이제 똘똘한 1채로 갈아타려는 사람들이 많이 생기고 있다. 자본주의 사회에서 주택을 매수하여 임대공급을 놓는 임대인들은 앞으로 종말시키려고 한다. 소수의 악인들에 의한 전세사기 사태로 인해 선량한 임대인들까지 싹 다 잡아 죽이고 있다. 앞으론 2주택을 가진 사람조차 징벌성 과세가 적용되면 주택공급을 제공하는 임대인들이 줄어들게 된다. 그럼 당연히 국가에서 공공임대주택을 만들 것이다.

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이 공공임대주택은 당연히 핵심지와 벗어나있으며 우리의 세금으로 만드므로 엄청난 세금과세는 예약되어 있다. 공공임대주택에서 거주하는 사람들은 저렴한 월세로 살며 돈을 모아 자기 집을 마련해야하는데 평생 임대주택에 살게해줄 것이라는 당근으로 돈 모으는 것을 포기하고 펑펑 하고 싶은 대로 살게되는 것이다. 결국 정부가 하라는 대로 조종당하는 멍청한 "홍위병" 이 되는 것이다.

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강남 3구와 용산이 투기과열지구라서 LTV 50% 밖에 나오지 않는다. 그래서 강남 3구를 제외하고 가장 인기가 있는 곳이 성수동이다. 오늘은 성수전략지구 성수동 강변금호타운 재건축 사업성 분담금 분석입니다.

성수동은 대한민국에서 MZ들의 신흥 성지라고 할 만큼 힙한 곳이다. 힙한 카페들, 한강, 뚝섬에다 토지허가거래구역까지 지정된 대한민국에서 가장 핫한 동네이다. 왕십리와 한양대 일대, 건국대학교 중간에 있어 두 생활권을 연결하며 성수대교가 지어지고 왕십리와 강남까지 아우른다.

여의도, 중구, 강남 모두 가기 편리한 교통의 요지이며 한강뷰라 땅값이 엄청 오른 동네이다. 특히, 성수동 3대 아파트가 성수동의 가치를 올렸는데 3대 아파트는 "갤러리아 포레", "서울숲 트리마제", "아크로 서울포레스트"이고 또한, 성수전략지구는 엄청난 시세를 보이고 있다.

성수동은 "한국의 브루클린"이라는 평가를 받는다. 2010년대 이후 핫플레이스가 되기 전까지 강남과 비교해 낙후된 공장지대라는 인식이 있었는데 젊은 예술가들이 모여들면서 핫플레이스가 된 브루클린과 비슷해서이다. 브루클린은 뉴욕의 공장지대로 제조업이 쇠퇴하고 낙후되었다가 재개발로 힙하게 탄생한 곳이다. 레트로감성이 물씬 느껴지는 것이 성수동과 브루클린이 비슷하다.

다만, 오래된 아파트라 주차장이 매우 협소하여 주차문제도 있고 도로가 너무 가까워 소음이나 매연 문제가 있을 수 있다. 그리고 지하철역이 멀고 버스 배차도 꽤나 걸린다고 하지만 한강 산책은 언제든지 할 수 있고 영동대로를 타고 강남까지 빠르게 갈 수 있다.

기본 평당 1억 이상은 하는 구역인데, 그만큼 미래가치가 높고 여러 이해관계가 많이 얽혀있어 진행이 그리 빠르진 않다. 무려 11년부터 추진되었는데 13년이 지난 지금도 아직 정비계획변경 중이기 때문이다. 최대한 빠른게 연내 지구단위계획, 정비계획지정고시되는 것이다.

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성수전략지구는 14년 2030 서울도시기본계획의 35층 룰에 의해 규제를 받아 사업진행이 지지부진해졌다. 이 밖에 4개 지구에서 정비사업이 동시에 진행되어야 조성이 가능한 대규모 기반시설이 많은 점도 진척을 방해했다. 그래도 오세훈 시장이 22년 3월 높이규제를 폐지한 "2040 서울도시기본계획"을 발표하고 사업추진이 다시 시작되었다.

강변금호타운은 208세대, 기존 용적률이 211%에 성수 4지구이지만 개별적으로 재건축한다고 가정하고 용적률 350%까지 상향되고 하이엔드 브랜드가 적용되어 공사비를 1천만원으로 잡고 기타사업비는 200억으로 가정했다.

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대지면적이 748평이고 용적률산정연면적이 1,578평인데 만약, 용적률 350%가 적용된다면 2,618평까지 상향된다. 여기에 기부채납 15%를 적용하여 대지면적 15%인 112평이 반납되고 상가면적은 100평으로 가정한다면, 536평이고 용적률 350%를 적용하면 연면적은 1,876평이다.

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공사비는 평당 1천으로 가정했으니 2,618평 × 1천만원으로 261억이다. 기타사업비 200억을 합치면 총 비용은 461억이다. 종전자산평가액은 평당 7천만원으로 거래되므로 평당 6천으로 가정한다면, 1,578평 × 6천만원으로 946억이다.

조합원 분양가는 평당 7천으로 가정하였고 기존 연면적이 1,578평이므로 조합원분양수익은 1,104억이다. 상가는 평당 5천만원으로 가정하면 100평의 경우 상가수익은 50억이고 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 112평에 대한 임대주택 수익은 17억이다.

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일반분양은 1,876평 - 1,578평 = 298평에 대해 분양되고 일반분양은 평당 8천만원으로 가정하면 일반분양 수익은 238억이다. 총 수익은 1,409억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 1,409억 - 461억 = 948억, 948억 ÷ 946억 = 1.002로 350%로 종상향이 적용되어야 사업이 진행되는 것이다. 물론, 조합원분양가가 상승하고 일반분양 세대수가 늘어나고 평당가가 늘어난다면 일반분양수익이 증가하여 분담금이 줄어든다.

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만약, 종전자산평가액이 18억이고 조합원 분양가가 22억 4천만원이라면, 권리가액은 18억 × 1.002을 하여 1,803,600,000이고 분담금은 4억 3,640만원이 나온다.