"미래는 오래된 과거"라는 말을 들었다. 부동산 시장은 싸이클이지만 과거의 통계가 미래로 이어지지 않는다고 한다. 같은 상황을 두고도 변덕스러운 인간 심리와 감정 때문에 미래와 과거가 다를 수 있다고 한다. 하지만 많은 전문가들이 나와 전망치를 쏟아낸다.

맨날 어디가 망한다, 이러다 망한다, 이런 뉴스가 유튜브나 뉴스에 쏟아졌다. 그리고 이를 믿는 개미들이 있어 맘 놓고 부정적이고 자극적인 기사를 내는 것이다.

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오늘은 재개발 투자가 주식보다 나은 이유와 재개발 투자 목적입니다.

다른 부동산 투자보다 상대적으로 투자금이 적고 단타도 가능한게 재개발이다. 그러나 이는 초기 재개발만 해당하니 이미 올라버린 관리처분인가나 사업시행인가 상태의 빌라는 비싸다. 최근에는 재개발도 단타가 이루어지는데 구역 지정 무렵에 샀다면 조합설립인가에 매도할 수 있고 조합설립인가 후 사서 사업시행인가에 파는 식이다.

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적은 돈으로 투자하겠다면 앞서 말했듯 재개발 예정지나 초기 재개발 지역 밖에 없다. 모든 사람들이 좋아하는 구역이나 입지가 좋은 곳은 진입도 어렵고 돈도 많이 든다. 재개발 투자는 사업이 진행될수록 프리미엄도 높고 투자금도 높아지는 특징이 있다.

입지, 상품, 매수 타이밍, 사업성 판단 방법 및 진행 단계에 따른 프리미엄의 변화를 디테일하게 공부한다. 재개발은 높은 레버리지 투자상품이고 재개발이 진행되어 이주단계가 되면 이주비를 무이자로 빌릴 수 있고 중도금도 후불제 아니면 무이자이기에 레버리지를 최대한 이용할 수 있다.

부동산은 상승장이 오면 핵심지역의 등락폭이 매우 크다. 하지만 핵짐지역만 오르는 것이 아니라 키맞추기로 핵심지역이 상승하면 그 인근 지역도 불길 번지듯 상승한다. 서울 강남이 먼저 오르고 점차 서초, 송파구로 퍼져 나가듯이 서울 오르고 옆의 분당이나 안양 같은 수도권이 오르고 지방 부산이 먼저 오르고 옆의 대구, 울산도 오른다.

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재개발은 구역지정, 조합설립인가 단계에서 가장 높은 폭으로 상승한다. 그 뒤 사업시행인가, 관리처분인가를 지나면서 계속 오르고 최종적으로 조합원 입주권을 받고 입주한 이후에도 오르기에 매우 높은 수익률을 가질 수 있다.

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예를들어, 구역지정이 된 4억 빌라를 2억 갭, 2억으로 투자했다. 조합설립인가가 다 되어가자 8억까지 올랐고 관리처분인가 이후 10억이 되었다. 조합원 분양을 12억이 했어도 일반분양이 15억이라면 16억 이상 상승할 수 있다. 2억으로 16억을 버는 것이니 800%의 수익률이다.

무작정 주택 수만 늘리면 세금이 매우 부담된다. 주택 수가 많다면 미래에 아파트가 될 재개발 구역의 상가나 토지, 도로, 무허가주택 등에 투자하는 것도 방법이지만 이는 함부로 투자했다간 위험하다. 여러 투자상품 중 우리가 재개발에 투자하는 목적은 크게 4가지이다.

22년도는 부동산 시장 침체기였지만 서울은 청약 흥행이 많이 이루어졌지만 지방의 경우 신규 분양아파트 60%가 청약 미달이 되었다. 부동산 시장이 침체기라 해도 서울은 기회라 생각하여 사람들이 이때다 생각하여 모여들었고 덕분에 서울 아파트만 불장이었다.

하지만 아파트 청약에 당첨되기는 하늘에 별따기인데 특히, 얼죽신, 얼죽아를 외치는 젊은 사람들에게는 청약점수가 한참 모자르다. 로또 같은 일반분양 당첨을 기대하기보다 조합원 물건을 선점하여 안정적으로 내 집 마련이 가능한 것이 재개발/재건축이다.

조합원 분양가와 일반분양가는 차이가 난다. 보통 조합원 분양가는 일반분양가의 80% 수준이고 사업성이 좋은 곳은 조합원 분양가와 일반분양가가 2~3억 차이가 나기에 재개발 구역 조합원 물건을 매수하는 것이다.

나의 권리가액이 4억이고 조합원 분양가가 7억이라면 3억이 더 필요하다. 만약, 내가 투자자라면 근처 전세시세에 맞추어 전세를 주고 조합원 분양가에 맞는 금액을 납부하면 된다.

보통 조합원들은 로얄층이나 로얄동을 배정받을 수 있다. 재개발은 조합원들의 대표기관인 조합에서 사업을 시행하기 때문에 조합원에게는 다양한 혜택이 주어진다. 그 중 하나가 선호하는 동, 원하는 층을 배정받을 수 있다.

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일반분양자는 조합원 분양이 끝나고 남은 동, 호수를 받는다. 하나의 단지 내에서도 많은 사람이 선호하는 동, 호수가 있으므로 동, 호수만 잘 배정받아도 상당한 차익이 발생한다. 예를들어, 한강뷰가 가능한 동, 호수라던지 공원이나 역이 가까운 동은 더 비싸다.

재개발은 조합원들의 의지로 사업의 속도나 성공여부가 결정된다. 조합원들에게는 일반분양분과는 차별화된 특별 제공 품목을 제공한다. 발코니 확장은 물론 냉장고, 싱크대, 홈오토시스템 등과 같은 특화된 품목들을 받을 수 있다.

여전히 많은 사람들이 재개발, 재건축 투자를 꺼린다. 도시정비법이나 빈집 및 소규모정비법 등에 의한 법 공부도 해야하고 사업이 진행됨에 따라 절차도 복잡하고 까다로운 용어들도 많다. 그리고 이기적인 인간들 때문에 알박기나 서로 싸우느라 사업이 지지부진해지는 경우도 많다.

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동시에 재개발, 재건축은 현재가치가 아닌 미래가치에 따라 가격이 형성되기에 현시점에서 적정가격 여부를 판단하기도 어렵고 사업이 제대로 진행될지도 장담할 수 없다. 하지만 "투자에서 큰 수익은 똑똑한거 보다는 다른 사람들보다 한 발자국 더 내딛는 용기"가 있는 사람이 성공한다. 한남뉴타운, 성수전략지구를 미리 선점한 사람들도 그곳에 진입하기까지 얼마나 고민했을지 눈에 선하다. 우리도 제2의 한남뉴타운이나 성수전략지구를 찾아보고 용기를 내 진입해보자.