가락우성1차 재건축 조합설립임박 분담금 호재 분석

가락우성1차 아파트가 24년 2월 정비구역에 지정된 이후로 추진위원회 설립을 거쳐 조합설립을 위한 절차를 준비하고 있다. 펜트하우스 시세만 32억, 84타입이 15억으로 추진위원회 측에서 조합원 분양가를 예상하고 있다. 아마 일반분양가는 84타입이 18억 이상이 될 아파트로 보인다.

이제는 경기도 안양 평촌에서도 84타입 분양가가 13억~15억으로 거래되기 때문에 가락우성이 재건축 되는 날에는 20억이 될 수도 있다.

오늘은 가락우성1차 재건축 조합설립임박 분담금 호재 분석입니다.

가락우성1차

가락우성1차 아파트는 1986년 입주한 838세대의 아파트로 위치는 헬리오시티 근처 가락동 송파역 역세권에 위치한다. 가락우성1차는 기존 용적률이 210%로 높은 편이고 전체 세대 중 3/4 정도가 소형평수는 18평~23평으로 이루어져 대지지분이 높은 편은 아니다. 건축계획에선 재건축을 통해 967세대로 탄생할 예정이다.

8호선 송파역 뿐만 아니라 3호선 가락시장역도 가까운 더블역세권이며 신가초등학교 뿐만 아니라 석촌중학교도 가까이에 있다. 바로 건너편에 가락몰이 있어 도보로 장보러 다니기도 편하다.

수서가 1정거장이라 SRT나 GTX 등 강남접근이 편하기에 대치동에서 아이들을 교육시키면 되고 주변 상권도 크다. 수서역 개발 호재, 위례신사선 재검토, 송파대로 개선, 가락동/송파동/오금동 등 일대에 재건축이 많이 잡혀있어 5년 안에 위상이 올라갈 확률이 높다.

단점은 단지에 경사가 좀 있으며 아이키우기에는 아쉬운데 학원가의 부재(근처 방이동 학원가 가까움), 유흥시설이 많고 오래된 아파트라 주차문제가 있다. 주변에 산책할 만한 녹지가 없으며 구조도 살기 갑갑한 면이 있다고 한다.

사업성 분석

가락우성1차의 평균 대지지분은 12평이다. 건축계획에선 기존 10,593평 구역면적 중 대부분을 아파트 면적에 사용하는데 아파트 면적은 10,532평이다. 용적률은 상한 237.59%, 법적상한은 281.88%로 최고 26층 이하이며 건폐율은 50% 이하로 계획하고 있다. 85타입 세대수를 137세대, 59타입을 267세대로 계획하며 중소형 평수 위주이다.

추진위원회 측에서 제시한 조합원 분양가는 위와 같고 전용 45타입부터 9억이 넘고 59타입은 12.5억, 84타입은 15억이나 된다. 추정 비례율은 93%로 나쁘지는 않은 수준이고 일반분양가는 59타입은 16억~18억 이상이고 84타입도 19억~23억 정도로 예상된다.

하지만 바로 근처 잠실더샵루벤이 106타입이 일반분양가가 26억인 것을 보면 충분히 저렴해보인다.

총 비용

아파트 면적이 10,532평이고 만약, 용적률을 300%까지 상향된다고 가정하여 300%가 적용되면 아파트 공급 연면적은 31,596평이다. 현재 예상 종전자산평가액은 다음과 같고 평당 4천만원 수준으로 적용되었다.

예외로 상가수익은 포함시키지 않았는데 가락우성1차도 대우마리나처럼 "상가쪼개기"가 발생한 곳이다. 상가쪼재기가 발생하면 조합원수가 늘어나 분담금이 증가할 수 있고 재건축을 할 때 통상 상가 동의율도 50%를 넘어야 한다. 상가 소유자들이 많아지면 아파트 분양권을 받기 위해 반대를 할 수도 있다. 가락우성1차는 대지지분당 평균 7,300만원으로 상가는 대지지분당 평균 6,500만원 정도로 평가받고 있다고 한다.

공사비는 평당 800만원으로 가정했고 가락우성1차의 아파트 공급연면적은 31,596평이므로 2,527억이고 예비비 및 조합운영비, 이주비 등이 포함되는 기타사업비는 2천억원으로 가정했다. 그렇다면 총 비용은 12,073억이다.

총 수익

조합원분양은 아파트 공급면적 31,596평에 평당 5천만원을 적용하여 계산했고 838명의 조합원에게 25,894평 기준으로 산출하였다. 조합원분양수익은 12,947억이다. 임대주택 15%로 가정하면 4,739평이고 평당 1,500만원으로 계산하면 710억이다. 일반분양수익은 평당 6,500만원에 (31,596-4,739-25,894=963평)에 대해 계산하면 625억이다. 총 수익은 14,282억이다.