1기 신도시 선도지구가 선정되었다. 평촌에는 많은 사람들이 예측하듯이 귀인블럭, 민백블럭, 샘마을로 선정되었다. 사실 사람들이 가장 많이 예측했던 곳이라 크게 파장은 없는 듯하다. 평촌의 3개 구역은 총 5,460호이고 향후 재건축되어 신축에 세대수도 늘어난다. 선도지구에 선정되고 나서 국토부는 신속한 행정절차를 위해 행정/금융 지원방안도 발표했다.

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오늘은 1기 신도시 선도지구 평촌 샘마을 재건축 비례율 이주대책에 대한 포스팅입니다.

정비사업의 장애물은 학교 문제나 감평액 산정, 재건축 지원 사업비이다. 정부에서 12조원 규모의 미래도시펀드를 지원하기에 우리의 세금으로 재건축이 된다. 그러므로 내돈이 아닐 수도 있으니 방만한 조합관리를 할 수 있어 위험하다. 그리고 지방의 세금들이 모여 우리가 살지도 않는 수도권 정비사업에 돈이 흘러들어가니 지방 사람들은 소외감에 따른 분노도 느낄 수 있다.

그래서 정부에서도 미래도시펀드의 철저한 관리가 필요하며 학교 문제들은 국토부, 교육부, 경기도교육 간 업무협약을 통해 긴밀한 협력을 이어간다. 분담금도 한국부동산원에서 분담금 산출 업무를 지원하여 추정분담금을 발표한다.

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관리처분 후 총사업비 산정에는 공사비를 적극 포함해(전국 평균 800~850만원)HUG의 보증한도 내에서 필요자금을 충분히 조달할 수 있도록 하고 지자체가 채무 부담없이 기반시설 비용을 조달하도록 공공기여금 유동화도 지원한다. 국토부는 지자체와 협력체를 구성, 가이드라인 제작, 배포 등 통합정비 일련의 과정에서 예상되는 갈등을 줄여간다.

귀인중은 평촌 학원가 부근에 있으며 근처 귀인블럭은 꿈마을 금호, 한신, 라이프, 현대로 이루어져있 귀인초를 안고 있는 초품아에 평균 대지지분도 높다. 대안중과 대안여중 근처 호계동 샘마을도 인기가 좋다. 민백블럭 꿈마을도 GTX-C 근처이며 대지지분도 높다. 현재 안양시 기준 용적률이 250%이고 역세권 정비사업을 통해 용적률이 최대 360%까지 상향될 수 있다.

샘마을 단지는 평균 대지지분이 20평이나 되고 샘마을 우방, 샘마을 대우한양, 샘마을 쌍용, 샘마을 임광의 4개로 이루어진 단지로 단지 사이가 넓고 쾌적하다. 유치원에 안양남초, 대안여중, 대안중을 안고 있다. 다만, 4호선과는 거리가 좀 멀기에 역세권 정비사업은 어려워보인다. 그래도 수도권 제 1순환고속도로가 바로 위에 있고 GTX-C와 인덕원-동탄선 호재가 있다.

용적률 산정연면적은 141,327평이고 평균 공사비인 850만원을 적용한다면 공사비는 12,012억이다. 미래도시펀드를 지원받아 사업비는 4,000억원으로 가정했다. 종전자산평가액은 현재 평당 3천만원 정도로 거래되므로 평당 3,000만원으로 가정하였다. 기존 산정연면적이 각각 44,675평, 20,120평, 16,180평, 20,816평으로 총 기존산정연면적은 101,791평이고 종전자산평가액은 30,537억이다. 총 비용은 46,549억이다.

임대주택 15% 비율이 7,066평이고 평당 1천만원으로 가정하면 임대주택 수익은 706억이다. 임대주택을 제외한 용적률 300%를 적용한 아파트 정비면적은 120,129평이고 기존 산정연면적이 101,791평이므로 일반분양 연면적은 120,129평 - 101,791평 = 18,338평이다.

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조합원 분양가는 평당 4,000만원으로 가정하면 조합원 분양 수익은 101,791평 × 4천만원으로 40,716억이다. 일반분양 분양가는 평당 5천만원으로 가정하면 일반분양 수익은 9,169억이다. 총 수익은 50,591억이다.

비례율은 {[총 수익 50,591억 - 총 비용 15,012억] ÷ 종전자산평가액 30,537억} = 1.13으로 준수한 사업성이 나온다. 다만, 상가 면적을 제외하였기에 총 수익이 감소하여 비례율은 다소 감소할 것으로 본다. 만약, 내 종전자산평가액이 9억이고 일반분양가가 14억이라면 권리가액은 9억 × 1.13 = 10억 1,700만이고 분담금은 14억 - 10억 1,700만 = 3억 8,300만이 나온다.