반포 주공1단지는 현재 재건축을 추진 중이고 철거가 끝나 착공을 시작했다. 그런데 기부채납으로 만들기로 한 한강덮개공원이 재건축 사업의 발목을 잡게 되었다.
반포주공1단지
반포 주공1단지는 1974년에 준공한 51년차 구축 아파트이다. 총 3,590세대인데 재건축해서 반포 디에이치 클래스트로 만들 예정이다. 27년 1월 입주 예정으로 이제 공사를 막 시작했다.
9호선 구반포역 초역세권 단지이며 영구 한강조망이 가능하다. 단지 바로 앞에 올림픽대로가 지나며 그 앞으로 반포 한강공원이 있다.
한강 덮개공원이 뭔데?
반포주공1단지를 재건축하면서 기부채납으로 한강덮개공원을 만들기로 했다. 올림픽대로에 뚜껑을 만들어서 그 위를 덮고 덮개 위에 흙과 나무 등을 심어 공원으로 만드는 것이다.
이건 서울시에서도 한강 르네상스라는 계획 하에 추진하는 사업이다. 반포 1단지 외에도 용산, 압구정 등 한강변 단지들도 기부채납을 받아서 한강덮개공원을 만들 예정이다. 덮개공원을 만드는 대가로 용적률 상향을 받는다. 그런데 이걸 환경부 산하 한강 유역 환경청에서 반대를 했다.
반대하는 이유는?
반대하는 가장 큰 이유는 '안전'이다. 올림픽대로는 교량이기도 하지만 제방이기도 하다. 특히 반포는 지대가 낮은 상습 침수 지역이기도 하고 올림픽대로는 한강 홍수피해를 줄여주는 역할을 한다.
그런데 여기에 덮개공원을 설치하면 제방을 낮추고 영구 구조물을 만들어서 제방을 훼손하는 행위가 된다. 그렇기 때문에 한강 유역 환경청에서 불허한 것이다.
또한 한강 유역은 국유지인데 특정 단지의 사익 사업에 하천 부지를 제공하는 것은 공공성이 있다고 보기 어렵다는 입장이다. 물론 덮개공원이 생기면 서울 시민 전체가 이용할 수 있다. 하지만 공공개방을 전제로 인센티브를 받았던 신축 단지들이 막상 입주하고 나니 담장을 두르고 외부인 출입을 금지하는 것을 본다면 사실상 주민들의 앞마당 넓히기라고 볼 수도 있다.
투자 comment
문제는 반포주공1단지가 한강덮개공원을 만든다는 전제 하에 재건축 사업 승인을 받았다는 것이다. 만약 덮개공원 조성이 취소된다면 정비계획 고시 변경, 건축 심의, 사업시행계획 변경인가 등 절차를 새로 다시 밟아야 한다. 만약 반포 재건축이 불허된다면 덮개공원 조성을 추진하는 다른 재건축 단지들 역시 사업이 지연될 수 있다.
개인적으로 안전에 대해서는 정말 보수적일 필요가 있다고 생각한다. 여름 장마철에 올림픽대로는 상습적으로 양방향 전면 통제가 된다. 2022년에 서울에 폭우가 왔을 땐 실제로 침수가 되기도 했다.
어쨋거나 환경청에서 불허 입장을 내놓았기에 꽤나 혼란스러울 것으로 예상된다. 재건축 사업에는 여러 이해관계자들이 관여되는 만큼 부처 간 사전 협의도 필수라고 생각되는데 참으로 쉽지 않다.