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전세보증보험이 비아파트에는 더더욱 가혹해진다. 이제 비아파트는 거의 전세를 주는 사람들이 적어질 것이다. 대부분 월세로 전환하며 월세로 전환한 곳은 당연히 수요에 맞게 가격을 상승시키고 있다. 그동안 전세가 월세와 매매의 완충역할을 해왔으나 이제 그 역할이 끝나간다고 윗사람들은 생각하고 있다.
수많은 전세사기가 발생하였고 그 중에는 아예 바지사장을 두고 전문적으로 전세사기를 친 집단도 있다. 이런 빌런 집단들의 수괴는 사실상 잡히지 않고 바지사장만 잡혔는데 그마저도 감형되는 현실이다. 전세사기에 피해를 본 세입자들을 위해 전세금을 돌려주다보니 HUG는 엄청난 적자에 처했다.
오늘은 비아파트 월세 전환 증가 고액 반전세 HUG 전세보증보험 불가에 대한 포스팅입니다.
비아파트 전세 → 월세 전환
전세보증보험이 공시지가의 126%였으나 최근에는 HUG의 적자로 인해 돌려줄 수 있는 사고피해액이 줄어들게됨에 따라 112%까지 낮춘다고 한다. 공시지가 현실화율에 따라 빌라들은 공시지가는 하락하는데 보증보험비율이 낮아져 임대인들은 역전세를 피하기 어렵게 되었다.
24년 7월을 기준으로 국토교통부 실거래가 자료를 살펴보면, 서울 연립 및 다세대주택 평균 월세는 70만원이었다. 가장 비싼 곳은 용산이며 그 다음이 강남구, 중랑구와 양천구, 동대문구, 마포구 순이다. 한국 2030 청년들의 월 평균 소득의 35%가 월세로 지출되는 것이다. 사실, 미국과 독일은 주거비로 나가는 돈이 월 소득의 50% 수준이라 한국은 그리 높은 편은 아니다.
미국 정부 기준으로 가구당 월세 지출액이 30% 수준 이내라면 주거비가 적당한 수준으로 보는 것이다. 반면, 뉴욕에 살기 위해선 월 소득의 평균 68.5%라는 살인적인 월세를 내야한다. 한국은 그나마 35% 수준이라 미국 부동산 공룡들이 한국 월세가 저렴하다고 판단하고 계산기를 두드리고 있다. 최근 모건스탠리가 한국 부동산 시장에 진출했다는 소식도 있다.
HUG 고액 반전세 전세보증보험 거부
요즘은 아예 전세보증보험에 가입해도 안심하지 못하는 상황까지 왔다. 계약해지 통보기간이 지나 전세계약이 "묵시적 계약"으로 갱신된 경우 최소 2년간은 보증 이행을 신청할 수 없다. 그래서 묵시적 갱신으로 가는 경우에 전세보증보험을 들어도 사고가 나도 전세금을 반환받지 못하기에 조심해야한다.
묵시적 갱신은 2년의 임대기간이 지나고 2년이 지나기 전 재계약이나 계약갱신청구권을 사용하지 않는다면, 묵시적으로 2년 더 산다고 가정하는 것이 묵시적 갱신이다. 묵시적 갱신은 임차인은 계약해지를 마음대로 할 수 있지만 임대인은 임차인과 합의하에 계약을 취소해야한다. 묵시적 갱신 역시 새 임차인을 구할 때 복비를 집주인이 부담해야하고 3개월 이내 전세보증금을 돌려줘야 한다.
HUG는 적자에 허덕여 이제 "고액 반전세계약은 전세보증보험을 거부"하겠다고 발표했다. 12월 30일 신규 신청부터 "전월세 전환율 6%"를 적용한다. 월세를 전세로 바꿨을 때 보증금이 얼마나 되는지 따져보고 보증을 하겠다는 것이다. "전월세 전환율"은 월세를 전세로 돌릴 때 얼마인지 가늠하는 수치이다.
기존에는 전세보증보험은 전세보증금이 7억 이하인 주택에 대해 이용할 수 있었다. 보증금 총액이 얼마인지만 따졌지 월세를 얼마나 내는지는 따지지 않았다. 그래서 전세보증금은 7억인데 월세가 500만원 이상인 초고급주택도 전세보증보험이 가입되었다.
하지만 월세 500만원이나 되는 초호화주택에 사는 사람들이라면 돈도 많은데 굳이 전세보증보험을 들어야할까 ? 하고 합리적인 의심을 한 것이다. 물론, HUG가 적자에 허덕이는 것은 맞지만 엄청난 월세를 내고도 충분히 사는 사람들에게는 전세보증보험이 필요없다고 판단하여 이제 고액 반전세는 거부된다. 전월세 전환율을 예를들어본다면, 보증금 2억에 월세 300만원인 주택의 경우 앞으로 전세보증 가입이 안 된다.
전월세 전환율 6%를 적용하면, 전세보증보험이 8억원이 되는데, 1년치 월세가 3,600만원을 전월세 전환율 6%로 나눈 값인 6억원에 실제 보증금을 더한다면 8억원이 되기 때문이다. 확실히 합리적으로 HUG의 기금을 아끼기 위한 조치는 맞기는 하지만, 역시 112%룰은 너무나도 임대인에게 가혹하다고 생각한다. 소수의 전세사기범들 때문에 싸잡아 선량한 임대인들이 피해를 많이 입었기 때문이다.
