망우1구역은 중랑구의 재개발/재건축 사업 구역으로 제 1호의 공공재건축 사업으로 유명하다. 공공이란 이름이 들어간만큼 불안한 것도 많다, 어디서 또 해먹을지 모르니까 말이다. 하지만 엎어질 일도 없다는 것도 장점인데, 세금이란 무제한 자원을 통해 지원을 할 수 있기 때문이다.

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최근 망우1구역은 새로운 집행부를 꾸리고 용적률 완화와 종상향 등 변경된 정비계획을 발표하고 특별건축구역으로 지정을 확정하여 일조권 확보를 위한 높이 제한 배제를 노리고 있다.

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오늘은 망우1구역 공공재건축 사업성 확보 위한 특별정비구역 추진 분담금 분석입니다.

중랑구는 서울 강북에 위치하고 상대적으로 큰 주목을 받지 못하는 행정구역이다. 중랑천을 끼고 동대문구, 성북구와 인접한 구역으로 동고서저의 지형에 6호선, 7호선, 경의중앙선, 경춘선이 지난다. 6호선은 용산, 7호선은 강남까지 갈 수 있는 노선이기에 그리 나쁜 노선은 아니기에 역세권 단지들은 높은 시세를 유지하고 있다.

최근 성북구에선 "창경궁 롯데캐슬시그니처"를 분양하였고 중랑구에선 망우 1구역이 지지부진하던 과거를 떨쳐내고 다시 추진에 박차를 가하기 시작한다.

망우 1구역이 포함된 망우동은 사실 공동묘지 때문에 악명 높았던(?)곳이었다고 한다. 맹모삼천지교로 유명한 공자의 어머니도 공동묘지 쪽에선 아들이 공부하는데 좋은 환경이 아니라고 판단했듯이 공동묘지가 있는 곳은 "안 좋은 기운"이 있다고 여겨져서 그런 것이라 추측한다. 사실 망우동의 "망우"는 근심을 털어버린다는 아름다운 의미를 갖고 있는 곳이고 망우역 근처는 상권이 크게 형성되어있다. 그 뒤로 동부시장과 사가정역 일대 등이 뒤따른다.

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금천구, 성북구와 더불어 중랑구는 서울시에서 하위권 수준의 평당가를 갖고있으며 교육 환경 면에서도 영 좋지 못한 평가를 받고 있다고 하여 개선이 시급하다고 한다. 중랑구 측 사람들은 근처 노원구와 인접한 중계동 은행사거리 학원가로 학생들을 보내는 편이라 한다.

망우 1구역은 2011년 처음 정비계획이 시작되고 무려 14년이 다 되어가는데 아직 진행이 안 되고 있던 비운의 구역이기도 하다. 초기에 망우 1구역은 1983년 준공된 노후화된 아파트들과 노후 단독주택 및 비주거 시설 등 270곳을 최고 13층의 420세대로 재건축할 계획이었다. 건축계획에 따르면 일반분양 세대는 전용 45타입 17세대, 59타입 85세대, 74타입 67세대, 84타입 259세대, 104타입 50세대이다.

그러나 10년 이상이 지나고 이제 종상향을 통해 2종에서 3종으로 변화시켜 용적률도 271%까지 상향하여 세대수도 581세대, 최고 25층까지 키울 예정이다. 더불어 새로운 정비계획에선 공영주차장과 공공청사, 공공보행로 조성도 포함되어 있어 망우본동의 주차 부족 문제도 해결하며 지역 주민의 생활 편의성 향상도 목표로 한다.

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또한, 특별정비구역으로 지정되는 것을 통해 지역 공동체 활성화와 삶의 질 개선, 지역과 소통하는 단지로 만든다고 한다. 특별정비구역으로 지정된다면 대상지 북쪽 4개 학교의 일조권 확보와 주변지역 경관에 나쁘지 않도록 통경축 및 스카이라인이 조성된다. 또한, 보행도로 설치, 전면 보행공간 설치, 공공주택과 지역커뮤니티 시설도 추가로 확보될 수 있다.

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특별정비구역 세부 지정요건으로 "주거단지 정비"는 25m 이상 도로로 구획된 토지를 지정권자가 지역여건을 고려하여 달리 적용가능하다. "중심지구 정비형"은 역세권(승강장 경계로부터 500미터 이내)및 상업, 업무지구의 고밀도 복합개발형이다. "시설정비형"은 기반시설 및 광역교통시설 확충, 개선구역으로 망우 1구역을 포함한다.

망우 1구역의 염광아파트 대지면적은 25,109㎡이며 현황세대수는 259세대, 전체필지(54필지)에서 국공유지(6필지)는 11%이다. 건축물 현황으로는 3~5층의 규모 아파트와 단독주택 수를 합쳐 총 53동이다. 토지이용계획에선 공동주택 획지 22,741㎡, 도로 1,327㎡, 공공청사 1,040㎡로 분류된다. 기존 계획과 다른 점은 공원이 제외되었다.

용적률 체계는 기존 용적률이 190%, 허용 용적률 200%, 상한 용적률 230%, 법적상한용적률 271%인데, 법적상한용적률을 적용하면 10%가 공공을 위한 기부채납이 적용된다. 8.8 부동산 대책으로 망우 1구역은 "서울 평균 공시지가보다 낮을 것으로 예상되어 사업성 보정계수 혜택"을 받을 수도 있다고 한다.

실제 해당 구역의 빌라를 보정률 적용을 통한 분담금 분석을 해보았다.

해당 구역의 단독주택 평균 공시지가는 3억 8천만원이다. 보정률을 구하면 1.94로 해당 구역 외 다른 비슷한 구역의 보정률은 보수적으로 1.5로 잡은 걸로 계산하면, 고평가되어 있다고 볼 수 있다.

만약, 1.5의 보정률이 적용된다면, 권리가액은 5억 6천만원 정도이다. 근처 중랑구 준신축이 평당 2,500만원하는 것을 가정하고 평당 3천만원의 조합원 분양가를 제시했다면 32평의 경우 조합원 분양가는 9억 6천만원이다. 권리가액이 5억 6천이므로 분담금은 약 4억이 나온다.