범어동과 만촌동에 걸쳐있는 경동초, 경신고, 경신중, 정화여고 라인은 대구 수성구에서 가장 비싼 집값을 자랑하고 있다. 대구의 수성구는 수도권 수준의 집값을 자랑하며 전국에서도 고소득자, 전문직들이 많이 몰려있는 곳이다. 공부로 성공해본 부모들이 아이들을 성공시키기 위해 좋은 학군으로 이동시키는데 지방에서는 대구 수성구가 가장 학군 아웃풋이 높다.

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오늘은 수성구 범어동 범어목련 사업시행인가 완료 재건축 분담금에 대한 분석입니다.

범어동은 대구를 대표하는 부촌으로 대구고법, 고검, 지법, 지검 등이 있는 법조타운으로 수많은 전문직들이 범어동을 중심으로 거주하고 있다. 두산위브더제니스 등 초고층 고급 주상복합과 고층아파트, 오피스텔 등이 밀집한다. 또한, 대구의 마천루 범어 W와 범어 아이파크, 대구문화반송 후적지 주상복합 등이 범어동을 대표한다.

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그보다 더 범어동이 유명한 이유는 단연 경상도 최대의 사교육 학군지이기 때문이다. 엄청난 교육열을 대변하여 달구벌대로와 동네 곳곳에 서울급의 최고 수준의 학원가를 형성한다. 만촌 3동에서 범어 2동까지 수성구의 주요 학원들이 밀집하고 범어2동에 있던 밀집한 학원들은 범어4동까지 퍼져 범어4동 만촌3동이 학원가로 가장 유명하다.

최근 사업시행인가까지 받아 앞으로 감정평가액이 통보되고 구체적인 분담금이 각 조합원들에게 통보될 예정이다. 사업시행인가가 나면 정비사업의 구체적인 그림이 나오기에 투자자들이 눈독을 들이게 된다. 본래, 사업시행총회 직전부터 사업시행인가일 사이 약 60일 정도가 황금 매수타이밍이라 한다.

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사업시행인가 전에는 반드시 건축심의를 거쳐야하는데 가장 까다로운 절차이다. 건축심의란 재개발과 재건축 사업이 주변 지역에 미치는 영향, 도시미관 향상 및 공공성 확보 등을 지자체가 따져보는 단계이다. 그리고 사업시행인가 이후 종전자산평가를 실시하고 감정평가 후 조합원의 평형 신청이 진행된다. 감정결과가 조합원들에게 통보된 후 본격적으로 프리미엄이 붙는데, 감정평가액에 실망해 내놓는 실망매물들도 나온다.

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감정평가 이후가 가장 시끄러운데 조합원들은 실제로 돈이 구체적으로 얼마나 필요한지 알게되기 때문이다. 그래도 감정평가, 평형신청까지 완료되면 본격적으로 관리처분인가를 위한 총회를 실시한다. 이 시기 보수적으로 안전하게 투자하는 사람들이 몰리는 때이다.

범어목련은 21년 "아이파크"의 HDC현대산업개발이 시공사로 선정되었다. 대지면적은 13,782㎡(4,226평)이고 여기에 용적률 271%, 건폐율 16%가 적용되어 지하 3층~지상 30층의 연면적 67,923㎡, 279세대의 3개동 아파트를 짓는다.

공사비는 평당 800만원으로 가정하고 임대주택 15%, 상가는 1,000평으로 조성한다고 가정하였다.

기존 대지면적 4,226평에 기존 아파트의 연면적은 용적률 118%가 적용되어 4,986평 밖에 안되고 3종일반주거지역이다. 그렇기에 사업성은 충분히 뛰어날 것으로 보고 결정된 용적률이 271%이므로 새롭게 태어나는 아파트의 정비 연면적은 11,452평이다.

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공사비를 평당 800만원으로 하고 앞으로 세워질 아파트 연면적에 곱하면 총 공사비가 나온다. 20,582평 × 800만원으로 1,646억이다. 기타사업비는 조합비, 예비비, 금융비용 등을 포함해 500억으로 가정하면 총 비용은 2,146억이다. 종전자산평가액은 기존에 18평이 6억 정도로 거래되고 있으므로 평당 3,500만원 수준이라 평당 3천만원으로 가정하였다. 기존 연면적이 4,986평이므로 종전자산평가액은 1,495억이다.

조합원 분양가는 평당 3,500만원 수준으로 가정하면 조합원 분양 수익은 조합원 분양면적 4,986평 × 3,500만원으로 1,745억이다. 임대주택은 15%이므로 11,452평의 15%는 1,717평이고 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 257억이다. 상가분양면적이 1천평으로 가정했고 평당 2천만원으로 가정하면 상가수익은 200억이다.

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일반분양 면적은 아파트 정비면적 (11,452평-조합원 분양면적 4,986평-임대주택 면적 1,717평-상가분양 면적 1천평)으로 3,749평이다. 평당 4천만원으로 가정한다면 일반분양 수익은 1,499억이다. 총 수익은 3,701억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 [(3,701억-2,146억)÷1495억] = 1.04가 나온다. 조합원 분양가와 공사비, 일반분양가가 얼마냐에 따라 비례율은 얼마든지 바뀐다는 것을 알아야한다. 나의 감정평가액이 6억이라면 권리가액은 6억 2,400만이다. 만약, 평당 3,500만원 수준으로 18평을 분양받는다면 조합원 분양가가 6억 3천만원이라면 분담금은 600만원이다..