미래 투자가치가 높은 곳은 한강뷰가 있는 망원, 합정, 천호동, 한남동, 옥수동, 압구정동, 노량진동, 흑석동, 구의동, 자양동, 여의도동 등이 있다. 이 중에 이미 너무 올라버려 투자자로 함부로 진입할 수 있는 곳이 대부분이다. 본래 도시가 커진다는 것은 주변에 신축아파트와 새로운 건물, 일자리가 들어서면서 도시재생과 성장이 되는 것이다. 그런 곳을 미리 선점하는 것이 투자자들의 몫이다.

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오늘은 청량리뉴타운 안전진단통과 회기동 신현대아파트 재건축 사업성 분석입니다.

과거 중공업이 발전하던 70~90년대는 석유화학이나 자동차, 조선이 우리나라를 먹여살렸다. 하지만 2000년도에 들어서고 반도체 등 전자기기들의 첨단산업이 발전하기 시작했다.

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중공업은 바다 주변 포항, 울산, 창원, 부산, 여수에서 주로 발전시켰고 명맥은 이어오지만, 자동차를 제외하곤 모두 힘든 2024년이다. 자동차는 앞으로도 승승장구할 것으로 보이지만 미국이 한국 자동차가 너무 잘나가면 바로 규제를 놓을 것이 뻔하기에 무조건 전망이 밝다고 볼 수는 없다.

게다가 삼성전자가 큰 위기를 겪고있는 것은 누구나 다 아는 사실이다. 산업의 쌀이라고 불리는 "에틸렌"도 중국과 사우디에서 과잉공급으로 인해 수익이 안 나고 "21세기 석유"라 불리는 반도체도 치열한 경쟁 속에서 잠시라도 뒤쳐지면 바로 나가 떨어지는 냉정한 국제사회의 정세에 휘말리고 있다.

역시 도시가 성장하기 위해선 일자리와 교통이 최고의 호재이다. 서울은 3도심 7광역중심, 12지구중심을 모토로 신성장 혁신축의 활성화를 추진한다. 3도심은 당연히 강남, 여의도, 중구이고 7광역중심에는 청량리-왕십리가 포함된다.

청량리역은 1호선, 경춘선, 경의중앙선을 가지고 있고 GTX-C와 B가 지나가는 교통의 요지이다. 강릉발 KTX는 물론 의정부발 KTX도 계획되고 있다. 수인분당선 연장, 경전철, 강북횡단선과 면목선도 추가된다.

청량리는 재정비촉진지구가 지정되고 신축 아파트들이 많이 생기고 있다. 그러면서 주변 환경들도 정리되고 깔끔해지고 있어 미래가 매우 기대된다. 청량리 재정비 구역에 주상복합시설들이 준공되고 나면 다양한 업무시설들이 유입될 것이다.

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지하주차장은 없지만 주차는 생각보다 나쁘지 않다는 평이 많고 약간의 언덕, 아파트가 오래되어 생기는 소음이나 녹물의 문제는 어쩔 수 없다.

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경희대병원, 롯데백화점, 홍릉수목원, 롯데마트가 가깝고 조용하며 쾌적하다. 다만, 정돈되지 못한 주변 환경으로 향후 도로정비 같은 기반시설의 정리가 필요하다. 현재 재건축 정비사업이 추진 중인 아파트인데 그도 그럴 것이 아파트 년식이 1989년이라 35년이나 되었다.

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24년 11월 10일 발표된 내용으로 30년 이상된 아파트는 안전진단 없이 재건축 추진하도록 규제를 완화한다고 한지만 사실은 먼저 아파트 조합설립 이후 안전진단을 나중에 검토받도록 하는 것이라 헷갈리면 안된다.

세대수가 736세대에 대지면적이 9,910평이라 평균 대지지분이 13평이라 그리 높지는 않다. 59타입 증가율은 62%, 84타입 증가율은 22%라 용적률 상향이 크지 않다면 사업성이 높지는 않다. 기존 연면적은 22,838평이고 용적률 300%까지 적용되면 29,730평이기에 용적률을 350%까지 상향된다고 가정했다. 임대주택 기부채납은 15%로 가정하면 5,022평이고 아파트 정비면적은 29,482평이다.(상가 제외)

공사비는 평당 750만원으로 가정하고 용적률 350%을 적용하면 연면적은 34,685평이므로 260,137,500,000원이다. 종전자산평가액은 평당 2,000만원으로 가정하면 기존 연면적이 22,838평이므로 456,760,000,000원이다. 기타사업비는 2천억원으로 가정하였다. 총 비용은 9,168억원이다.

일반분양은 평당 5,500만원으로 가정하고 조합원 분양가는 평당 4천만원, 임대주택은 평당 1천만원으로 가정한다. 조합원들이 모두 25평을 가져간다고 가정하면, 18,400평 × 평당 4천만원이므로 736,000,000,000원이다. 일반분양 평수는 11,082이고 평당 5,500만원이므로 609,510,000,000원이다. 임대주택은 5,022평이고 평당 1천만원이므로 50,220,000,000원이다. 총 수익은 13,505억원이다.

{[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 비례율은 0.94로 나쁘지 않은 사업성이다. 만약, 내 종전자산평가액이 6억원이라면 권리가액은 5억 6,400만원이고 조합원 분양가가 10억원이라면 분담금은 4억 3,600만원이다. 단, 조합원 평수를 25평으로 받아간다고 가정하여 일반분양 세대수가 늘어난 것이고 용적률도 350%까지 상향해서 비례율이 1과 가까웠지, 사실상 사업성은 그리 좋은 편은 아니다.