1기 신도시 선도지구 이주비 이사비 주거이전비 대출, 조합원이 이주하지 않는 경우 ?

재개발, 재건축은 이름은 비슷하다. 재건축은 협의 개발, 재개발은 광의 개발로 볼 수 있고 가장 큰 차이점은 재개발이 더 어렵고 공공의 성격을 띄기에 세금이 없고 강제조합원 제도를 운영한다. 재개발은 정비기반시설이 열악하여 기부채납 비율도 높다. 그리고 이주비, 이사비 관련 상담도 항상 등장한다. 이는 재개발과 재건축에서 성격이 조금 다를 수 있다.

오늘은 재개발 재건축 이주비 이사비 주거이전비 대출, 조합원이 이주하지 않는 경우 ?에 대한 포스팅입니다.

관리처분인가 이후 이주하면

재개발, 재건축이 진행되고 이주 시기가 되면 조합원과 세입자는 일정 요건을 충족하고 이사비와 이주비 등을 받는다. 재건축에서 이주비와 이사비는 분양신청한 조합원에게 지급되지만 재개발에서 이주비는 분양신청한 조합원에게 이사비는 현금청산자나 세입자에게 지급된다. 조합에 따라 분양받은 조합원에게 이사비를 지급하는 경우도 있다.

이주비란 재개발, 재건축으로 집이 철거되는 경우 이를 대체할 수 있는 새로운 집을 마련할 수 있도록 이주할 때 지급하는 금액이다. 이는 이사비나 주거이전비와 달리 대출이기에 나중에 상환해야 한다.

매물을 중도 매각시에도 매수자에게 승계되는 절차를 거치고 재개발은 현금청산자의 경우 임대아파트를 배정받을 수 있고 세입자도 일정 요건 충족 시 주거이전비 외에 임대아파트를 배정받을 수 있다. 이주비는 조합원에게 지급되는데 관리처분 시 최종결정된다. 조합원이 거주하는 경우 신청기간 내 이주사무실에 신청하면 공가 확인 및 열쇠를 받은 후 지정 은행을 통해 통장으로 지급하게 된다.

반면, 세입자가 거주하는 경우 임대차계약서 사본을 조합에 제출하면 퇴거일에 지급된다. 조합원이 임차인을 둔다면 이주비는 세입자 보증금 반환에 사용된다. 이주비는 무이자, 유이자가 있고 무이자는 다주택자는 종전자산평가액의 60%, 1~2주택자는 종전자산평가액의 70%가 적용되는 편이다. 하지만 투기과열지구 같은 경우 대출 규제가 강화되어 이주비 대출한도가 60%에서 40%가 되는 경우가 있어 여유자금이 부족한 조합원들은 골치가 아프다.

최근 1기 신도시 특별법에 의해 선도지구로 선정된 아파트가 착착 진행되어 27년부터 이주하게 된다면, 이주비를 지급받게 된다. 수많은 사람들이 이주하게 되면 근처 아파트로 전세로 살게 되는데 주변 매물의 부족으로 전세가 상승을 막기는 어려울 것이다.

실투자금 줄이기

투자 측면에서 보면 이주비 대출이 나오는 시점이 투자의 마지막 타이밍이고 실수요자와 투자자가 섞인 상황에서 투자자로서 이주비 지급 전, 후는 실투자 금액이 달라지므로 주의해야 한다.

실투자금이 적게 드는 곳은 임차보증금을 많이 받거나 이주비를 많이 지급하는 구역에 투자하는 것이다. 조합에 따라 "무이자 60% + 유의자 20%" 등 총 80%를 지급하는 곳도 있지만 대부분 무의자 60%이다. 하지만 무이자 이주비도 공짜가 아닌데, 조합원이 직접 이자를 납부하진 않지만 간접적으로 금융비용이나 조합비에서 사용되기에 분양가에 반영된다. 즉, 조삼모사이다.

최근 이주비를 후불제 유이자로 지급하는 곳도 있다. 조합 사정에 따라 그 비율은 다르지만, 이주비 대출을 많이 해주는 구역이 투자에 유리하다. 그러나 조합원이 법원이거나 상가 신청한 조합원의 경우 이주비 대출이 안 나올 수 있으니 주의해야한다.

조합원이 이주를 제대로 안 하면 ?

간혹, 종전자산평가액에 불만을 가지고 지정된 기간 내에 이주하지 않는 경우가 있다. 이주 기간 내 이주를 지연하거나 거부하는 조합원에 대해서는 총회결의, 조합 정관 등에 따라 이사회 결의로 명도소송, 점유이전금지가처분 등 소를 제기한다. 하지만 모든 소송비용이나 손해배상은 조합에게 분양가를 올리는 원인이 된다.

일부 사업장에선 조합원들의 총회 의결로 이주 기간 내 이주를 완료하지 않는 조합원에 대해 스스로 불이익을 내린다. 보통, 의결권은 1가구 1의결권인데, 조합의 정관에 따라 달라질 수 있다. LTV 규제가 강화되면서 매매시에 매도 조합원이 받은 이주비가 승계조합원에게 그대로 승계되지 않거나 금액에 차이가 날 수 있다.

매도하려는 조합원은 이주비를 60% 받았지만 승계조합원의 사정에 따라 이주비가 50%로 줄어들 수 있거나 이주비가 아예 승계되지 않는 경우도 있다. 그리고 국유지 무허가건축물의 경우 이주비가 지급되지만 은행이 아닌 조합에서 지급한다. 하지만 대부분 종전자산평가액이 낮은 데다 구비서류도 복잡하여 이주비 신청을 하지 않는다.

이사비는 ?

재개발 사업에서 "이사비"는 "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상 법률"에 의거하여 지급된다. 재개발의 경우 현금청산자, 세입자가, 재건축의 경우, 분양받는 조합원이 지급 대상이다. 재개발구역 내로 이사하거나 조합원이 구역 내 다른 조합원의 주택에 세입자로 이사할 경우에는 지급되지 않는다.

이사비는 주택거주자가 아니라 주택소유자에게 지급되는데, 이를 조심해야한다. 세입자의 이주비도 일단은 주택소유자게에 지급된다. 주택소유자가 세입자의 명도 등을 확인한 후 지급한다. 이사비는 구역마다 차이가 있고 간혹 소유자가 세입자에게 이사비를 지급하지 않아 문제도 발생한다. 이 경우 조합에서 대신 지급해주고 해당 주택소유자에게 구상권을 청구한다.

그런데, 오직 세입자에게만 지급되는 비용이 있다. 그것은 주거이전비로 정비구역 내 일정요건을 충족하는 세입자에게 지급된다. 주거이전비는 흔히 "세입자 이주비"라 불린다. 주거이전비는 가구원 수가 많을수록 많이 지급되고 유주택자라도 받을 수 있다. 즉, 재개발에서 소유주에게 이주비를, 세입자에게 조건이 충족되면 주거이전비를 지급하지만 재건축에서는 소유주에게 이주비가 지급되지만, 세입자에게 주거이전비는 지급되지 않는다.