재개발은 도시정비법에 포함되고 소규모 주택재건축 및 재개발이나 가로주택정비는 빈집 및 소규모정비법에 속한다. 이 둘은 비슷하지만 다른 점이 몇가지 있다.

예를들어, 조합 동의율이 80%이냐 75%이냐, 토지면적 조건이 1/2이냐 2/3이냐 같은 것이다. 게다가 재개발은 강제철거지만 모아타운 같은 빈집 및 소규모 정비법은 매도청구이다. 그래서 빈집 및 소규모 정비법이 까다롭다.

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오늘은 재개발 모아타운 신통기획 강제철거 매도청구 조합설립 조건 차이점에 대한 포스팅입니다.

재개발이나 신통기획은 도시정비법에 속하고 모아타운은 빈집 및 소규모 정비법에 속한다. 그런데 신통기획은 재건축이 될 수도 있고 재개발도 될 수 있다.

그런데 모아타운은 빈집 및 소규모정비법에 속하고 우리가 잘 아는 재개발은 도시정비법이라 조합설립 조건이나 철거방식 등이 다른 면이 있다. 아직 완공된 사례가 없기에 이주대책이나 보상방법 등의 문제가 발생할 수 있다. 보통 도정법에서 말하는 재개발 조건은 ⓐ 노후도 2/3 이상, ⓑ 면적 1만㎡ 이상이 필수이고 ⓒ 접도율 ⓓ 과소필지 ⓔ 호수밀도의 조건 중 1가지만 만족하면 된다.

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빈집 및 소규모 정비법에선 조건이 도정법보다 완화되어 노후도 50% 적용 혹은 준공된 후 20년 이상 30년 이하 범위에서 시, 도에서 정하는 기간이 지난 건축물, 도시, 군기본계획의 경관에 관한 사항에 어긋나는 건축물, 노후 불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3 이상 등 조건이 도정법보다는 덜 까다롭다.

다만, 조합설립이나 철거방식에서 더 까다롭다. 도정법에선 조합설립 동의율이 75%이지만 빈집 및 소규모 정비법에선 80%이다. 그러나 최근 80%에서 75%까지 완화한다는 법안이 계류중이다. 다만, 토지면적 조건이 도정법은 1/2이지만 빈집법에선 2/3이라 달성하기 힘들다.

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철거방식으로는 도정법에선 전면철거가 적용되는데 빈집 및 소규모정비법에선 매도청구방식이 적용된다. 모아타운에선 모아주택끼리 건축협정을 통해 구역별로 각자 따로 진행한다.

가로주택정비사업 또는 소규모 재건축사업의 사업시행자는 심의결과를 받은 날로부터 30일 이내에 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구해야 한다. 가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업은 토지등소유자가 20명 미만인 경우에 토지등소유자가 직접 시행할 수 있다. 하지만 20명 미만으로서 토지등소유자가 시행하는 경우 매도청구권을 행사할 수 없다.

매도청구권이란 사업시행자가 재건축사업을 시행함에 있어 조합설립에 동의하지 않은 자 및 조합설립에 동의할 자격이 없는 자에게 일정한 절차를 거쳐 토지 및 건축물의 소유권을 매도할 것을 청구할 수 있는 권리이다. 사업시행자는 매도청구자에게 60일 이내 매도청구를 하고 토지등소유자는 이에 60일 이내 답장해야한다.

매도청구권은 형성권으로 소유권자에게 도달함과 동시에 매매계약이 성립한다. 매도청구하기 위해선 개발이익이 포함된 시가를 지급해야한다. 개발이익을 포함하여 평가한다고 하여 반드시 감정평가서에 개발이익을 따로 기재되지 않아도 괜찮다.

토지등소유자가 사업동의 여부를 서면촉구 받고 난 후 2개월 이내 회답하지 않으면 동의하지 않은 뜻으로 간주한다. 문제는 매도청구소송이 발생할 수 있어 시간이 오래 지연될 수 있다. 매도청구의 효과는 매도청구권이 형성권이기에 매도청구권의 행사 결과 이를 행사한 자와 상대방 사이에 불참자의 소유권에 대해 시가에 의한 매매계약이 성립된 것으로 본다.

매도청구권자는 매도인을 상대로 매도청구권의 행사에 기한 매매계약상의 의무에 관해 이행청구소송을 제기하여 확정판결을 받고 그 후 자신이 위 매매계약상의 의무를 이행하지 않고 계약해제를 할 수 있다. 현금청산자에게는 매도청구 소송이 끝난 후 조합에게 매매대금을 요구하고 조합이 돈을 주지 않으면 매매계약을 해제할 수 있다.