우리나라가 계속 사회주의 국가의 법안을 따라하고 있다. 부작용은 생각 안 하고 그냥 좌우 남북 갈라치기를 하며 가진 자와 못 가진 자의 양극화를 만들고 있다. 결국 이러면 열심히 잘 사는 사람들은 일할 의욕이 꺾이게 된다. 과거 마르크스의 공산주의가 망한 것을 똑똑한 사람들이 모를 일은 없다.

그저 포퓰리즘에 의해 법을 만드는 것이다. 못 사는 사람들은 나보다 열심히 살았고 부자들이 꼴뵈기 싫어 나와 같은 시각으로 내려오기만을 원한다. 주거사다리나 신분상승의 기회를 박탈당했기 때문이다.

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오늘은 임차인 면접이 시작된다 무한 전월세 계약갱신요구권 후폭풍에 대한 포스팅입니다.

무한 계약갱신권은 계엄과 탄핵이란 혼란스러운 정국에 발의되었다. 사실 이 법안은 과거에도 제안했던 내용이기도 하다. 하지만 강력한 여론의 반대로 무산되었다. 이번에 발의한 자는 윤종오이며 사실상 그렇게 영향력을 끼칠 만한 인물은 아니였고 이 법안은 엄청난 항의를 받아 폐기되었다.

사실 무한 임대차계약갱신권을 사용하는 국가는 몇 몇 군데 있다. 대표적으로 독일, 미국 등이 있고 독일이나 프랑스, 호주 등 선진국도 사람들이 중심지(수도)로 몰리기 때문에 그곳에 수요는 많은데 공급이 부족해졌다. 그 여파로 월세가 굉장히 많이 오르게 되었다.

우리나라는 아직까진 전세가 살아있기 때문에 월세가 아니라 저렴한 이자로 전세로 살다가 돈을 모으고 내집을 마련하는 것이 대부분 사람들의 스텝이다. 하지만 무한 계약갱신권이 생긴다면 어떨까? 당연히, 집을 들고 있지 않으니 세금을 안 내므로 남의 집에서 쭉 살기를 원할 것이다.

게다가 전월세 상한제 때문에 전세가도 함부로 올리지도 못하고 임차인이 나간다고 하면 3개월 안에 전세금을 반납해야하고 복비도 임대인이 납부해야한다. 그야말로 주객이 전도된 것이다.

우리나라 부동산 시장의 방향성은 다양하다. 일본이냐 홍콩이냐 독일이냐이다. 일본처럼 빈집이 늘고 버블이 터져 도쿄만 살아남는 것인가, 땅값이 엄청 높아 공급이 부족해 홍콩처럼 8평에 월세 100만원 이상의 살인적인 월세가 되는가, 월세상한제 무제한 계약갱신권 등으로 베를린에서 살 수 없게 되어 외곽으로 쫓겨나는 사람들에 의해 월세폭등이 일어나는 것인가이다.

대한민국은 자가 보유율이 60% 수준인데, 여기서 다주택자를 포함하여 60% 수준이고 독일은 자가 보유율이 40%이다. 철의 여인 메르켈 총리조차 임차인으로 살았을 정도인데 독일은 임차인에 대한 법이 잘 갖추어져있지만 그것이 주택시장의 상승을 가져왔다. 우리나라도 이제 독일이나 홍콩처럼 변해가고 있다.

좋은 취지이다. 본래는 대항력은 전입신고 후 확정일자를 받아 생기는데 바뀐다면 주민등록 후 바로 대항력이 생기게 된다.

매매 등으로 인하여 집주인이 바뀌게 된다면 양도인과 양수인은 임차인에게 통보해야하며 임대인의 지위가 승계되는 것을 원하지 않는 경우 통지 후 2개월 이내 임대차를 해지할 수 있다.

임차주택의 양수인은 매매 계약 체결일로부터 15일 이내 국세 및 지방세의 납세증명서를 제시해야한다. 기존에는 임대인만 해당되었지만 이제는 임차주택을 매수하는 양수인도 해당된다.

이제부터 사유재산에 대한 국가의 통제가 들어간다. 자본주의는 자기의 재산은 자기가 알아서 처리할 수 있는 구조이다. 하지만 정부에서 임차보증금을 대출과 전세 모두 합쳐 70%를 초과할 수 없게 규제한다. 이 말은 10억짜리 집에 대출이 5억 껴있다면 전세는 2억 밖에 못 준다는 것이다.

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가격은 시장의 수요와 공급의 법칙에 의해 정해지지만 이렇게 국가에서 통제하는 것은 자본주의 논리에 어긋난다. 월세 또한 보증금으로 산출하여 포함시키므로 월세까지 한꺼번에 규제하려고 한다.

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무제한 계약갱신청구권과 더불어 이렇게 임차보증금에 한도를 정하면 임대인들은 주택공급을 하지 않을 것이고 전세가 종말된다. 전세는 저렴하게 집을 이용할 수 있는 방법이었지만 전세가 없어지면 월세 밖에 없는데, 수요는 많은데 공급이 적다? 당연히 독일이나 홍콩처럼 월세가 폭등하는 것이다.

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사실 미국도 독일도 무제한 계약갱신권을 사용할 수 있다. 독일의 경우 평균 임차인이 거주하는 년수가 12년이나 된다. 거의 세금 없이 자기 집처럼 사는 것이다. 연예인들이나 세금 내기 싫어 전세 사는 것이 아니라 무주택자들도 가능한 것이다.

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임대인은 자기 집을 자기 집처럼 운영할 수 없으니 아예 집 수리도 안해주고 관리도 안 해준다. 뭐 그정도면 감안할 수 있지만 문제는 한번 들어가면 안 나온다는 것이다. 특히, 주요 입지, 서울 중심부나 도쿄, 베를린 같은 경우는 수요가 너무 많은데 공급이 부족하다.

독일의 경우 주요 입지에 새로 월세 살 수 있는 집이 생긴다면 대기업 뺨 후두려치는 경쟁률을 뚫어야한다. 그래서 임차인의 행실, 평판 등을 조사하고 면접과 각서를 통해 내 집을 망치지 않을 사람을 뽑는 것이다. 임차인들은 집 나갈 때 개판으로 해놓고 가도 상관없다는 마인드를 가진 사람들이 있는데 이 경우에 한국 법에선 임대인 보단 임차인을 더 우선하여 보상받지 못하는 편이다.

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이렇게 월세는 폭등하고 집값은 잡힐 줄 알았지만 집값도 같이 폭등한 결과를 볼 수 있다.

주택임대차 거래에 참고할 수 있는 적정임대료를 조사하기 위해 주택임대료산정위원회를 두고 각 시, 도지사는 1년마다 지역별 적정임대료를 산정 및 고시하도록 한다. 빌라나 아파트 모두 향이나 수리상태, 층과 동이 다른데 어떻게 적정 임대료를 산출하는 것일까?

토지공개념에 의거한 독일과 홍콩은 국가가 토지를 가지고 마음대로 공급을 하지 못하게 했다. 특히, 홍콩은 산도 많고 부동산으로 벌어들이는 금액이 크기에 공급을 찔끔찔끔 했다. 자연보호 등의 명분을 들어서 말이다. 그리고 홍콩은 법인세가 낮아 세계의 부자들이 많이 들어오고 그곳에서 부동산 사업으로 큰 돈을 벌었다. 하지만 명과 암은 존재하는 법이다.

그 결과 평당 1~2억에 육박하는 엄청난 집값이 되어 극심한 빈부격차가 나타났다. 오죽하면 전기세나 수도세 등을 내기 싫어 맥도날드에서 숙박하는 난민들까지 생겼다. 낡고 좁은 8평의 조그마한 방을 100만원 이상의 월세를 주고 사는 것이 홍콩 서민들의 현실이다.

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이렇게 계속 무제한 계약갱신이 가능하다면 건설사들은 공급물량을 줄이게 된다. 집을 사는 사람들이 적어지니 당연히 공급을 줄이게 되는 것이다. 왜냐하면 자기 집을 직접 사는 것보다 오히려 남의 집에 사는게 더 싸게 먹히기 때문이다.

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전세를 사는 사람들이 적어지면서 월세가 증가하고 전세사기는 분명 줄어든다. 처음에는 집값이 하락할 것이지만 집을 사도 임대를 놓는 공급자들이 없어진다면 수요가 폭발하는 서울 강남 같은 경우는 월세와 집값이 폭등하게 될 것이다. 사람들은 모두 강남의 똘똘한 1채로 몰려들게 되고 주거 사다리, 계급 사다리는 모두 박살나고 부자만 부자가 되고 다 같이 가난해지는 세상이 되는 것이다.