이미 산본에서 추진 중인 아파트들에서 가장 유력한 단지로 손꼽혔다고 하는 것이 자이백합, 삼성장미, 산본주공 11단지 통합재건축이다.

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그래서 미리 들어간 똑똑한 사람들도 있지만 이제 재건축을 시작하면 어쩔 수 없이 전세가가 상승하고 이주를 해야될지도 모르기에 기존 전세 세입자들은 준비를 해야한다.

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오늘은 1기 신도시 산본 선도지구 백합장미11단지 재건축 분담금 분석입니다.

일단 선도지구로 선정된 아파트들은 재건축이 확실하다. 나머지 후발주자들은 언제 정책이 바뀌거나 세계경제상황이 바뀌어 중단될지 모르기 때문이다. 현재 국내 내수시장도 많이 힘든 상황인데 조선, 자동차는 그나마 낫지만 대한민국을 멱살잡고 끌어올린 제조업들이 무너지고 있다. 자영업자 폐업률도 높고 실업률도 치솟고 중소기업들도 문을 많이 닫고 있다. 이런 상황이기에 한은에선 다소 유동성을 공급해 내수를 살리려고 하는 것이다.

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문제는 원래 언론에서 위기가 나왔다고 보도하는 것은 이미 늦었다는 것이다. 벌써부터 내수 경기 침체 신호는 발생하고 있고 이를 간접적으로 경제 지표 수치나 한은의 결정에서 알 수 있다. 그렇기에 후발주자들의 다음 재건축은 어떻게 될 지 모르는 상황이기에 주의를 기울여야한다.

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물론 재건축 선도지구가 진행되고 나머지 아파트들도 추후 착착 진행된다면 베스트이겠지만 트럼프 리스크나 전쟁 등의 외부 거시경제 상황에 우리나라는 크게 영향을 받는다. 후발주자들은 선도지구 이후라 더 신축이겠지만 아무리 정부의 PF지원이나 패스트 트랙 등 행정적, 재정적 지원을 받아도 5년 이상은 걸린다. 그렇기에 후발주자들이 너무 장밋빛 미래를 기대하지 말고 냉철하게 최악의 경우에는 구역해지라는 포트폴리오 관리를 해야한다.

산본은 산본역을 중심으로 모든게 몰빵된 곳이다. 산본주공 11단지의 사는 지인의 얘기로는 지역난방으로 봄 가을 에어컨이나 난방을 하지 않은 경우 1인 가구의 경우 관리비 11만원~13만원 정도가 나온다고 한다. 그리고 산본시장도 가깝고 근처 공원도 있고 펀의시설도 어렵지 않게 갈 수 있다. 그런데 구축 아파트라 주차문제나 층간소음이 있다.

교통편은 금정역이 15분, 산본역이 10분 정도, 이마트가 5분 내외에 있다. 미래에는 GTX-C가 금정역을 지나는데 GTX가 지나면 금정역은 1호선, 4호선, GTX의 트리플역세권이 된다. GTX-C를 타면 강남까지 25분 안에 갈 수 있게 된다.

산본동 장미는 822세대에 용적률은 220%, 산본주공 11단지는 1,400단지, 용적률은 183%이고 산본 백합은 536세대, 용적률은 250%로 추정된다. 장미의 대지면적은 13,532평, 백합은 8,640평, 산본주공은 13,259평이고 평균 대지지분은 12평, 평균 용적률은 217%이다.​

만약, 역세권 인센티브를 받아 용적률이 350%까지 된다면 얼마나 분담금을 낼 지 계산해보았다. 상가는 제외하고 임대주택 기부채납 15%로 가정하면 기부채납 면적은 5,314평이고 아파트 정비면적은 30,116평이고 용적률 350%를 적용하면 105,406평이다.

사업비는 정부의 미래도시펀드 지원을 받아 4천억원으로 가정하고 공사비는 평당 850만원으로 가정했다. 공사비를 계산하면 용적률산정면적이 124,008평이므로 10,540억이다. 현재 36평, 37평이 6억 5천~6억 9천으로 거래되고 있어 종전자산평가액은 평당 2,000만원으로 가정했다.

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기존 용적률산정연면적은 백합은 9,264평이고 장미는 31,420평, 산본주공은 24,317평이고 총 합치면 65,001평이다. 종전자산평가액은 13,000억이다.

조합원 분양가는 평당 3천만원으로 가정하였고 조합원 평수가 65,001평이므로 조합원 분양수익은 19,500억이다. 임대주택은 5,314평이고 평당 1천만원으로 가정하면 임대주택 수익은 531억이다. 일반분양 평수는 105,406-65,001 = 40,405평이고 일반분양은 평당 3,500만원으로 가정하면 일반분양 수익은 14,141억이다. 총 수익은 34,172억이다.

{[총 수익 34,172억 - 총 비용 14,540억] ÷ 종전자산평가액 13,000억}은 1.51이 나온다. 용적률을 350%나 적용한다면 이런 비례율이 나오겠지만, 어떤 규제가 나올 지 모르니 아마 용적률은 350% 이하로 가정된다. 만약, 내 종전자산평가액이 6억이라면, 권리가액은 6억 × 1.51 = 906,000,000원이나 되고 일반분양이 12억 6천만원이라면 분담금은 354,000,000원 밖에 안 되므로 매우 사업성이 훌륭하다.