재개발, 재건축 사업에서 가장 큰 문제는 진행 중이던 사업이 도중에 무산되는 경우이다. 이 경우 비싸게 들어간 내 투자금이 반토막 이상으로 날아갈 수도 있는 악재이다. 주식보다 더 큰 금액이 들어가는 만큼 부동산 투자에서 돈이 날아가는 것은 뼈아픈 손실이다. 서울이나 부산의 경우 조합설립인가 이후 사업이 지지부진하면 구역이 해지되는 일몰제도 적용되기도 한다. 게다가 비대위 설립 등 재개발, 재건축을 위협하는 요소들은 많다.

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오늘은 재개발 재건축 무산 분담금 조합장 시공사 해지 조합무효 문제에 대한 분석입니다.

재개발과 재건축은 무조건 오래 걸릴 수도 있고 아닐 수도 있다. 맘만 먹으면 엄청 빨리 진행되는 것을 번동 모아타운 사례에 의해 알 수 있다. 하지만 불안감이 있다. 사업 자체가 무산되는 경우가 있는데 임장을 가다보면 조합장 물러나라, 감정평가액 문제, 분담금 문제 등으로 골머리를 앓고 있는 사업구역도 있다.

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어느 구역이나 재개발, 재건축을 반대하는 비상대책위원회가 있다. 이런 문구들이 많은 곳은 투자를 하면 속을 많이 썩힐 것이다. 게다가 조합이 설립되고 난 후라면 이때까지 조합이 유지하기 위한 "매몰비용"을 조합원에게 청구하는 경우도 있다. 추진위원회까지는 조합원이 아니기에 매몰비용에 대한 부담감은 없을지 모른다.

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"매몰비용"이란 다시 되돌릴 수 없는 비용을 뜻하며 이미 재개발, 재건축 사업을 하는데 사용된 비용을 의미한다. 이미 사업에 지출되었지만 사업이 무산되었으니 그 비용을 누가 부담하느냐가 쟁점이 되고는 했다. 대법원 사례로는 조합원이 매몰비용을 부담하지 않아도 되지만 사업이 중간에 무산되었을 때 매몰비용을 조합원이 부담한다는 "정관"이 있다면, 조합원이 매몰비용을 부담해야 할 수도 있다.

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사업시행인가 이후 감정평가가 나오면 어느 사업구역이든 한바탕 소란이 난다. 왜 나의 감정평가액이 이거 밖에 안된다고 수많은 사람들이 항의하는 시기이다. 감정평가액에 비례율을 곱하면 권리가액이 나오고 이를 조합원 분양가에 빼면 "분담금"이 나온다. 이 분담금이 너무 크다는 것이 사람들의 항의 쟁점이다. 하지만 생각을 달리 해보면 감정평가액이 낮은 물건은 시장에서 귀할 수도 있다.

왜냐하면, 적은 돈으로 투자가 가능한 물건이기 때문이다. 초기 투자금이 적지만 향후 분담금은 크게 내야한다. 그렇기에 투자자 입장에선 초기 투자금이 적은 것이 분담금을 많이 내더라도 좋을 수 있는데, 전세를 줄 수 있기 때문이다.

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만약, 조합원 분양가가 10억이고 근처 아파트의 똑같은 평수가 16억이고 전세가 8억이라고 가정해보자. 나의 권리가액이 3억이라면, 분담금이 7억이다. 하지만 전세가 8억에 맞추어 전세를 준다면 오히려 나는 1억이 남는다. 하지만 빨리 전세를 나가게 하기 위해선 싸게 전세를 주는 것이 좋다.

재개발, 재건축 사업에서 조합장 해임 문제는 언제나 나오는 이슈이다. 조합장의 비리를 거론하며 해임을 요구하는 것이다. 사업성이 좋고 사업규모가 큰 구역일 수록 더 심하다. 사실 조합장이 해임되더라도 큰 문제는 아니다. 왜냐하면 조합장이 해임되고 사업에 대해 잘 인지하고 사업 수완이 좋은 새로운 조합장이 선출시키면 된다. 하지만 조합장 자리가 공석으로 오래 지속된다면 사업 절차가 지연될 수 있으나 사업자체가 무산되지는 않는다.

조합장이 해임되려면 조합총회를 거쳐야 한다. 통상 조합총회는 조합장이 소집하도록 되어있지만 조합장을 해임할 조합총회를 조합장이 개최하지 않기에 별도 절차가 필요하다. 도시정비법 43조 4항에 따르면 조합원의 1/10 이상의 요구로 총회를 소집하여 조합원 과반수의 출석 + 출석 조합원 과반수의 동의로 해임할 수 있다.

골치 아픈 문제이다. 부산의 우동 1구역 삼호가든 재건축이 현재 비슷한 문제를 안고 있는데, 원래는 하이엔드 브랜드인 아크로가 적용되려 했으나 현재 무산될 지도 모른다. 11월 30일날 삼호가든은 시공사 해임 총회까지 열었는데 이유는 건축자재비 상승으로 인한 공사비 증액 때문이다.

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요즘은 컨소시엄으로 진행하는 경우가 많은데, 1군 단일 브랜드나 하이엔드 브랜드를 원할 때 기존 시공사를 해임하고 새로운 시공사와 계약하려는 조합도 있다. 이름 없는 지방 건설사와 계약했다가 부동산 경기가 좋아지면서 1군 건설사로 갈아타는 것이다.

그런데 시공사 재선정은 엄청 어렵다. 조합장 바꾸듯이 쉽게 해임하고 재선정할 수 없다. 기존 시공사와의 계약조건, 조합원에게 약속했던 혜택이나 자금 지원, 계약해지에 대한 손해배상금 등을 새로운 시공사와 다시 조율해야하기 때문이다. 손해배상을 청구하면 당연히 막대한 비용이 발생하고 짧겐느 6개월 길게는 1년 이상 지연된다.

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그래서 시공사 해임 문제가 불거진 곳을 투자할 때는 조금 더 깊이 생각하고 투자를 해야한다. 하지만 시공사 해임 문제로 사업자체가 무산되지는 않는다.

구역지정이 되고도 주민들에 의해 반대와 시위에 의해 구역지정이 취소될 수 있다. 조합이 설립된 후에도 비대위에 의해 조합설립이 무효가 된다면 정말 큰일이다. 그래서 "조합설립 무효"가 거론되는 사업구역은 건너 뛰고 생각해보는 것이 좋다. 특히, 조합설립 무효에 관한 소송이 진행 중이라면 그냥 절대 투자하지 않는게 좋다.

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물론 비대위가 패소할 수 있지만 반대로 승소할 수 있다. 비대위 주장대로 조합설립이 무효가 되면 그동안 진행된 사업은 모두 제자리로 돌아간다. 게다가 다시 조합을 설립해 사업을 진행시켜도 몇 년 이상 걸린다. 만약, 프리미엄이 낮은 구역이라도 조합 설립 무효 이슈가 있는 곳은 왠만하면 투자하면 안된다.