불광 5구역은 은평구 재개발 중 한 곳으로 최근 드디어 관리처분인가를 거치게 되어 재개발 사업의 불투명성이 사라졌다. 은평구는 수많은 재개발 구역이 있는데 갈현, 응암, 불광, 신사 재개발 구역이 있으며 몇몇 군데는 사업이 성공하여 이전고시를 한 곳도 있고 사업이 해지된 곳이 있다. 계엄령 이후 재개발 재건축 사업이 어떻게 될 지 모르겠지만 이미 많이 진행된 곳을 함부로 해지시킬 수는 없을 것이다.

오늘은 불광5구역 관리처분인가 일반분양가 입주권 거래 세금 주의사항에 대한 포스팅입니다.

불광 5구역은 05년 추진위원회 승인되고 08년 정비구역으로 지정되었다. 10년에 조합설립인가를 받았으나 글로벌 경제위기와 각종 규제들로 인해 무려 14년 만에 관리처분인가를 받았다. 현재 GS건설이 시공사로 선정되고 25년 착공 및 일반분양할 예정이고 28년 입주를 목표로 한다.

불광 5구역의 단지명은 "북한산 자이 더 프레스티지"이고 2,387세대의 대규모 아파트 단지로 탄생한다. 32개동, 지하 3층부터 24층까지의 규모로 초역세권, 초품아, 신축, 대단지의 요즘 시대 사람들이 원하는 "브역대평신초"의 조건을 갖추고 있다.

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불광역 옆에는 "서울혁신파크"라는 코엑스와 맞먹는 대규모 랜드마크를 세우려고 한다. 약 50만㎡ 부지에 대규모 녹지를 품은 중앙광장을 포함해 축구장 15배의 규모로 25년 착공하여 30년 준공예정이다. 60층 이상의 랜드마크로 시립대 산학캠퍼스, 800여 주거단지의 융복합도시이다. 과연 세계 6위의 도시인 서울답다.

불광 5구역의 조합원 수는 1,512명이며 새로 생길 아파트는 2,387세대로 탄생한다. 일반분양은 조합원 수 제외 505세대이고 나머지는 임대세대를 분양한다. 60㎡ 이하 평수는 937세대이고 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 975세대, 85㎡ 초과는 101세대이다. 커뮤니티로는 프레스티지 시네마, 실내수영장, 인도어 골프장, 마운틴 스카이워크를 확보한다.

일반분양 예상 분양가는 평당 3,770만원으로 84타입 기준으로 약 12억 8,443만원이다. 과거 22년에는 평당 2,380만원이었는데 60%나 상승한 가격이다. 이는 교회 제척 문제로 인해 사업이 지연되어 조합운영비가 증가하였고 물가상승과 더불어 인건비, 공사비 상승 등의 이유로 일반분양가가 상승하였다. 예상 조합원 분양가는 다음과 같다.

현재, 7억~8억에서 비싸면 20억까지 거래가 되고 있는데 대지지분이 높으면 높을수록 비싸게 거래되고 있다. 감정평가액이 이미 나왔기에 권리가액이 모두 나온 금액들이라 피가 얼마인지 계산이 가능하다.

7억 4천만원에 나온 매물은 감정평가액이 3억 4,300만원이고 전세세입자 보증금이 1억 4천만원이다. 비례율이 104%이므로 권리가액은 3억 5,672만원이고 프리미엄은 3억 8,328만원이다. 8억짜리 매물은 권리가액이 무려 5억 1,400만원으로 피가 2억 8,600으로 나쁘지 않은 매물이다.

관리처분인가 이후부터 주택이 아니라 이제는 "입주권"으로 거래된다. 보통 보수적인 투자자들이 관리처분인가 이후 투자하는데 이는 엎어질 위험이 적기 때문이다. 단, 수익률은 낮은 편인데 이미 오를 데로 올랐기 때문이다. 관리처분인가 단계에선 "분양 신청, 종전과 종후 자산평가, 조합총회 의결 등"의 일이 이루어진다. 관리처분인가 단계에서 돈을 어떻게 집행하고 조합원들의 진정한 분담금이 나온다.

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관리처분인가 이후부터 입주권으로 거래되기 때문에 세금이란 문제가 가장 신경쓰고 투자해야한다. 투기과열지구라면 재건축에서 조합설립인가 이후 조합원 매물을 매입하면 "현금청산"된다. 재개발이라면, 관리처분인가 이후 조합원 매물을 매입하면 "현금청산"된다.

조합원의 입주권의 주의할 점은 양도소득세 1세대 1주택 비과세요건을 따지기 위한 주택 보유기간을 계산할 때 주택보유기간을 인정받지 못한다는 것이다. 또한, 특례주택 특례 비과세도 주의해야하는데 사업시행인가 이전에 매수한 일시적 2주택이라면 비과세가 안 된다. 관리처분인가 후 입주권을 매수하거나 사업시행인가 이후 주택을 매수하였다면 3년 이내 전입 및 실거주 1년한다면, 비과세가 된다.

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만약, 재개발 구역 내 주택 소유자가 보유기간을 계산할 때 조합원 입주권은 보유기간 인정 못 받는 것을 놓치면, 양도소득세를 납부해야한다. 그래서 주택 보유기간을 인정받기 위해 주택으로 사용했다는 "전기요금"이나 "수도요금" 등을 남겨둔다.