한남이 들어간다고 해서 한남동에 있는 것이 아니다. 이름에 반포가 들어간다고 해도 반포에 있는 것이 아닌 서반포 써밋더힐이 있듯이 한남하이츠도 용산이 아니라 성동구에 있다. 옥수동은 뒷구정동이라 불릴 정도로 입지가 좋은 곳이지만 신축아파트가 매우 부족하다. 그래도 한남하이츠가 재건축이 진행되고 그 옆의 옥수하이츠도 연차가 쌓이면 재건축 될 확률이 높다.

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오늘은 사업시행인가 옥수동 한남하이츠 재건축 차질 조합장 알박기 문제 ?입니다.

한남하이츠는 1982년에 입주한 42년산 할아버지 아파트로 위치상 성동구에 있지만 용산구 한남동과 인접해있다. 아파트가 지어질 당시에 한남동은 비싼 동네였고 고급주택 밀집지역이었기에 단지명을 "한남하이츠"로 명명했다.

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용산 한남동은 서울의 대표 부촌이며 부자가 많은 곳으로 유명하다. 서쪽으로 이태원동, 북쪽으로는 신당, 동쪽은 옥수동과 접하고 있다. 대한민국 굴지의 재벌들이 사는 곳이라 비싼 동네라고 생각할 수 있다. 그래서 소득차가 매우 큰 동네이며 한남동 달동네가 있지만 여기 오래된 주택들은 20억 이상이다. 그 이유는 한남뉴타운이란 이름으로 신축으로 탄생할 기회를 얻었기 때문이다.

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유엔빌리지나 한남더힐, 나인원한남 등의 초고가 주택에는 탑클래스 연예인(아파트의 주인공 로제 같은)이나 재벌들이 많이 거주한다. 반면, 옥수동은 성동구에 속하며 압구정동 뒤에 위치하여 뒷구정동이라 불리기도 한다. 입지면으로는 한강뷰에 3호선이라는 엄청난 입지적 장점을 안고 있기에 고가의 아파트들의 즐비해있다.

걸어서 3호선 옥수역과 가깝고 옥정초를 안고 있는 초품아이기도 하다. 오르막길이긴 하지만 단지 바로 옆에 한남동 유엔빌리지가 붙어있고 그 뒤엔 한남더힐이 있다. 한강 맞은 편이 압구정동이고 강북으로도 강남으로도 교통이 편리한 곳이다. 하지만 오래된 아파트라 겨울에 중앙난방이고 주차문제가 있는 것이 구축 아파트들의 공통된 단점이다.

한남하이츠 재건축은 본래는 30층 이상이었으나 20층까지로 바뀌고 공동주택 790세대 및 부대복리시설을 짓는 사업이다. 한남하이츠는 알박기 문제도 있고 조합장 문제들이 많았던 곳이라 한다. 감정평가 결과에 대해 주민들의 갈등이 폭발하고 설계업체와의 계약을 아무 이유 없이 해지하였기에 주민들이 불만이 많았다.

​한남하이츠의 사업성 추진을 위한 토지이용계획과 건축계획을 살펴보면 구역면적은 48,837.5㎡이며 기준용적률은 210%, 허용용적률은 230%로 기본 용적률로 적용받아 아파트가 재건축되려한다. 허용용적률이 230% 밖에 되지 않는다는 것이 너무 아쉽다.

한남하이츠는 최고높이 60미터의 건축높이제한 때문에 최고 20층으로 기존 아파트 12~14층보다 약 6개 높게 20층까지 올라간다. 만약, 서울시에서 60미터 건축높이 제한을 해제하고 용적률 300%까지 올라간다고 가정해보았다. 대지면적은 14,799평(48,837.5㎡)이고 용적률 300%면 상한연면적이 44,397평이 된다. 기부채납은 15%(추가용적률 적용시 임대주택 15% 의무 적용)로 가정하면 6,659평이고 정비면적은 37,738평이 나온다.

한남하이츠는 20년 5월 사업시행인가를 받아 종전자산평가액이 나왔다. 추진위 단계에서 발표된 감정평가예상액에서 1.03배 이상 곱하여 권리가액이 나왔다. 한남하이츠는 450평 정도의 대지에 상가가 있고 상가수익은 약 200억원으로 나왔다. 하지만 이보다 가치가 더 높아질 것으로 보아 종전자산평가액은 1.05배 이상으로 계산했다.

한남하이츠의 종전자산평가액은 다음과 같고 28평은 1,071억, 33평은 1,022억, 49평은 1,864억, 58평은 2,155억이다. 상가까지 합쳐 종전자산평가액은 모두 합치면 6,312억이다.

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공사비는 기존에는 750~800만원이었으나 조합장 해임과 더불어 알박기 등으로 사업지연이 된다고 가정하면, 공사비는 900만원 이상일 것으로 예상된다. 연면적은 44,397평이므로 공사비는 3,995억원이다. 기타사업비는 금융비용, 정비기반시설, 예비비, 조합운영비 등으로 이미 나온 금액으로는 1,600억원이지만 향후 더 높아질 것으로 보고 2,000억원으로 가정했다.

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총 비용은 12,307억이다.

한남하이츠의 용적률을 300%까지 가정한다면 아파트 연면적은 기부채납을 제외하고 37,738평이고 기존 535명의 조합원들에게 나눠주는 면적은 25,852평으로 정해져있다.

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평당 4,500만원으로 가정하면 조합원 분양수익은 11,633억이다. 임대수익은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 면적 6,659평 × 1,500만원으로 임대주택 수익은 998억이다. 일반분양 면적은 11,886평이고 평당 6천만원으로 가정하면 일반분양수익은 7,131억이다.

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총 수익은 19,762억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 비례율은 1.18이라는 양호한 사업성이 나온다. 이는 60미터 개발제한이 해제되고 일반분양 세대수가 증가한다는 가정이 들어가고 조합원 및 일반분양가를 높게 잡았기에 가능하다. 만약, 내가 28평을 가지고 있다면 종전자산평가액이 7억 8천만원이므로 권리가액은 7억 8천 × 1.18이므로 920,400,000원이다.

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34평의 경우 조합원 분양은 평당 4,500만원으로 가정했다면 조합원 분양가는 15억 3천만원이고 내가 내야할 분담금은 609,600,000원이 된다.