1기신도시 선도지구가 발표되었다. 분당 1만 948가구, 일산 8,912가구, 평촌 5,460가구, 중동 5,957가구, 산본 4,620가구로 다 합쳐 2만 6천 가구 규모이다.


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문제는 선도지구 지정이 되었다고 해서 끝이 아니다. 이제 시작인거다. 정부에서 틀을 마련해서 재건축을 진행하는거긴 하지만 원활한 재건축을 위해선 사업성과 분담금, 주민 화합이 중요하다.




분당 선도지구

분당은 서현, 수내 쪽 단지들이 선도지구로 선정되었다. 역세권은 아니지만 분당 내 최선호 학군인 수내중을 품고 있는 샛별마을, 수내역 역세권인 양지마을, 서현역 인근 단지인 시범 우성현대이다.


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시범단지는 우성, 현대, 삼성, 한양 총 4개 단지인데 2개 단지로 쪼개져서 지원했고 결론적으로는 역세권인 삼성 한양이 아닌 비역세권 단지인 우성 현대가 선정되었다.




분당 재건축

1기 신도시 선도지구로 선정된 단지들은 정부 제시안대로 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 내년 상반기 내에 정비계획안을 제출해야 한다. 특히 분당의 경우 예상한대로 공공기여 등 가점 한목을 높인 단지들이 선정되었다. 선정된 곳 모두 성남시가 재시한 공공기여 추가 제공 6점을 모두 반영했다.


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문제는 이렇게 공공기여를 높이면 사업성이 떨어지고 분담금이 증가할 수 있다. 이런 이유로 탈락 단지들 중에서는 사업성을 떨어트리면서까지 선도지구로 재건축을 진행할 필요는 없다고 판단해 일부러 가점 항목을 제출하지 않기도 했다.​​


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선도지구 선정 안된 곳은?

앞서 계획에서 보다시피 1기신도시는 순차적으로 재건축을 진행한다. 이번에 선도지구 지정이 되지 않았더라도 순차로 진행하기 때문에 약간 시기만 늦어질 뿐이다. 



또한 성남시에서도 선도지구 지정과 착공시기는 무관하다고 말했다. 즉, 이번에 선도지구 지정이 안 된 곳이 오히려 착공이 더 빠를 수도 있는 것이다. 정부에서도 결국 분담금과 사업성이 관건이라고 이야기한 만큼 내부 갈등 없이 빠르게 추진하는 것이 중요하다.​​


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그렇기에 이번에 선도지구로 지정된 곳들을 무리해서 추매할 이유도 없고, 선도지구로 지정되지 않았다고 해서 실망매물로 내던질 이유도 없는 것이다. 현재 시범단지의 경우 호가가 선도지구 발표 이후 크게 오르진 않았다. 만약 1기신도시 투자를 한다면 이번에 선도지구 선정은 되지 않았지만 주민 동의율이 높은 곳 위주로 찾아본다면 좋을 듯 하다.​​


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투자 comment

개인적으로 1기 신도시는 지금 진입하는 신규 투자자는 먹을 마진이 크지 않다고 본다. 시범 단지의 경우 32평이 현재 14억 전후에 실거래되고 있다. 판교 봇들마을 단지들 32평은 현재 18억, 판교 대장인 푸르지오 그랑블을 평단가로 환산해보면 32평이 23억 정도이다.




분당 재건축 후 판교 푸글과 같은 시세를 형성한다고 하면 현재 기준으로 약 9억 정도의 차익이 있는 셈이다. 하지만 요즘 재건축 분담금이 상당하고 사업이 진행될수록 프리미엄이 많이 붙을 것이기 때문에 늦게 들어갈수록 손에 쥐는 이득은 적어진다.


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따라서 분당을 비롯한 1기 신도시 재건축 투자 시 분담금과 프리미엄, 사업성 등을 면밀히 따져보고 투자하시길 바란다.