드디어 분당에서 재건축 선도지구가 결정되었다. 샛별단지, 시범우성현대, 양지마을이다. 분당 뿐만 아니라 평촌, 일산, 중동, 산본 모두 결정되었는데 평촌은 귀인블럭과 민백블럭, 일산은 백송1235, 후곡3, 4, 10, 15이고 중동은 은하마을, 반달이며 산본은 백합장미11단지, 한양백두이다.

오늘은 실제로 선도지구에 선정된 샛별마을 통합재건축 사업성 분담금 분석으로 용적률을 많이 받았다고 가정하고 해보겠습니다.

분당의 선도지구는 모두 발표되었다. 분당과 일산에서는 총 1.2만 가구를 공급하고 산본, 평촌, 중동 합쳐 총 3만 7천세대가 2030년 안에 공급을 목표로 한다. 국토부는 선도지구의 신속한 정비사업을 추진하기 위해 금융, 행정방안도 내세웠다.

내년에 12조원 규모의 미래도시펀드를 조성하고 26년 정비사업 초기 사업비를 지원한다. 주택도시보증공사의 보증 한도 내에서 필요한 자금을 충분히 조달할 수 있도록 한다. 또한, 한국부동산원이 분담금 산출 의무를 지원하여 추정 분담금에 따른 주민간의 갈등을 줄이려고 한다.

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바로 다음달부터는 관계기관 등과 협의해온 유휴부지 개발, 영구임대주택 순환정비 등의 이주대책과 광역교통 개선방안을 발표한다. 패스트트랙이란 이름 하에 특별정비계획 구역 수립을 완료하고 학교 및 감정평가 갈등 등 사업지연요소를 선제 대응한다.

분당에서 샛별마을은 녹지가 가장 잘 갖추어진 곳으로 유명하며 분당신도시 유일한 트리플 공세권이다. 분당중앙공원, 맹산공원, 당골공원이 있다. 샛별마을은 총 4개의 아파트 단지가 통합하여 재건축한다. 샛별마을 우방, 샛별마을 라이프, 샛별마을 삼부, 샛별마을 동성이다. 각각 우방은 811세대, 라이프는 796세대, 삼부는 588세대, 동성은 582세대, 샛별마을 현대는 66세대이다.

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2,843세대에서 최고 49층, 총 4천세대 이상으로 재건축 추진하며 기존에도 교육환경이 우수하다. 먼저 특목고, 자사고 진학율이 높은 샛별중, 수내중과 가깝고 당촌초를 안고 있는 초품아이다. 분당 최고 학원가이자 경기도 3대 학군 중 하나인 서현, 수내 학원가도 걸어서 10분이다.

다만, 수인분당선 서현역과 수내역과는 거리가 좀 먼데 분당동 자체가 역과는 거리가 멀다. 그래도 향후 성남 2호선 트램이 단지 앞 돌마로변을 지날 예정이다. 분당은 과거에는 서현고가, 현재는 치고올라오는 낙생고가 가장 유명하며 여학생도 갈만한 일반고가 많다. 하지만 교통이 편리해지면서 대치동으로 학생들을 많이 뺏기고 있다.

분당동 샛별마을라이프는 용적률이 211%, 샛별마을우방은 211%, 샛별마을삼부는 144%, 샛별마을 동성은 144%로 평균 용적률은 177.5%이다. 총 대지면적은 13,069+12,287+11,609+11,824+4,050=52,839평이고 총 세대수는 2,843세대이며 평균 대지지분은 15평이다. 용적률의 혜택을 받아 기존 3종주거지역의 용적률 300%까지 적용된다고 가정하면 아파트 연면적은 158,517평이고 상가를 제외하고 임대주택 15%를 준다고 하면, 아파트 정비면적은 134,739평이다.

공사비는 평당 850만원으로 가정한다면 아파트 정비면적 158,517평에 대입하면 13,473억이다. 총 사업비는 행정지원을 받아 5천억원으로 가정했다. 종전자산평가액은 33평이 12억 이상에 거래되므로 평당 3,500만원으로 가정한다. 기존 용적률이 적용된 아파트 연면적인 23,648+18,574+26,138+18,430+8,100 = 94,890평에 3,500만원을 대입하면 33,211억이다. 종전자산평가액을 포함한 총 비용은 51,684억이다.

조합원 분양평수는 94,890평이고 조합원 분양가는 평당 4,500만원으로 가정하였다. 그러면 조합원 분양수익은 42,700억이고 임대주택은 평당 1천만원으로 가정하면 임대주택 수익은 2,377억이다. 일반분양을 위한 아파트 정비면적은 134,739-94,890 = 39,849평이고 평당 5,500만원으로 가정하면 일반분양 수익은 21,916억이다. 총 수익은 66,993억이다.

비례율은 {[총 수익 66,993억 - 총 비용 18,473억] ÷ 종전자산평가액 33,211억] = 1.46이라는 높은 비례율이 나온다. 하지만 상가세대를 제외했으니 이보다 사업성이 조금 떨어질 수 있다. 그리고 기존 아파트의 용적률적용 연면적이 실제와 다를 수 있다.

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만약, 나의 32평 종전자산평가액이 10억이고 조합원 분양가가 16억이라면 나의 권리가액은 10억 × 1.46 = 14.6억이고 분담금은 16억 - 14.6억 = 1.4억만 내면 된다.