재건축 초과이익 환수제는 재건축으로 인해 조합원들이 얻는 초과 이익 중 일부를 부담금으로 환수하는 제도입니다.

이는 부동산 투기를 방지하고, 재건축으로 인한 불로소득을 공공이 회수하여 주거 안정을 도모하기 위해 도입되었습니다.

이 제도는 2006년 도시 및 주거환경정비법(도정법)**에 의해 처음 시행되었으며, 2018년 이후 부활해 현재까지 적용되고 있습니다.

재건축이 완료된 이후, 조합원에게 돌아가는 이익이 일정 기준을 초과하면 해당 초과분에 대해 부담금을 부과하게 됩니다.


재건축 초과이익 환수제 계산 방법

재건축 초과이익 환수제의 계산 공식은 다음과 같습니다.


재건축 초과이익=(재건축 후 주택 가격−재건축 전 주택 가격)−개발비용−기본 공제액(1,000만 원)


1. 재건축 후 주택 가격

재건축이 완료된 후 감정평가 등을 통해 산정된 조합원 소유 주택의 최종 가격을 의미합니다.

2. 재건축 전 주택 가격

재건축을 시작하기 전 조합원이 소유했던 주택의 기준 시점 가격입니다. 이는 재건축 결의일 기준 감정평가액 또는 공시지가 등을 바탕으로 산정됩니다.

3. 개발비용

재건축을 위해 투입된 비용으로 조합원들이 부담한 비용(건축비, 이주비, 조합 운영비 등)을 포함합니다. 이는 관련 자료를 통해 명확히 증빙해야 합니다.

4. 기본 공제액

조합원 1인당 기본적으로 1,000만 원이 공제됩니다. 이는 소규모 이익에 대한 부담을 줄이고, 과도한 세금 부담을 방지하기 위한 최소 공제입니다.



부담금 부과 기준

재건축 초과이익 환수제는 초과이익 금액에 따라 누진세율로 부과됩니다. 초과이익 구간별로 다음과 같이 세율이 적용됩니다.

초과이익 금액 (1인당) 세율
3,000만 원 이하 0%
3,000만 원 초과 ~ 5,000만 원 10%
5,000만 원 초과 ~ 7,000만 원 20%
7,000만 원 초과 ~ 9,000만 원 30%
9,000만 원 초과

50%