올해 1~11월 부동산 임의경매 개시결정등기 신청 건수가 12만9,703건으로 집계

이는 2013년(14만8,701건) 이후 11년 만에 최대 규모

임의경매 건수는 2년째 급증하는 추세를 보이고있음

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• 세부 사항

임의경매는 부동산을 담보로 돈을 빌린 채무자가 3개월 이상 원금이나 이자를 갚지 못했을 때 채권자가 대출금 회수를 위해 부동산을 경매에 넘기는 절차

올해 1~11월 임의경매 건수는 작년 같은 기간보다 35% 증가

특히 아파트 등 집합건물의 임의경매 증가세가 두드러집니다. 1~11월 집합건물 임의경매 건수는 5만1,853건으로 작년 동기 대비 48% 증가

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• 원인 분석

고금리와 부동산 경기 침체가 주요 원인으로 지목

2021년 집값 급등기에 대출 규제를 피해 고금리 대출을 받은 이들의 부담이 커진 것으로 분석됨

주택 거래 감소로 매각에 실패한 물건들이 경매시장으로 대거 유입된 것도 원인으로 꼽힘

임의 경매 뜻

임의경매는 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우, 채권자가 담보물권(예: 저당권, 근저당권, 질권, 전세권, 담보가등기 등)을 실행하여 채권을 회수하는 법적 절차

이는 강제경매와 달리 별도의 재판(집행권원)을 거치지 않고도 법원에 바로 경매를 신청할 수 있는 특징

임의경매의 주요 특징

- 담보물권 실행: 채무자가 제공한 담보물(주로 부동산)을 대상으로 진행

- 재판 불필요: 강제경매와 달리 별도의 소송 없이 경매 신청이 가능.

- 법적 근거: 민사집행법 제264조~275조에 따라 절차가 규정되어 있으며, 강제경매의 절차를 준용

임의경매의 절차

1. 경매 신청 및 개시 결정: 채권자가 법원에 임의경매를 신청하면 법원이 이를 심사하여 적법하다고 판단되면 경매 개시 결정을 내림.

2. 배당요구 종기 결정 및 공고: 배당요구 마감일을 정하고 이를 공고

3. 부동산 조사 및 감정평가: 집행관이 부동산 현황을 조사하고 감정인이 감정평가를 진행

4. 매각 준비 및 공고: 매각 방법과 일정을 공고하며 입찰을 준비

5. 매각 실시 및 대금 납부: 입찰을 통해 매각이 이루어지고 낙찰자가 대금을 납부

6. 소유권 이전 등기 촉탁: 낙찰자에게 소유권 이전 등기가 이루어짐

7. 배당 절차: 매각 대금을 채권자들에게 배분하며 절차가 종료

올해 임의경매가 가장 많이 발생한 지역과 이유 - 경기도 사례

경기도 임의경매 현황

-올해 1~11월 경기도 집합건물 임의경매 건수: 1만6,094건

- 전체 임의경매의 33%를 차지

- 전년 동기 대비 73% 증가

주요 원인

1. 부동산 가격 급등 후 하락: 경기도 지역의 부동산 가격이 급등했다가 하락하면서 '영끌' 투자자들의 부담이 가중

2. 고금리 영향: 대출 이자 부담 증가로 원리금 상환에 어려움을 겪는 사례가 늘어남

3. 전세사기 여파: 특히 수원시 권선구에서 129건으로 가장 많은 임의경매가 발생했는데, 이는 빌라 전세사기와 연관이 있는 것으로 추정

4. 무리한 갭투자: 경기도 지역에서 무리하게 갭투자에 나섰다가 대출금을 제때 갚지 못하거나 전세금 반환에 실패한 임대인의 물건이 경매로 넘어가는 경우가 많음

5. 부동산 경기 침체: 주택 거래가 줄어들면서 매각에 실패한 아파트, 다세대 등이 경매시장으로 대거 유입됨.

이러한 요인들이 복합적으로 작용하여 경기도 지역의 임의경매 건수가 크게 증가한 것으로 분석됨. 특히 수도권 주변의 개발 기대감으로 인한 투기 수요가 많았던 지역에서 부동산 시장 침체의 영향이 더 크게 나타난 것으로 보임