우리가 정비구역이라고 해서 무조건 재개발이 되는 것은 아니다. 정비예정구역일 수도 있고 재정비촉진지구일수도 있기 때문이다. 재정비촉진지구는 광역개발의 성격을 가지고 있기에 여러 구역이 혼재하고 있다. 촉진지구 내 촉진구역이나 존치정비구역은 재개발이 가능하지만 존치관리구역은 재개발 요건이 가능하지 않다.

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오늘은 재정비촉진지구 정비구역에서 입주권이 안 나오는 경우에 대한 포스팅입니다.

재정비촉진지구는 공공의 힘이 필요할 정도로 정비기반시설이 갖추어지지 않은 열악한 주거지 및 낙후된 도심을 하나의 일원화된 개발계획 아래 광역적이고 체계적으로 개발하기 위해 지정한 곳으로 소위 "뉴타운"이다. 재정비촉진지구는 도촉법(도시재정비 촉진을 위한 특별법)의 규정에 의해 사업진행을 하는 곳으로 사업진행을 더 원활하게 하기 위해 뉴타운들도 재정비촉진지구로 지정하기도 한다.

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도촉법의 적용을 받기 위해선 반드시 도촉법에 의한 "재정비촉진지구"로 지정되어야 한다. 또한, 지구의 특성에 따라 주거지형(50만㎡ 이상)과 중심지형(20만㎡ 이상)으로 구분하여 진행하도록 한다. 재정비촉진지구가 생긴 이유는 소규모의 사업이 혼재된 구역일수록 헷갈릴 수 있기에 일관적이고 광역적인 사업을 하기 위해서이다.

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두번째는 중심지형으로 상, 공업지역 등에서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능 회복이 필요한 지구이다. 세번째로 고밀복합형인데 역세권, 간선도로 교차지 등의 양호한 기반시설을 갖추고 대중교통 이용이 편리한 곳으로 소형주택 공급 확대, 토지의 고도 이용과 건축물의 복합개발이 필요한 지구이다.

보통 촉진지구로 지정된 곳은 상대적으로 주거지형 비중이 중심지형 보다 높다. 예를 든다면, 부산에 시민공원주변촉진지구, 서금사촉진지구가 있는데 그 중 서금사 2구역이나 4구역은 서금사촉진지구 중에서 존치관리구역이다. 즉, 재개발의 가능성이 없는 곳이다. 만약, 존치관리구역인 서금사 4구역에서 빌라를 산다면 나는 쌩돈을 날리는 것이다.

따라서, 재정비촉진지구의 촉진구역이라도 존치정비구역인지, 존치관리구역인지 꼭 확인해야한다. 존치정비구역은 재개발이 가능한 지역이지만 존치관리지역은 아무리 저렴해도 절대 매수하지 않는 것을 추천한다.

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존치관리구역은 재정비촉진사업 요건이 충족되지 않거나 기존의 시가지로 유지, 관리할 필요가 있는 구역으로 재개발은 어렵다고 보면 된다. 물론 그대로 존치하는 지역이므로 신축이나 리모델링 등은 가능하다. 이유는 존치관리구역은 재개발이 안되기 때문에 개발행위를 하는데 제한이 없기 때문이다.

나중에 재개발되는 예정지라는 이야기만 듣고 빌라나 주택을 샀다고 해보자. 즈런데 내가 산 집이 갑자기 강성 반대파에 의해 제척되거나 모종의 이유로 정비구역에서 제외된다면 어떻게 할까 ?

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재개발 추진위원회에 찾아가서 깽판을 친다고 해결되는 것은 아니다. 다행히, 사업이 진행되어 조합설립인가가 난 구역도 총회를 통해 구역범위나 경계가 바뀌는 사례는 수없이 많다. 21년도만 해도 부동산 가격이 불 같이 솟아오르던 시절 재개발 투자의 트랜드는 "선진입"이었다. 정비구역 지정 전에 미리 선점하여 큰 차익을 얻는 것이다.

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과거 주거환경개선지구 해제 동의를 받고 재개발을 추진하려고 사전타당성 조사를 한 구역이 있었다. 그곳에 주택을 매수한 후 사전타당성 동의를 한 사람이 있다. 그런데 추진위원회 측에서 A가 매입한 주택과 인근 일부 지역이 사전타당성 심의 신청시 예정 구역에서 빠진 채 심의를 신청했다.

이미 추진위원회 측에는 매수하기 전에 해당 구역에 대해 상담도 했고 사전타당성 동의까지 했는데 느닷없이 예정구역에서 빠져버린 것이다. 이런 경우는 노후도 등의 이유로 종종 발생한다. 이런 일은 예정지의 경계나 귀퉁이에 있는 물건들이다.

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그래서 구역이 지정되지 않은 예정지를 선점할 때 가능하면 구역경계에 있는 물건, 특히, 도로는 매수하지 않는 것이 좋다. 하지만 사전타당성 심의 과정에서 빠졌던 부분이 다시 편입될 수도 있다. 구역 지정된 후 사업이 진행되다가도 구역이 변경되는 경우는 많다.