동작구 극동강변 한강쌍용 조합설립 통합재건축 사업성 분석

동작구의 한강뷰가 가능한 곳은 흑석동, 노량진동, 그리고 본동이 있다. 특히, 본동은 흑석동과 노량진동에 비해 저평가되어있지만 시세는 그렇지 않다. 한강과 9호선을 따라 지나가는 노선에는 아파트들의 시세가 높게 형성되어 있는데 본동도 마찬가지이다. 흑석동은 이젠 1.7급지로 평가받는데 흑석 11구역이 재개발된다면 더욱 가치가 높아질 것이다.

경사가 높지만 본동에도 지역주택조합이나 공공재개발 등이 추진되고 있다. 그 중 재건축 조합설립까지 된 아파트가 있는데 그 이름은 극동강변이다. 바로 옆 한강쌍용도 재건축 연한이 거의 다 되어 통합해서 간단히 분석해보았다.

오늘은 동작구 극동강변 한강쌍용 조합설립 통합재건축 사업성 분석입니다.

동작구 본동

동작구 본동은 예전부터 노량진 본동으로 많이 불려 정식 명칙이 노량진 본동으로 아는 사람도 많다. 흑석동과 노량진동 사이에 있고 경사만 빼면 입지가 너무나도 뛰어난 곳이다. 여의도, 서초구, 용산구, 영등포구 모두 진입하기 편리한 곳이다.

현재 진행 중인 사업으로는 한강대교 남단 노들 고가차로 철거를 통해 틔인 한강전망을 볼 수 있도록 계획 중이며 노들섬에서 한강대교 남단까지 보행교, 백년대교를 건설하려한다. 백년대교를 통해 본동과 노량진 일대 접근성이 높아지고 노들섬 복합문화공간 활성화, 주변 상권과 관광객 유치의 효과가 발생할 것으로 본다.

또한, 도시재생지역 내에 카페거리로 조성하기 위해 근린공원 쪽 공영주차장 설치 및 전망이 좋은 본동강남노인회를 리모델링하여 성수동처럼 힙한 청년카페 거리를 통해 지역활성화를 꾀한다.

그리고 노들역 빌라촌으로 손 꼽히던 동작구 본동 47번지 일대가 1천가구 이상으로 재개발된다. 그런데 이미 지역주택조합으로 진행하고 있던 추진위원회가 "재개발 반대동의요건"을 앞세워 공공재개발을 반대하고 있다. 본동 공공재개발 사업계획안에 따르면 51,696㎡ 규모에 12개동, 최고 35층, 1,046가구의 아파트로 재개발된다.

토지등소유자들은 455세대로 일반분양 295세대, 공공임대 296세대가 공급될 예정이다. 그러나 공공재개발은 소유자 대상 분양분을 제외하고 나머지 주택 세대수 또는 연면적 50% 이상을 공공임대주택으로 해야하는데 이때문에 사업성이 저하될 수 있다. 그래도 공공으로 한다면 엎어질 위기는 줄어든다.

구역면적은 51,696㎡이고 아파트 건설면적은 39,357㎡에 정비기반시설 면적은 12,338㎡이다.

극동강변, 한강쌍용

극동강변과 한강쌍용은 9호선 노들역 바로 옆에 붙어있는 구축단지들이다. 극동강변은 1992년으로 32년차 아파트라 현재 소규모 재건축 진행 중이고 조합설립까지 된 단계이다. 한강쌍용은 1999년산이라 아직 재건축 연한이 안 되어 재건축이 진행되지 않고 있다. 하지만 사람들이 평하길 극동강변만으로 재건축을 한다면 사업성이 별로 안 나오기에 한강쌍용과 같이 하는 것이 낫다고 한다.

극동강변은 좌 노량진 우 흑석동의 최상의 입지이며 길만 건너면 노들섬, 한강대교 도보권, 9호선 초역세권이다. 9호선 급행역은 아니지만 도보로 5분 이내이고 전세대가 99타입으로 대지지분도 높다. 단점으로는 초등학교는 멀고 중학교는 근처 남중만 있다. 한강은 가깝지만 근처 상권이 부족, 지하주차장이 협소하고 생각보다 훨씬 노후화되어있다는 것이다.

한강쌍용도 입지로는 최상이지만 마찬가지로 학군, 상권과 인프라가 부족하고 구축 아파트라 하수구 냄새가 올라오는 경우도 있고 주차하기가 불편하다고 한다.

통합 재건축 사업성 분석

역세권이라 용적률이 상향될 가능성도 높고 서울시 재건축 규제완화로 3종에서 준주거로 종상향될 가능성도 높다.

극동강변의 대지면적은 1,098평에 세대수는 123세대이고 한강쌍용의 대지면적은 1,858평에 세대수는 161세대이다. 평균 대지지분은 10평 밖에 안되고 용적률 300%로 적용한다면, 상한연면적이 11,528평 밖에 안되어 59타입 증가율은 20%, 84타입 증가율은 -5%로 사업성이 적다. 그래서 390%까지 상향시킨 것을 적용해보았다.

일반분양은 25평으로 받는다고 가정하며 일반분양가는 평당 5천만원, 공사비는 평당 700만원, 사업비는 공사비의 50%, 기부채납 10%, 조합원 원가는 일반분양가의 80%로 가정해보았다.