금리 인하에도 여전히 주택대출은 쉽지 않은 상황

여기에 정부는 지난달 주택대출을 규제하는 정책을 새롭게 개편한 상황


디딤돌 대출 축소- 방공제 적용, 뜻

- '방공제' 적용으로 수도권 주택 대출 한도가 최대 5500만원 감소

- 이 정책은 2023년 12월 2일부터 시행

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'방공제'란?

방공제는 주택담보대출을 받을 때 주택임대차보호법상 보호되는 최우선변제금액을 미리 공제하고 대출을 해주는 제도

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적용이유

1. 세입자 보호: 주택 소유자가 대출금을 상환하지 못해 주택이 경매에 넘어갈 경우, 세입자의 보증금 일부를 우선적으로 보호하기 위함

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2. 리스크 관리: 금융기관은 대출자가 나중에 주택을 임대할 가능성에 대비해 이 제도를 적용

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방공제 금액은 지역에 따라 다르며, 주요 지역별 금액은 다음과 같음

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- 서울: 5500만원

- 경기도: 4800만원

- 광역시: 2800만원

- 기타 지역: 2500만원

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이 제도로 인해 주택담보대출의 한도가 줄어들게 되며, 특히 최근 정부의 가계부채 관리 정책으로 인해 디딤돌 대출 등에도 방공제가 필수적으로 적용되면서 실수요자들의 대출 가능 금액이 감소



후취담보 제한 - 뜻

- 정부는 후취담보를 조건으로 한 신규 대출 신청을 제한

- 2023년 12월 1일까지 입주자 모집공고가 이뤄진 단지 중 2024년 상반기 입주 예정인 경우에만 디딤돌 대출로 잔금을 낼 수 있음


후취담보란?


후취담보란 대출자가 담보를 제공하지 않고 먼저 대출을 받은 후, 나중에 담보를 설정하는 방식의 대출을 말함. 이는 일반적인 담보 대출과는 반대되는 개념으로, 주로 다음과 같은 상황에서 활용


1. 신축 아파트 구입: 준공은 되었으나 아직 등기부등본이 없어 미등기 상태인 경우

2. 긴급 자금 조달: 당장 필요한 자금을 빠르게 마련해야 할 때

3. 담보 설정 절차 미완료: 담보 설정을 위한 절차가 아직 완료되지 않은 경우


후취담보 대출의 주요 특징:


1. 대출 실행 시 담보가 필요 없음

2. 일정 기간 내에 담보를 제공해야 함

3. 주로 주택신용보증기금의 보증서를 담보로 활용

4. 일반 담보대출보다 금리가 다소 높을 수 있음


디딤돌대출 축소(후취담보 적용)으로 부동산 시장 영향?


실수요자들의 어려움


- 예비 입주자들의 잔금 계획이 크게 영향을 받음.

- 일반 주택담보대출을 이용할 수 있지만, 금리가 높고 DSR 적용으로 한도가 줄어들 수 있음.


정책에 대한 비판


- 전문가들은 이 정책이 정책대출의 취지에 반한다고 지적

- 집값 안정화 효과에 대한 의문도 제기.


 정부의 이러한 정책 변화가 실수요자들의 내 집 마련을 더욱 어렵게 만들고 있음

현재의 정치적 불안정 상황에서 이 정책이 철회될 가능성은 낮아 보인다고 결론


특히,올해 12월 1일까지 입주자 모집공고가 이뤄진 단지 중 내년 상반기(1월~6월) 입주를 시작하는 경우에만 디딤돌 대출을 받아 잔금을 치를 수 있음

방공제 및 후취담보 적용

디딤돌대출 제한으로 인한 당장 입주가 필요한 실 수요자들의 대출 규제로

부동산 시장은 어려운 상황

이는 당장 상반기 입주하는 부동산 시장에도 영향을 미칠 것