분당의 선도지구가 발표되었지만 어지러운 시국에 의해 1기 신도시 재건축이 뒷전으로 밀려버렸다. 하지만 멈추는 일은 없을 것이다. 국개의원 중 1명이 분당 재건축 선도지구에 선정되었기 때문이다. 잠시 시끄러운 현실이겠지만, 재개발 재건축을 진행하는 준비위원회들은 최대한 빨리 사업을 진행하기 위해 노력 중이다.

오늘은 계엄사태 재건축 올스톱 ? 분당 재건축 시범우성현대 비례율 예상분담금에 대한 포스팅입니다.

비상계엄의 후폭풍으로 1기 신도시 재건축 선도지구에 불확실성이 덮쳤다. 선도지구 지정 단지들의 호가는 껑충 뛰었지만 탈락 단지들은 매물이 쌓이고 있다. 게다가 계엄사태 때문에 국회에선 민생을 책임지는 법안이나 예산 등을 의논하지 않고 누가 잘못 했냐니, 사태해야 한다던지 그런 이야기 밖에 없다. 그래서 컨트롤타워가 모두 마비되고 재건축 추진동력이 약화되었다.

​

국토부에선 27년까지 이주, 철거, 착공을 목표로 하고 30년 첫 입주라는 목표를 세웠지만 여야 대립 사태에 퇴진한다면 윤대통령이 추진하는 법안이 올스톱되는 문제가 생길 수 있어 재건축 선도지구들도 마냥 마음을 놓을 수 없게 되었다.

분당구는 대한민국을 대표하는 부촌으로 그야말로 서울급으로 학군도 좋고 부모들도 자식들한테 어려서부터 공부를 많이 시켜서 판교를 필두로 일자리도 굉장히 많아 자체 업무지구를 형성하여 젊은 층들과 부유층이 계속 유입되고 있다. 경기도에선 분당만큼 학군이 좋은 곳을 찾아볼 수 없을 정도로 유명하며 중하위권 고등학교라 해도 매년 2~3명은 꼭 서울대로 보낸다.

분당에서 과거나 지금이나 유명한 동네는 수인분당선 근처에 학군도 유명한 서현동, 수내동, 정자동이 있다. 하지만 이매동이 GTX-A와 판교 신도시에 힘입어 무섭게 치고올라오고 있다.

분당에 선정된 선도지구로는 "샛별마을", "시범단지 우성", "양지마을 금호"가 있다. 그 중 시범단지는 여러개가 있는데 선정된 곳은 시범단지 우성과 현대이다. 그래서 시범단지의 다른 단지 주민들은 불만을 표하고 있다. 시범단지는 분당을 넘어 성남을 대표하는 아파트로 그 당시 서민주택이 아닌 중산층을 위한 아파트였다.

다른 1기 신도시에서 찾아볼 수 없는 30층 높이의 초고층 아파트가 당시에 16개나 있었고 시범단지는 총 4개로 "삼성, 한양, 우성, 현대"가 있고 이 중 삼성과 한양은 탈락했다. 이번에 재건축 선도지구에 선정된 시범단지 우성현대는 총 3,713세대이다.

시범단지가 있는 서현동은 비평준화 시절부터 유명했던 서현고가 위치하며 서현중은 학생 수나 학업성취도에서도 전국 100위권에 속한다. 서현동 옆 수내동도 수내중, 내정중이 여전히 분당 최고의 학업성취도를 보여준다. 그래서 분당 내에서도 수내동과 서현동이 학군으로 제일 인기가 많다.

서현동은 서현역을 중심으로 다양한 상가와 금융기관들이 몰려있다. 도로도 분당내곡고속도로, 분당-수서간 고속도로가 지나며 판교 IC와 연결되어 교통도 편리하다.

​

시범단지 우성과 현대는 분당초를 안고 있고 시범단지 중에서 주차장 스트레스가 적은 편이고 지하 1층에서부터 엘리베이터가 연결되며 층간소음도 그나마 낫다고 한다. 단, 시범현대나 한양은 복도식이라 내부가 좁고 가운데 라인은 환기가 잘 안된다고 한다. 초등학교 접근성은 삼성과 현대가 낫고 중학교나 중학교 대상 학원에 가기에는 우성이 좋다.

시범단지들은 15~20평 사이의 대지지분을 가지고 용적률도 191~200%의 준수한 용적률을 가진다. 게다가 1기 신도시 선도지구로 선정된 만큼 "특별계획구역"으로 지정되고 기존에는 행정절차들이 많아 속도가 느렸던 만큼 여러 행정절차들을 통합해서 진행하며 원활한 정비사업을 추진하기 위해 총괄사업관리자 제도를 운영한다. 특례 수준에 따라 공공기여 수준도 달라지고 지자체가 주도하여 이주수요를 관리하고 정부에서 이주비를 지원한다.

시범현대의 세대수는 1,695세대, 용적률은 194%이며 대지면적은 34,461평, 용적률산정연면적은 66,854평이다. 시범우성의 세대수는 1,874세대, 용적률 191%, 32,650평, 용적률산정연면적은 62,361평이다.

​

통합 대지면적은 67,111평이며 용적률 300%를 적용할 경우 용적률적용연면적은 201,333평이다. 여기에 대지면적의 15%는 임대주택을 준다고 가정하면, 10,066평은 임대주택용 면적을 제외한 아파트용 대지면적은 57,044평이다. 그리고 상가면적 3천평이라 가정한다면 54,044평이다.

공사비는 평당 850만원으로 가정하고 총 공사비는 총 용적률산정연면적를 곱하면 17,113억이다. 여기에 도시재생기금의 지원을 받아 사업비는 4천억원으로 가정했다.

​

시범우성과 현대의 32평의 시세가 14~15억으로 평당 4,500만원 수준이다. 그래서 종전자산평가액은 평당 4,000만원 수준으로 가정하여 계산하면 기존 용적률산정연면적이 129,215평이므로 종전자산평가액은 51,686억이 나온다. 그러므로 총 비용은 72,799억이다.

조합원 분양은 평당 4,500만원 수준으로 한다고 가정한다. 조합원 분양수익은 기존 용적률산정연면적 129,215평에 적용하면 58,146억이다. 상가는 평당 4천만원으로 가정하면, 상가면적 3천평 × 4천만원으로 계산하여 1,200억이다. 임대주택은 10,066평이므로 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 1,509억이다.

​

일반분양 면적은 기존 용적률산정연면적을 제외한 연면적으로 용적률 300%를 적용한 연면적은 54,044평 × 300%이므로 162,132평이고 여기에 129,215평을 제외한다. 그럼 일반분양 면적은 32,917평이고 평당 5천만원으로 가정한다면 일반분양 수익은 16,458억이다. 총 수익은 77,313억이다.

비례율은 {[총 수익 77,313억 - 총 비용 21,113억] ÷ 종전자산평가액 51,686억 }으로 1.08이 나온다. 그리 나쁘지 않은 비례율이긴 하다. 만약, 용적률을 300% 이상으로 하거나 종전자산평가액이 낮아지고 일반분양 평당가나 조합원 분양가를 높인다면 비례율이 올라간다.

​

만약, 내 종전자산평가액이 10억이라면, 비례율을 적용한 권리가액은 10억 8천만원이다. 조합원 분양가가 13억 5천만원이라면 분담금은 2억 7천만원으로 준수한 분담금이 나온다.