내 집주인이 외국인 부동산기업이 될 수 있다. 한국의 월세가 저렴하다고 판단한 미국발 기업들이 내년부터 한국에 진출한다고 한다. 아직 미국 부동산 기업들은 K-임차인의 매운 맛을 못 보았지만 미국은 미국 나름대로의 까다로운 조건으로 계약을 성사시킨다.

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오늘은 외국 투자회사 한국 부동산 시장 착륙 홍콩처럼 월세급등하는가 ?에 대한 포스팅입니다.

2,229조원 규모의 초 대기업인 세계 3대 투자회사인 "모건스탠리"가 국내에서 임대주택 사업에 진출한다. 우리는 한국의 월세가 비싸다고 생각했지만 외국인들은 우리나라의 월세가 비싸지 않다고 판단한 것이다. 우리나라는 "전세"라는 특이한 제도가 있어 월세보단 전세로 사는 사람들이 많다. 그러나 최근 전세사기의 큰 충격으로 비아파트의 경우 전세로 사는 것보다 월세로 살고 곧 죽어도 아파트에 들어가 사는 것을 선택하고 있다. 전세가 사라지고 월세로 바뀌는 한국 시장의 트랜드를 파악하고 있는 것이다.

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모건스탠리 이외 운용자산이 870조원인 미국 사모펀드 콜버그크래비스로버츠, 영국 자산운용사 ICG 등도 서울(지방은 아니다)을 중심으로 임대주택으로 쓸 주거용 부동산을 사모으고 있다. 땅을 산 후 그곳의 건물을 부수고 오피스텔 등의 임대주택을 세운 후 그곳에서 수익을 얻으려는 것이다.

서울시 강동의 길동에는 원룸형 임대주택 "지웰홈스라이프 강동"의 집주인이 바로 모건스탠리이다. 16년 준공 후 사업자 부도로 방치된 오피스텔을 사들여 리모델링하였다. 일반적인 원룸에서 보기 힘든 입주자 전용 피트니스 센터, 입주자 휴식 공간도 있다. 월 임대료가 주변보다 10~20만원 비싸지만 기업이 직접 소유해 사기당할 위험이 적다고 한다.

모건스탠리는 최근 금천구 독산동과 성북구 안암동에도 오피스텔을 사들였다. 미국 사모펀드 KKR도 홍콩계 코리빙(공유주거)업체 "위브리빙"과 함께 법인을 설립해 국내 임대주택 투자를 하기 시작했다. 영등포구 양평동 "더스테이트 선유 호텔"을 매입해 12월 고급 레지던스로 탄생시킨다.

영국 운용사인 ICG는 경기도 수원, 가산, 강남, 명동 등에서 오피스텔을 사들여 리모델링하여 임대사업을 시작한다. 이렇게 외국 자본이 국내 임대시장에 눈독을 들이는 이유는 당연히 "돈이 되는 것"때문이다. 국내 임대주택 시장은 1~2인 가구의 성장과 전세 위주에서 월세로 바뀌는 과도기를 겪고 있다.

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통계청에 따르면 1, 2인 가구 비율은 22년 62.7%에서 32년에는 72%까지 치솟을 것이라 본다. 이런 가운데 포퓰리즘으로 무주택자들을 위한다는 명목으로 무제한 전세계약갱신권이나 비아파트 보증보험 112% 같은 전세를 없애는 정책들을 계속 발의하려 한다. 하지만 이런 정책이 실현된다면, 실제로 힘든 것은 무주택자들이다.

전세가 없어지고 사람들이 내 집에만 살고 똘똘한 1채로 들어가는 모습을 보인다면, 다주택자는 없어지고 건설사들은 공급을 해도 수익이 없다. 수익이 없어질 것이라 판단한 건설사들은 공급을 하지 않을 것이고 서울은 공급이 매우 부족해진다. 게다가 전세가 없으면 월세 밖에 없을텐데, 계속 몰려드는 사람들의 수요에도 불구하고 공급이 부족하면, 월세는 치솟을 수 밖에 없다.

물론 정부에선 임대주택이나 매입임대를 시작하겠지만 임대주택을 공급하는 것도 한계가 있다. 이미 적자로 허덕이는 HUG 꼴을 보면 알 수 있다.

그러나 이를 악용하는 K-임차인이 있다. 준법의식과 공공의식이 외국과 달리 약한 것이 우리나라이다. "아니, 내가 살다보면 못도 박을 수 있고 애완동물 안 키운다해도 맘이 바뀌어 애완동물 키울 수도 있지"하는 사람들이다. 소송의 나라인 미국처럼 우리나라는 소송에 드는 시간과 비용이 크기 때문에 그게 싫어 차라리 내가 손해보고 가는 경우가 많다.

이걸 모르는 외국인 자본들은 큰코 다칠 수 있는데 외국 자본이 한국에 들어와, 임차인을 못 살게 군다고 시위도 벌일 수 있고 드러눕는 것을 볼 수 있다. 외국 자본도 학을 떼고 도망갈 수 있다는 것이다. 과거 월마트가 철수한 것처럼 말이다.

이제 우리나라도 기업형 임대주택을 활성화를 위한 여러 정책적 혜택을 주고 있다. 정부는 8월 부동산 리츠회사, 시행사, 보험사 등이 100가구 넘는 임대주택을 20년 이상 장기 운영할 수 있도록 하는 "기업형 장기임대 주택"방안도 발표했다. 자금력과 운영력을 갖춘 기업들이 들어옴으로써 개인이 내는 임대주택보다 안전하게 운영하게 하기 위해서이다.

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현재의 주택은 "입지"가 좋아야 "상품성"이 좋다고 평가받는다. 미래엔 주택을 구매하는 사람이 적어지겠지만 주택에 큰 돈을 쓰는 사람들이 늘어난다. 즉, 미래에는 VIP 아파트, 상품성이 안 좋아 거래가 안 되는 주택들, 임대를 위한 주택으로 나눠진다.

현재 우리나라 사람들에게는 엄청난 규제를 하고 있다. 다주택자와 고소득자를 죽이는 정책을 펼치는데, 중국 및 미국 등의 외국 자본이 들어오는 것은 규제를 풀고 "어서오세요~"를 외치고 있다. 국내 다주택자들에게는 취득세, 양도세, 종부세 등 가혹한 세금을 적용하면서 외국 자본에게는 규제제한을 통해 마음대로 들어올 수 있도록 해준다.

그 결과 우리나라 사람들은 다주택자들이 감소하고 똘똘한 1채로 갈아타 잘 사는 사람들은 더 잘 사는 그들만의 세계를 만들고 있다. 외국자본에게는 낮은 법인세나 취득세 등의 규제완화로 외국인 부동산 사업자들이 큰 돈을 벌 수 있게 해준다.

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대표적으로 홍콩이 부동산 큰손들을 유치한 결과 엄청난 월세를 서민들에게 전가하게 만들었다. 홍콩은 토지가 국가의 소유라 공급도 마음대로 못 하고 외국인 집주인들이 그곳에서 서민들을 상대로 월세로 엄청난 수익을 뽑아내고 있다. 우리나라도 공급이 줄어들면 이렇게 될 것이다.