이제는 테마주가 아니라 테마아파트이다. 절대권력자가 가지고 있던 아파트라면 절대 재건축이 무산되지 않는다. 그 이름하여 분당 재건축 선도지구인데, 그 중 하나가 이재명님의 양지금호이다. 22년 인천 계양 국회의원 보궐선거에 출마하면서 당시 거주하던 분당 양지마을 1단지 금호아파트를 매각하겠다고 하면서 재건축 선도지구 동의서에 동의하고 전세를 주셨다.

오늘은 이재명 테마아파트 분당 선도지구 양지마을 금호 재건축 분담금 분석입니다.

분당의 선도지구는 총 10,948세대로 총 1만 2천세대로 늘려 2천세대 이상을 일반분양하려 한다. 적극적 행정적 지원을 통해 2030년까지 완공을 목표로 하는데 무엇보다 분당 재건축이 기대되는 이유는 절대 망하지 않기 때문이다. 분당 재건축은 1기 신도시 중 핵심지라 보는 곳이기도 하고 과천과 같이 서울급의 입지를 가지기 때문이다.

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칼 마르크스의 후예인 리재명 대표가 1998년 3억 6,600에 매입하여 26년 넘게 소유하여 23억 이상까지 올라가 시세차익만 700% 이상을 먹은 곳이다. 주식도 100%를 먹기 힘들지만 부동산은 오래 가지고 있으면 가능하다. 왜냐하면, 예나 지금이나 대출로 쌓아져 이 나라를 지탱하고 있기 때문이다. 주식시장은 망쳐도 되지만(금투세) 부동산은 서민들의 대출로 이루어져 있기 때문에 이게 무너지면 은행, 건설, 내수 자영업이 와르르 무너진다.

분당에선 2,834세대의 샛별마을과 4,392세대의 양지마을, 3,713세대의 시범단지가 선도지구가 되었다. 선도지구는 내년 상반기 중 정비계획안을 마련하여 신속하게 재건축할 수 있게 지원한다. 게다가 통합정비사업 단계별로 맞춤형 금융지원도 이루어진다.

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적극적 행정지원으로 "패스트트랙 계획수립"을 통해 선도지구는 선정 즉시 예비시행자 지정 후 정비계획안을 주민들과 협업하여 제안할 수 있다. 장기간 소요되는 "교육환경평가"(상대원 3구역도 이 문제에 오래 걸림)를 최대한 단축시키도록 관련 기관들과의 협업을 이끌어낸다. "분담금 문제"를 최소한으로 하기 위해 추정분담금 산정시에 부동산원을 통해 분담금 산출 지원을 한다. 또한, 사업비 10% 미만은 "계획변경 간소화"를 실시하여 속도감 있게 진행한다.

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원래는 12월부터 관계기관과 협력하여 유휴부지 개발, 영구임대주택 순환 정비 대책, 이주와 광역교통 개선방안을 세우기로 했다. 하지만 현재 컨트롤타워가 마비되어 진행이 잘 되고 있는지는 모르겠다.

양지마을은 1992년 준공되었고 이제는 지하 3층~지상 최고 38층, 34개동 총 7,458세대로 통합 재건축된다. 특히, 양지마을은 입지도 좋고 네임밸류도 좋아 분당에서도 랜드마크로 탄생할 확률이 높다. 역과 공원, 초등학교가 모두 가까워 "브역대평신초"를 갖추고 있다. 초림포를 안고 있는 초품아에 수인분당선 수내역 초역세권이고 수내역 근처 분당 최대 학원가가 모두 걸어서 10분 이내에 있다.

길을 안 건너고 구름다리를 통해 분당중앙공원에 갈 수 있는 공세권, 양지마을 상가 뿐만 아니라 파크타운의 상가도 가까워 병원, 학원, 마트, 은행 등을 다양하게 이용할 수 있다. 다른 구축 아파트들에 비해 주차대수도 넉넉한 편이고 분리수거도 매일 가능하여 관리가 잘 되는 아파트이다.

선도지구 이외에 정자동 부지에 백현 마이스 개발사업도 진행 중인데 이 규모가 강남구 삼성동 코엑스 1.4배 정도이다. 전시컨벤션, 상업, 업무, 숙박시설 등 복합업무시설로 탄생한다. 여기에 신분당선 백현마이스역이 신설되도록 추진 중이다. 그 덕에 양지마을 수인분당선과 신분당선의 더블역세권으로 탄생할 확률이 높다.

양지마을의 통합재건축은 양지마을 1단지 금호(1,076), 양지마을 2단지 청구(896), 양지마을 3단지 금호 5단지 한양(814), 양지마을 5단지 한양(1,430), 양지마을 6단지 한양(176)이 해당된다. 해당 대지면적은 각각 19,617평, 16,031, 16,713, 20,974, 2,652로 총 75,987평이다. 용적률 산정 연면적은 각각38,834평, 34,306, 35,932, 32,929, 5,701로 총 용적률 산정 연면적은 147,702평이다.

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총 대지면적 75,987평에서 용적률 300%까지 적용된다면, 최대 용적률 산정 연면적은 227,961평이다. 기존 용적률 산정 연면적보다 80,259평이나 상승하여 상승한 만큼 일반분양을 줄 수 있다.

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만약, 기부채납 15%를 임대주택으로 준다고 가정하면 기부채납 15%는 11,398평이다. 그리고 상가 평수는 1만평으로 가정하면, 총 대지면적은 54,589평이고 재건축 혜택을 받아 320%가 적용된다면 총 용적률 산정 연면적은 174,684평이다.

공사비는 평당 900만원으로 가정하였고 기타사업비는 8천억원으로 가정했다. 공사비는 총 용적률 산정 연면적 243,158평 × 900만원으로 21,884억이다. 총 비용은 29,884억이다.

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현재 시세는 평당 5,500만원~6천만원 이상으로 거래되고 있다. 종전자산평가액은 평당 4,500만원으로 가정한다면 기존 용적률 산정연면적인 147,702평 × 4,500만원으로 66,465억이다.

조합원 분양은 평당 5,500만원으로 가정한다면, 기존 용적률 산정연면적이 147,702평이므로 조합원 분양수익은 81,236억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 상가는 평당 3천만원으로 가정했다. 상가면적을 1만평으로 가정했기에 상가의 총 수익은 3,000억원이고 임대주택 수익은 1,709억이다.

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일반분양 수익은 평당 6천만원으로 가정하면, 26,982평에 6천만원을 곱한 값으로 16,189억원이다. 총 수익은 102,134억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 1.08이란 준수한 사업성이 나온다. 만약, 나의 종전자산평가액이 18억이라면 권리가액은 19억 4,400만원이다. 32평의 조합원 분양가가 20억원이라면 분담금은 5,600만원이다. 이는 용적률 혜택을 얼마나 받느냐, 공사비가 얼마냐, 일반분양가나 조합원 분양가가 얼마인가에 따라 달라진다.