부천의 중동신도시에서 선도지구로 선정된 곳은 2곳으로 반달마을A와 은하마을이다. 선정된 물량은 모두 5,957세대로 중동 신도시 내 정비 대상 물량 15%나 되는 수준이다. 국토교통부에선 선도지구 전용 패스트트랙 절차를 담은 "노후계획도시 특별정비 수립지침"을 고시할 예정이다. 여기에 협력형 지원, 예비 시행자 조기 지정, 심의 간소화 등 특별정비계획 조기 수립을 지원한다고 한다.

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오늘은 1기 신도시 선도지구 중동 재건축 반달마을A 비례율 분담금 분석입니다.

반달마을은 총 3,570세대 규모로 43개동, 송내역 북부 역세권에 위치하며 둘리거리가 근처에 있다. 공공기관으로 상1동행정복지센터와 상동지구대가 있으며 교육기관으로는 부인초, 부인중이 있다. 소형평수가 많아 인구밀도가 높고 구축이라 층간소음 및 주차수가 부족하다고 한다. 재건축 선도지구로 선정된 곳은 반달마을 A지구로 "동아", "건영", "선경", "삼익"이다.

반달마을은 7호선이 아닌 1호선 송내역 역세권이며 7호선 쪽이 강남까지 환승없이 갈 수 있는 노선이지만 1호선은 가장 긴 노선이지만 강남 노선이 아니라 아쉬운 노선이다. 선경동아는 915세대, 삼익은 864세대, 건영은 912세대이다. 초품아에 둘리의 거리, 로데오 거리 등 인프라가 잘 갖추어져 있으며 보도블럭이 높게 공사되어 유모차나 휠체어가 지나가기 어렵다고 한다.

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국토부는 패스트트랙 절차에 따라 신탁사와 공공기관 등 예비 시행자 지정을 통한 특별정비계획 수립 또는 조합설립추진위원회를 추진하려 한다. 선도지구에는 주민협력형 정비모델을 적용하고 특별정비계획에 대해 자문하며 선도지구의 성공적인 지원책을 마련하고 있다.

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30평이 5억 이상으로 거래되고 있어 현재 평당 2,000만원 정도이다. 반달마을 동아, 선경, 건영의 대지면적은 26,681평이고 용적률 232%가 적용된 연면적은 62,053평이다. 반달마을 삼익은 대지면적이 10,712평이고 용적률 222%가 적용된 연면적은 27,591평이다. 4개의 아파트 총 대지면적은 37,393평이고 용적률 350%가 적용된 연면적은 130,875평이다.

임대주택은 15% 비율로 기부채납한다면, 대지면적은 5,608평이고 임대주택을 제외한 대지면적은 31,785평이다. 여기에 6천평은 상가 세대로 가정했다.

공사비는 평당 850만원으로 잡았고 350%의 용적률이 적용된 연면적 130,875평 × 850만원을 계산하면 11,124억이다. 여기에 PF펀드의 지원을 받아 조합운영, 예비비 등이 포함된 사업비는 4천억원으로 가정했다.

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종전자산평가액은 평당 2천만원으로 가정하였고 기존 아파트 연면적이 27,591평+62,053평으로 총 89,644평이고 이를 계산하면, 종전자산평가액은 17,928억이 나온다. 단, 상가세대는 제외했다.

조합원 분양가는 평당 3천만원으로 가정하였고 기존 조합원 평수(기존 아파트 연면적)가 89,644평이므로 계산하면 26,893억이다. 상가세대는 6천평으로 가정했으므로 평당 2천만원으로 가정하면 1,200억이다. 임대주택 세대는 5,608세대로 가정했기에 평당 1천만원으로 계산하면 560억이다.

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일반분양 분양가는 평당 3,500만원으로 가정했고 일반분양 면적은 130,875평에서 조합원 기존 평수와 임대주택, 상가세대를 제외하면 29,623평이다. 일반분양 수익은 10,368억이다. 총 수익은 39,021억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 계산하면, [39,021억-15,124억] ÷ 17,928억 = 1.33이 나온다. 매우 좋은 사업성으로 만약, 종전자산평가액이 6억이라면, 권리가액은 7억 9,800만이고 조합원 분양가가 10억 6천만원이라면 분담금은 2억 6,200만원이다.