불안한 부동산 시장 재개발 뉴타운 해제되는 경우

평행이론이라 하여 과거와 비슷한 시기가 도래한 것 같다. 박근혜 정권이 무너지고 박근혜 전 대통령이 하야하고 새로운 정권이 들어서는 것처럼 이번 계엄 사태로 정치적 입지를 잃어버린 대통령이 탄핵의 위기를 맞았다.

아니 그 전에 오세훈 시장이 취임하기 전 박원순 시장이 있었다. 그 시기엔 도시재생과 보존을 위해 수많은 재개발 구역을 마구잡이로 해제하였다. 하지만, 그게 말처럼 간단할 것인가 ? 대한민국은 공산주의도 아닌데 그 시기 가능했던 이유를 분석해보았다.

오늘은 불안한 부동산 시장 재개발 뉴타운 해제되는 경우에 대한 포스팅입니다.

뉴타운

뉴타운으로 지정되어 개발이 완료된 곳도 많다. 하지만 해제된 곳도 엄청 많다. 대표적으로 시범 뉴타운인 왕십리뉴타운, 은평뉴타운, 길음뉴타운이고 시범단지로 선정된 만큼 바로 재개발이 되어 살기 훨씬 좋아졌다. 대한민국에서 본격적으로 뉴타운이 시작된 것은 02년 이명박 정권 때로 뉴타운은 정부의 도움 없이는 추진하기 어려웠던 구역에 "도시재정비 촉진을 위한 특별법"을 통해 뉴타운으로 개발되기 시작했다.

대도시, 특히, 서울 중심부의 뉴타운은 다시 태어나는 계기가 되었다. 과거 무계획적으로 개발된 대도시 중심부일수록 엉망이었는데 소득수준이 상향되면서 주거수준에 대한 기대치가 증가했다. 뉴타운 사업 이전에는 신축들은 대게 서울 중심부와 거리가 멀었다. 그래서 통근하기가 불편했으나 뉴타운으로 개발되고 난 후 신축들이 도시 중심부에 생겼다.

하지만 재개발이 다 그렇듯 소득수준이 낮은 원주민들은 동네에서 떠나는 부작용이 있었지만, 결과적으로 존버한 주민들은 떼돈을 벌었다. 뉴타운으로 지정되자마자 1억은 기본이고 2억 3억 이상이 뛰었고 뉴타운에서 탈락한 주민들은 편입을 요구하며 민원을 넣었다. 하지만 뉴타운은..

글로벌 금융위기와 뉴타운 해제

24년인 지금 상황과 비슷한 경우가 10년 전에도 있었다. 많은 사람들이 부동산 상승의 원인으로 꼽는 것이 박원순 시장의 뉴타운 해제이다. 해지시킨 도시정비 구역을 합치면 신도시 급이며 이것이 공급부족으로 이어졌다는 것이다. 그런데 아무리 서울시장이라도 절대 권력일 수가 없다. 주민들이 거세게 반대한다면 해지가 불가능했을 것이다.

그러나 당시 상황을 복기해야한다. 당시에는 재개발 해제를 원하는 사람들이 많아 마구잡이로 해지가 가능했었던 것이다.

"주민들이 반대한 이유"

과거에는 "프리미엄(피)"와 "종전자산평가액", "비례율", "권리가액"이란 용어가 생소하였고(지금도 모르는 사람들이 꽤 있다)예나 지금이나 재개발/재건축의 감정평가는 개발호재가 시세에 반영되지 않는다. 그래서 4억 주고 산 내 빌라가 실제 감정평가액을 받아보면 2억 밖에 안 될 수 있다.

감평에서 2억이나 받으면 차라리 잘 된 상황일 수 있다. 왜냐하면, 비례율이란 것이 있기 때문이다. 비례율은 사업성이 얼마나 뛰어난지 가르쳐주는 지표이다. "비례율 × 종전자산평가액"이 비로소 "권리가액"이 되고 권리가액에 조합원 분양가를 뺀 것이 "내가 오로지 내야 할 분담금"이다.

비례율은 일반분양가와 연동이 되는데, 비례율이 높으면 내가 내야 할 분담금이 줄어든다. 부동산 경기가 좋아 부동산 가격이 상승한다면, 일반분양가는 높아지고 재개발의 수익이 증가한다. 하지만 08~10년은 부동산 시장이 내리막길이라 비례율이 낮은 사업지는 거의다 중단되었다. 아직 관리처분인가까지 가지 않은 곳도 먼저 나락간 사업을 보고 중단된 것이다.

"뉴타운 매몰비용"

재개발/재건축은 조합이 설립되고 난 후 소요되는 비용들은 모두 조합원들에게 전가가 된다. 재개발, 재건축은 현장규모에 따라 다르지만 어마무시한 돈이 들어간다. 이 돈은 아직 건설금융이 활발하지 않은 한국에서는 건설사들이 수주권을 대가로 무이자로 대여해준다.

재개발/재건축이 멈추거나 해지하면 조합 때 사용되었던 돈을 조합원들에게 구상청구라는 명목으로 걷었다. 당시 법에서는 조합원들 개개인에게 구상청구를 하는 것이 맞는 것이냐 상당한 이슈가 있었다. 결론은 그 당시 나라에서 보조해주고 영업관련 청구는 하지 않았다.

하지만 재개발 등 구역에서 해제된 곳이 다시 선정되려면 이 매몰비용을 처리해야한다. 추진 주체가 없거나 추진위원회 단계에선 해제된 지역 매몰비용은 서울시가 최대 70% 지원하지만 조합 설립 후는 법적으로 비용을 부담하지 않는다.

"분담금 + 추가 분담금"

분담금은 오로지 권리가액에서 조합원 분양가를 뺀 금액이다. 하지만 추가 분담금은 분담금에 더 내야할 금액이다. 24년인 지금 와서 생각해보면, 일단 진행하고 나중에 시세상승분 생각하면 투입비를 뽑고도 남는데 왜 안했냐이다. 과거 트리마제나 경희궁 자이도 미분양이었던 것을 생각하면, 그렇다.

하지만 그 당시엔 일반분양가가 계속 떨어지고 관리처분 때 예상했던 분양가보다 떨어져 추가로 내야할 분담금이 더 증가하는 것이다. 게다가 재개발, 재건축 지정되면 건축허가가 제한된다. 사업도 지지부진한데 낡은집이 수리가 안된다 ? 그럼 사람들이 사업을 계속 진행시킬 생각이 없어지는 것이다.

결론

결국 어려웠던 부동산 시장과 맞물려 당시 서울 시장이었던 박원순이 무더기로 뉴타운을 해지시킬 수 있었던 것이다. 이 뒤로는 재개발, 재건축 같은 대규모 사업을 진행하기 보다는 소규모로 정비하는 가로주택정비사업 등이 인기를 끌었다. 그리고 이 때 빌라업자들이 들어와 빌라들을 지어 돈을 벌고 간 후폭풍으로 노후도가 망쳐졌다.