과거는 분양권으로 투자할 만한 시기였다. 세율이 낮았기 때문이다. 하지만 시간이 흐르고 이상한 정권이 지나고 나니 아파트 가격은 천정까지 치솟았고 세금을 내는 종목이나 세율들도 증가하였다.

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이제는 아예 가끔씩 거래되는 분양권 손피거래도 어려워지는데 이는 양도가액 산정방식이 바뀌면서 예상보다 3배 이상 세금을 낼 수도 있기 때문이다.

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오늘은 분양권 투자 종말 손피 양도가액 전부합산 양도세 폭탄 주의에 대한 포스팅입니다.

분양권은 청약이 끝나고 분양에 당첨된 사람들이 아파트에 입주할 수 있는 권리이다. 분양권은 일종의 미래에 대한 기대감이 담겨있어 "피"라고 불리는 프리미엄이 붙어 매매되고 있다. 분양권에는 여러가지 용어가 있다. 마피, 플피, 손피이다. 손피란 "손에 쥐는 프리미엄"이란 뜻으로 매수자가 매도자의 양도세를 대신 부담하는 조건으로 분양권을 거래하는 방식이다.

플피란 "분양권 + 프리미엄", 마피는 "분양가보다 낮게 매도", 무피는 "분양가 시세"로 "초피"는 청약당첨일로부터 정식 계약 전까지 계약금 + 프리미엄을 더해 거래하는 방법이다. 분양권의 세율은 "1년 미만", "1년 이상 2년 미만", "2년 이상"에 따라 세율이 달라진다. 1년 미만은 무려 77%, 1년 이상 2년 미만은 66%, 2년 이상도 66%로 그냥 세금을 절반 이상 들고간다.

손피는 1차 양도세, 2차 양도세, 심하면 3차 양도세까지 프리미엄에 포함하여 양도세를 매수자가 대신 계산해주는 것이다. 만약, 1차~2차 양도세를 프리미엄에 포함하여 실거래하고 2차 양도세까지 포함하지 않으면 증여로 본다.

기존 손피거래를 하면 매수자가 매도자가 부담해야하는 양도세를 1회 부담하는 방식이다. 위와 같이 양도세 5억에 대해 손피를 적용하면 매수자는 매도자가 부담해야하는 양도세 3억 2,700을 떠맡게 된다. 최종 양도세는 양도세 3억 2,700에 기존 차익 5억을 더해 최종 양도세는 545,839,800원이다.

최근 국세청에 따르면 기획재정부에서 매수자가 손피를 거래하는 것에 제동을 걸었다. 매매거래에서 발생하는 양도세를 전액 부담하겠다고 하면 매수자가 부담하는 양도소득세를 전부 양도가액에 합산해야한다는 해석을 내놓았다.

1년 이상 2년 미만이라면 세율이 66%이므로 양도세는 3억 2,800만원이고 매수자는 양도세인 3억 2,800만원을 안고 가야하는 것이다. 즉, 손피거래를 하면 양도차익이 5억 + 3억 2,800만원으로 총 8억 2,800만원이고 기양도세는 5억 4,500만원으로 세금은 2억 1,700만원이 더 늘어난다.

바뀐 세법해석에서는 매수자가 부담하는 양도소득세 1회분이 아니라 전부를 양도가액에 합쳐버린다. 본래 양도세 포함 양도가액이 8억 2,800이었으나 양도가액 1회차, 2회차, 3회차 모두 더해버리면 이 경우 26억 7천만원까지 상승해버린다. 여기에 세율을 적용하면 무려 9억 6,600만원으로 3배나 늘어난다.

손피거래에서 매수자는 양도세를 낮추기 위해 다운거래의 유혹을 많이 받는다. 하지만 다운거래는 위법으로 큰 처벌을 받을 수 있다. 요즈음은 우회거래나 세금을 피할 수 있는 방법은 거의다 막혀있다고 보면된다. 혹시 세금을 합법적으로 피할 수 있는 방법을 연구하여 적용하는 사람이 있으시면 저에게 가르쳐줬으면 한다.

앞으로 분양권으로 투자하는 시기는 종말이 찾아왔다고 해도 과언이 아니다. 사람이 사는 집으로 투자하는 것은 아니라고 정부에서 막아버린 꼴이다. 앞으로 분양권 거래로 프리미엄을 손에 쥐는 것도 절반 이상을 정부의 세금으로 줘버리고 남는 것은 없기에 실제 내가 살아야 하는 사람들만 분양권 거래를 하던가 분양을 신청해야 할 것이다.