 5호선 마장역 초역세권이며 마장역 뿐만 아니라 2호선, 5호선이 지나는 왕십리역까지도 도보로 이동가능하다.

해당 부지는 청량리-왕십리 광역중심 연계거점으로 판매, 업무, 공공시설 등을 통한 복합개발을 한다. 아파트는 불가능하지만 주상복합까진 설립할 수 있고 서울시와 도시계획변경 사전협상을 통해 사업을 추진할 경우 준주거까지 상향될 수 있다고 밝혔다.

마장세림의 재건축 토지이용계획에 따르면 총 38,215㎡의 총 면적에서 아파트 및 상가가 지어질 획지는 37,644㎡(11,378평)이고 도로정비시설은 173평이다. 최대용적률은 277.62%가 적용되는데 기존 용적률이 183% 밖에 안되어 사업성은 충분하다. 하지만 정비계획은 20년에 나왔는데 추후 어떻게 사업변경이 있을지는 모르겠다.

조합원들의 이야기로는 역세권 종상향 20% 적용, 혁신안으로 최대 용적률 352%까지 상향된다고 하여 용적률 350%로 적용하여 분석해보았다. 아파트 정비면적이 11,378평이며 용적률 350%가 적용된다면 용적률 산정 연면적은 11,378 × 3.5로 39,823평이다. 이 중 상가는 약 1천평 정도로 조성될 것으로 보인다.

마장세림은 현재 평당 4천~4,500만원으로 거래되고 있다. 종전자산평가액은 평당 4천만원으로 가정한다면 기존 연면적인 21,835평(상가 280평 제외) × 4,000만원 = 8,734억이다. 여기에 홍일연립 감정평가액 약 5억, 상가는 280평 정도로 평당 3천만원으로 가정하면 840억이다. 총 종전자산평가액은 9,579억이다.

총 수익은 조합원분양수익, 일반분양수익, 임대주택 수익, 상가분양 수익으로 이루어진다. 조합원 분양수익의 경우 기존 조합원 연면적인 22,115평에 대한 수익이다. 평당 4,500만원 수준으로 조합원 분양가를 계산한다면, 조합원 분양수익은 9,951억이다.

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일반분양 수익은 아파트 정비면적인 39,823평 - 조합원 연면적 22,115평 17,708평에 임대주택 면적 2,106평을 제외한 값이다. 즉, 15,602평에 대해 얻은 수익으로 평당 5천만원으로 가정하면 일반분양 수익은 7,801억이다.

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임대주택은 20.5평, 25평의 총 90세대가 지어진다. 임대주택 수익은 평당 분양가 1천만원으로 가정하면 210억이다. 상가수익은 상가면적 1천평에 평당 4천만원으로 분양한다고 가정한다면 400억의 수익이 나온다. 총 수익은 18,362억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용} ÷ 종전자산평가액}으로 1.28의 매우 좋은 비례율이 나온다. 이는 용적률을 350%까지 상향한 경우에 이렇게 사업성이 좋다는 것을 기억해야 한다. 일반분양 세대수가 증가하므로 총 수익이 18,362억이 나오고 이에 비해 종전자산평가액이 9,579억이므로 딱 봐도 비례율이 많이 나올 것으로 예상된다.

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만약, 나의 감정평가액이 9억이라면, 비례율 1.28을 적용한 권리가액은 11억 5,200만원이다. 만약, 평당 4,500에 32평의 조합원 분양가가 14억 4천만원이라면 나의 분담금은 2억 9,200만원이다.