미국 하버드 대학에 진학한 학생에게 교수가 물었다. 부동산에서 가장 중요한 것 세가지가 뭐냐고 말이다. 학생은 제대로 대답하지 못하여 교수가 말하길, "FIRST LOCATION, SECOND LOCATION, THIRD LOCATION"이라고 말한 일화가 있다.

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재개발은 사업의 특성상 도로가 엉망이고 노후된 주택이 많아 추진하는 사업이고 입지가 좋은 곳은 투자금이 많디 든다. 그래서 자금여력에 맞는 입지를 찾는 것이 중요하다. 강남과 해운대가 비싼 이유는 물리적 입지, 심리적 입지가 최상이다.

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오늘은 재개발 사업성 분석 세대수 증가율로 비례율 높은 구역 찾기로 구역 찾기에 대한 포스팅입니다.

비례율은 조합설립 무렵부터 추정치가 나오는데 비례율이 높아지는 요인은 많지만 일반분양이 많아야 비례율이 높다. 그러나 비례율은 조작할 수 있으니 조심해야 한다. 비례율은 재개발의 사업성을 판단할 중요한 지표인데 100%로 의도적으로 맞추는 조합이 늘어난다. 비례율 대신 사업비를 늘리는 방법은 조합원들에게 제공하는 무상지급 품목들을 늘리거나 커뮤니티 시설을 고급스럽게 꾸미는 등을 한다.

조합은 조합원들을 대표하는 법인으로 법인은 사업을 하면 이익이 나고 추진위원회까지는 각종 PM업체들이 자비로 진행할 수 있지만 조합이 설립되고나면 조합원들의 돈이 나간다는 것이다.

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비례율이 중요한 이유는 조합원의 분담금을 계산하기 위한 권리가액을 산정하기 때문이다. 권리가액이 높으면 분담금은 줄어든다. 정확한 비례율은 사업 진행이 가시화되는 관리처분인가 후에만 알 수 있고 그전까지는 추정일 뿐이다.

재개발 예정지나 초기 선진입 투자자들의 경우 비례율이 나오지 않은 구역에 대한 사업성 분석이 어렵다. 대신, 세대수 증가율을 통해 사업성을 추정하곤 한다. 보통 재개발은 정부와 지자체가 법과 조례로 일정 부분 개입하는 공공사업이다. 공공성과 강제성을 강조하지만 정부나 지자체에서 지원해주는 것은 크게 없다.

조합원들의 주머니를 털어 일반분양 수입으로 사업을 하는 것으로 재개발은 결국 사업성에 따라 사업의 성공이냐 실패가 갈린다. 재개발 사업성을 판단하는 대표적인 지표는 비례율이지만 추정 비례율이 나오기 전 선투자하는 경우에는 비례율 추정이 어렵다.

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그래서 결국 세대수 증가율을 통해 미리 분석할 수 있다. 사업성은 지역, 입지, 조합원들의 의지 등 심리적, 자본적 등 복합적인 요인에 의해 결정된다. 세대수 증가율의 예시를 들어보았다.

서울시 신월동 신월시영의 세대수는 2,254세대이고 대지면적은 34,477평이다. 서울시 조례상 제3종일반주거지역의 용적률은 280~300%이다. 해당 면적에 3을 곱하면 연면적이 나오는데 연면적은 103,431평이 된다.

해당 구역의 아파트를 평균 25평으로 짓는다고 가정하면, 103,431평에 아파트 25평으로 나누면, 예상 증가 세대수는 1,883세대가 된다. 따라서, 본래 조합원은 2,254세대인데 지어지는 예상세대수는 4,137세대이다. 1,883/2,254 = 0.84, 재건축 전에 비해 84%가 더 증가한다. 지역에 따라 차이는 있겠지만 사업성 분석시 통상 120~130%를 손익분기점으로 보기에 해당 사업장은 84%라 그리 좋은 사업성은 아니라 할 수 있다.