궁 시리즈 중 하나인 서울 중구 대장 경희궁자이와 이름이 비슷한 아파트가 12월 분양을 시작한다. 그 이름은 무려 창경궁 롯데캐슬로 얼마 전 서울 중구 임장을 가면서 창경궁 경희궁 경복궁 광화문을 들렸다. 과연 광화문은 시위의 광장으로 수많은 사람들이 시위를 하기 위해 매일 몰려든다고 한다.

사람이 많은 것은 좋지만 사람이 너무 많은 것도 문제가 되는 것 같다. 사실 창경궁 롯데캐슬은 성북구에 위치한 신축이다. 보통 사대문은 서울 중구 종로구라 생각하는 사람들이 많기에 창경궁 롯데캐슬은 성북구라고 기억해야한다.

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오늘은 창경궁 롯데캐슬 분양가 대출전략 사대문 신축이 드문 이유에 대한 포스팅입니다.

대한민국 서울에 위치한 사대문은 중구와 종로구에 걸쳐 있는 문으로 과거 한양도성이 유래이다. 동대문, 서대문, 남대문, 북대문으로 네 개의 대문 안에 위치한 지역을 사대문 안이라 한다. 2040 서울도시기본계획에 따르면 서울의 원도심으로써 "서울 도심"과 다소 비교되긴 하고 현행 "서울특별시 사대문안 특별지원에 관한 조례"에 따른 사대문안은 도성 밖의 상업지역이다.

서울역이나 DDP처럼 실제로는 사대문 밖인 영역도 도시계획상의 사대문 안에 포함되고 삼청동처럼 실제로 사대문 안이지만 사대문 밖이라 구분되는 곳도 있다. 구도심으로 서울 내에서 인구공동화 현상으로 빠르게 인구가 감소한 곳이다.

사대문이 포함된 서울 중구와 종로구에는 신축이 적다. 일자리는 3대 업무지구이지만 신축이 적은 편인 이유 중 하나가 문화재이다. 재개발을 하려고 했으나 갑자기 공사 중에 문화재가 튀어나와 공사가 중단된 경우가 많았다. 그렇기에 신축이 탄생하기 어려운 곳으로 경희궁 자이는 현재 중구 대장으로 앞으로 향후 몇년간 신축이 탄생할 때까지 대장의 자리를 지킬 것으로 보인다.

재개발 구역은 많지만 재개발 구역이 다소 협소하거나 지정되더라도 진행이 지지부진하고 소규모 정비구역인 곳이 많다. 그리고 지정해제된 곳도 있는데 재개발을 원하지 않는 주민들도 많아 반대되어 구역이 해제되었다.

입지적으로 서울 강북의 중심지랑 가까워 교통여건이 우수하다. 종로생활권이라 3대 업무지구인 사대문과 인접하며 인근에 4호선, 6호선, 우이신설역이 있는 트리플 역세권이다. 주변 학교로는 삼선초, 한성여중, 한성여고, 경동고, 서울과학고 등이 있다. 6호선의 경우 600미터, 4호선은 640미터로 6호선이 조금 더 가깝다.

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한성대, 성신여대, 고려대 등의 우수 대학들도 밀집하여 상권이 좋으며 창경궁을 비롯해 종묘, 창경궁, 성북천 분수광장, 삼선공원, 마로니에 공원 등이 인근에 있다. 낙산공원과 한양도성길이 있어 녹지도 풍부하다.

※ 모집공고일 : 24년 11월 28일

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※ 특별공급 : 24년 12월 9일

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※ 1순위 공급 : 24년 12월 10일

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※ 2순위 공급 : 24년 12월 11일

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※ 계약일 : 24년 12월 28일~30일

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※ 입주예정일 : 27년 4월

서울특별시 거주자 및 수도권 거주자만 청약이 가능하다. 단, 서울특별시 거주자에게 우선공급하고 세대주만 가능하다. 미성년자 세대주라도 부양의 의무가 있으면 청약이 가능하다.

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비규제지역에다 분양가상한제가 적용되지 않은 곳이고 전매제한 1년, 거주의무가 없어 전세가 가능하다.

기관추천 특별공급은 해당 기관의 추천을 받은 사람, 무주택 세대원으로 해당 기관의 인증서를 받은 사람도 포함된다. 단, 청약통장 개설한지 6개월 이상이 되어야 한다. 추천대상으로는 국가유공자, 장기복무제대군인, 장애인, 중소기업근로자 등이 있다.

다자녀가구 특별공급은 만 19세 미만 아이 2명 이상의 무주택세대원으로 과거 주택 소유이력이 있어도 상관없으며 서울 거주자 및 수도권 거주자 모두 가능하다. 과거에 주택을 소유했더라도 입주자 모집공고일 현재 무주택세대구성원이라면 신청 가능하다.

신혼부부 특별공급은 입주자모집공고일 현재 서울시 거주하거나 수도권에 거주하고 혼인기간 7년 이내 무주택세대구성원이어야 한다. 청약통장 가입요건을 갖추고 신혼부부 소득기준, 자산기준을 충족해야한다. 자산기준은 민영주택은 3.31억 이하, 국민주택은 2억 1,550억 이하다.

입주자모집공고일 현재 수도권에 거주하는 자로 만 65세 이상의 직계존속(배우자 직계존속 가능)을 3년 이상 부양하고 있는 무주택 세대주이다. 만 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유한 경우 유주택자에 해당되고 배우자 분리세대의 경우 주민등록이 분리된 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원도 주택을 소유하면 안 된다.

생애최초 특별공급은 입주자모집공고일 현재 서울에 거주하거나 수도권에 거주하는 자로 과거주택 소유사실 없는 생애최초로 구매하는 자만 가능하다. 단, 1순위에 해당하는 무주택세대구성원이고 청약통장 가입요건을 갖추고 모집공고일 현재 혼인 중이거나 미혼인 자녀가 있는 자 또는 1인가구이다. 그리고 입주자모집공고일 현재 1년 내 소득세 납부 및 5년 이상 소득세를 납부해야 한다.

실거주 조건이 없기에 전세를 줄 수 있다. 비슷한 이름의 주상복합인 힐스테이트 창경궁의 경우 최근 9억 6천만원에 거래되고 29평의 매물 평균이 15억 이상이다.

근처 삼선SK뷰는 12년도식이라 좀 오래되었지만 34평의 경우 전세가가 7억~8억이다. 25평의 경우 전세가가 5억~6억이다. 25평은 전세가 7억, 34평은 전세가 9억으로 잡으면 계약금 포함하여 최소 3억 6,000만 이상은 있어야 등기를 칠 수 있다.