재개발은 관리처분인가를 거치면 '안전한 투자단계'로 알고있다. (여러 책에서 언급하듯)
사업시행인가 또한 비교적 안전한 투자단계로 많은 실수요자 및 투자자들이 진입하는 단계다.
그런데 최근들어 사업시행인가를 받은 북아현2구역과 관리처분인가를 받고 이주단계인 상대원2구역 또한 사업중단 위기에 처했다. 심지어 북아현2구역은 사업시행인가 취소로 많은 조합원분들의 피눈물을 흘리게 만들었다.
종교 시설(성당,교회)으로 지연된 재개발 사업
상대원2구역 재개발사업은 구역 내 3개 교회와의 보상 갈등으로 인해 심각한 지연을 겪고 있음
- 철거작업이 80% 이상 진행된 상태에서 교회들과의 갈등으로 사업이 중단됨
- 조합원들이 대규모 집회를 열어 사업 지연에 대한 분노를 표출
- 조합과 교회 간 소송전이 진행 중
- 조합 측은 월 이자만 약 30억원이 발생하는 등 막대한 피해를 호소
서울 은평구 갈현1구역 재개발
갈현1구역 재개발사업도 종교시설 보상 문제로 어려움을 겪고 있음
- 구역 내 교회 2곳과의 협상이 난항을 겪음
- 조합이 교회들을 상대로 명도소송을 제기
- 소송이 장기화될 가능성이 높아 연내 철거 완료 목표가 불투명해짐
서울 서대문구 북아현2구역 재개발
북아현2구역 재개발사업은 아현동성당과의 갈등으로 사업시행계획이 취소되는 사태를 겪음
- 당초 성당을 이전·신축하는 계획이었으나, 성당 측의 요구로 존치로 변경됨
- 변경된 계획에서 성당에 대한 심각한 일조권 침해 문제가 발생
- 서울고등법원은 사업시행변경계획이 위법하다고 판단하여 취소 판결을 내림
- 이로 인해 사업이 2-3년 정도 후퇴하는 결과를 초래
서울 왕십리 뉴타운 제3구역 재개발
종교시설 부지 분양 문제로 관리처분계획 전체가 취소된 사례
- 조합이 교회와의 협의 없이 관리처분계획을 수립
- 서울고등법원은 종교시설 부지 분양에 관한 하자를 이유로 관리처분계획 전체를 취소하는 판결을 내림
이러한 사례들은 재개발 사업에서 종교시설과의 갈등이 얼마나 심각한 사업 지연과 법적 문제를 초래할 수 있는지를 보여줌.
종교 시설과 갈등이 생기는 주요 원인
재개발 사업에서 종교시설과 조합 간 소송이 자주 발생하는 주요 이유
법적 근거 미비
도시정비법 및 관련 법령에 종교시설에 대한 명확한 보상 기준이나 처리 방법이 미흡
이로 인해 조합과 종교시설 간의 협상이 난항을 겪고 있으며, 법적 분쟁으로 이어지고 있음
보상 금액 차이
조합이 제시하는 보상금과 종교시설이 요구하는 금액 사이에 큰 차이가 있음. 예를 들어, 성남 상대원2구역 재개발 사업에서 일부 교회는 감정평가비용의 몇 배에 달하는 수백억 원의 보상을 요구
종교 시설의 특수성 고려 부족
종교시설은 일반 건물과 달리 성물 등 가치가 큰 종교의식 물품을 다량 소유하고 있으나, 보상가 산정 시 이러한 특성이 충분히 고려되지 않고 있음
이전 대책 부재
많은 경우 정비계획 수립 시 기존 종교시설에 대한 이전 대책이 없어, 종교단체에서 존치를 요구하는 민원을 제기
협의 부족
정비계획 수립 단계부터 종교시설 소유자와 사업시행자 간의 충분한 협의가 이루어지지 않아 갈등이 발생
조합의 일방적 처리
일부 조합에서는 종교시설을 일방적으로 현금청산자로 간주하거나 분양계획에서 누락시키는 등의 문제가 발생하고 있음
재개발 지역에서 종교 시설(교회, 성당) 및 학교(교육청 이슈)는 늘 제기되어 온 문제였다.
하지만 사업시행인가(사시) 취소가 된 북아현2구역 사례가 보여주듯
추후 재개발 투자검토 시 종교 시설 제척 가능여부에 대해서 선확인이 필요해보인다.
또는 성당, 교회같은 경우는 조합에서 어떻게 협의하는지를 살펴보고
조합의 협의안을 잘 살펴보는 것도 중요해보인다.
(앞서 사시인가로 취소된 북아현은 일조권 침해이슈가 있었음)
북아현2구역은 사시취소 이슈로 비용이 더 발생할 수있고, p가 더 떨어질 수 있어 어쩌면 매수 타이밍일수도 있다.
(대신 사업의 지연되어 미뤄질 가능성은 있음)
단 구청장 리스크도 있어 해당부분에 대한 감안은 필요해보인다..