일산 후곡마을3,4,10,15단지 선도지구 선정 일산역 미래타운 호재 분담금 분석

일산의 선도지구는 많은 사람들이 예상했듯이 후곡마을이다. 일산 선도지구는 총 4개로 백석동 백송마을 1, 2, 3, 5단지와 후곡마을 3, 4, 10, 15단지와 강촌마을 3, 5, 7, 8단지, 정발마을 2, 3단지이다. 선정물량은 합쳐 9,174세대인데, 일산의 빈 땅부지가 아직 많이 남았기에 공급물량이 많아질 수 있다는 것이 일산의 집값이 잘 안 오르는 이유 중 하나이다.

또한, 교통이 경기도 남부 쪽에 비해 불편하며 강남으로 가기가 물리적으로도 멀다. 그래도 GTX-A가 이제 경기도 북부쪽에도 개통되어 향후 교통 편의성이 증가할 것으로 보인다.

오늘은 일산 후곡마을3,4,10,15단지 선도지구 선정 일산역 미래타운 호재 분담금 분석입니다.

일산신도시 재건축 선도지구

선도지구로 선정된 일산의 아파트들은 일산동, 마두동, 정발산동 등에 걸쳐 있는 아파트들로 학원가로 유명한 동네들이다. 일산에는 후곡마을 오마학군이 있고 마두역 쪽에는 백마학군이 있다. 특히, 오마학군은 경기도 3대 학군 중 하나로 3대 학군은 분당, 평촌, 일산이다.

선도지구의 재건축 착공목표 시점은 27년이고 입주는 2030년으로 예상하고 있지만! 현재는 불안정한 정치적 상황 때문에 혼란을 겪고 있다. 그래도 국토부에선 재개발/재건축을 통한 공급은 차질없이 진행한다고 발표했다. 선도지구와 선정된 곳과 선정되지 못한 곳의 희비는 크게 엇갈렸고 선도지구에 선정되지 못한 곳은 내년부터 공모없이 주민제안으로 재건축을 추진한다.

일산은 분당과 함께 용적률이 낮아 쾌적한 곳으로 현재 평균 용적률이 169%로 3종일반주거지역의 경우 300%까지 상향될 수 있고 역세권 사업에 힘입는다면 350% 이상까지도 가능하다.

선도지구에 선정된 곳은 모아타운이나 신통기획 시범단지처럼 재건축은 확정이다. 정권의 성과를 남기기 위해서 반드시 성공시킬 것이다. 적극적 행정지원도 들어가는데 FAST TRACK으로 진행되며 학교문제 사전 해소, 분담금 산출 지원, 전자동의 선제도입, 계획변경 간소화 등이 추진된다.

후곡마을 3, 4, 10, 15단지

후곡마을 선도지구는 일산역 초초역세권이며 고양신일초등학교 초품아까지 되는 아파트이다. 서해선 대곡소사선도 지나가기에 쿼드러플 역세권인 대곡역에서 환승을 하여 3대 중심업무지구로 갈 수 있다. 더블역세권이긴하지만, 경의중앙선만 지나가기에 아쉬운데 추후 일산역에 서울 지하철이 연장되는 것도 기대할 수 있다.

서울 지하철 중 주목해야할 노선이 2호선, 3호선, 9호선, 5호선이다. 이 노선들은 주요 일자리 업무지구로 가며 특히, 강남(5호선 제외)을 환승없이 갈 수 있는 노선으로 3호선이 고양시를 지나는데 아쉽게도 일산역까지는 가지 않는다.

그래도 일산에는 근처 GTX-A가 킨텍스역을 지나므로 서울 접근시간이 크게 단축된다. 향후 일산의 대장아파트가 될 것으로 기대하는 사람들도 많지만 여러 모로 3호선과 멀고 서울과 물리적으로 멀기에 아마 덕양구가 더 개발된다면 대장자리를 빼앗길지도 모르겠다.

현재 일산역을 기준으로 하부는 가지런하게 아파트들이 지어져있고 학원가도 잘 갖추어져 있다. 하지만 일산역 상부는 외국인들이 많고 시장을 중심으로 저층 노후화된 아파트들이 밀집해있다. 과거 일산뉴타운으로 개발되려했으나 박원순 시장이 뉴타운 해제를 마구잡이로 하여 현재는 뉴타운이 해제되고 노후화된 채로 남아있다.

이런 일산역 상부도 이제 "미래타운"이란 이름으로 소규모 재정비가 시작된다. 미래타운 관리계획에 따르면 블록 단위 통합개발과 용도지역 상향으로 노후화된 소규모 아파트단지들과 빌라들을 재정비한다. 이렇게 신축이 탄생한다면, 일산역 상부의 우중충한 분위기도 한층 더 밝아질 것으로 보인다.

통합재건축 사업성 분석

재건축 선도지구는 미래도시펀드를 통한 자금조달을 지원받는데, 12조원 규모이며 HUG 보증을 통한 민간투자를 유치한다. 문제는 이 HUG가 적자에 시달려 HUG의 보증이 신뢰가 가는지가 의심이 간다. 또한, 노후계획도시 특화보증으로 미래도시펀드와 연계하여 초기 사업비 보증 시기를 앞당겨 속도를 더 빠르게 한다.

관리처분 후 총사업비 산정 시에는 공사비를 적극 포함하여 HUG 보증한도 60%내에서 필요 자금을 충분히 조달할 수 있도록 한다. 대규모 기반시설 비용도 지자체에서 조기 조달할 수 있도록 공공기여금 유동화 지원프로그램도 실시할 예정이다.

일산 후곡마을 통합 재건축의 세대수는 2,564세대이며, 후곡마을 3단지는 12,227평, 4단지는 10,648평, 10단지는 12,434평, 15단지는 10,854평이므로 총 대지면적은 46,163평이다. 기존 용적률산정연면적은 각각 22,358, 19,394, 22,682, 19,658로 84,092평이다. 총 대지면적에 용적률 300%가 적용되면 용적률산정연면적은 138,489평이다.

임대주택은 15%로 준다고 하면 임대주택 면적은 6,924평이며 상가면적은 3천평으로 가정하고 남은 아파트 정비면적은 36,239평이고 용적률을 산정하면 108,717평이다.

총 비용

평당 850만원으로 가정한다면, 공사비는 138,489평 × 850만원이므로 11,771억이다. 총 사업비는 미래도시펀드에 지원받아 3천억원이라 가정하면, 총 비용은 14,771억이다. 종전자산평가액은 현재 후곡마을 3단지 시세가 평당 2,500만원인 것을 보면 평당 2천만원으로 가정하였다. 기존 아파트 용적률산정연면적이 84,092평이므로 종전자산평가액은 16,818억이다.

총 수익

조합원 분양가는 평당 3천만원으로 가정하였고 기존 연면적이 84,092평이므로 조합원 분양수익은 25,227억이다. 임대주택 수익은 평당 1천만원으로 가정하면, 692억이고 상가수익은 평당 2천만원으로 가정하면 600억이다. 일반분양 면적은 108,717평-84,092평이므로 24,625평이고 평당 3,500만원으로 가정하면 일반분양 수익은 8,618억이다. 총 수익은 35,134억이다.