재건축 예정 단지에서 상가 쪼개기 문제로 골머리를 앓는 곳들이 많다. 상가 하나에 10명 이상의 소유자가 나오지 않나, 상가쪼개기가 성행하면서 조합원들의 분담금이 더 늘어 조합원들은 상가쪼개기에 대한 규제를 만들어달라고 요구를 한다.
사실 조합에 따라 다를 수 있지만 재건축에서 상가조합원은 상가를 받는 것이 원칙이다. 그러나 최근에는 아파트를 받을 수 있도록 산정비율을 낮게 하는 사업장이 많아지고 있다.
오늘은 재건축 상가쪼개기 문제 근린생활시설 아파트 입주권 나오나에 대한 포스팅입니다.
상가쪼개기
상가쪼개기는 재건축 사업에서 입주권을 받기 위해 상가 지분을 나누는 것을 말한다. 원래 법에서는 상가 소유자는 상가만 분양받지만 현장에서 조합원 총회를 통해 주택 분양권을 받을 수 있는 상가 범위를 넓히는 트랜드가 자리잡았다. 이렇게 되면 조합원 수가 굉장히 늘어나는데, 상가쪼개기의 안 좋은 예로 부산의 대우마리나가 있다.
대우마리나의 경우 상가 지하 1층 1,109㎡에 대해 약 3평으로 123실로 쪼개 팔았다. 상가쪼개기로 기존 53실이던 상가는 175실까지 늘어났고 현행법상 지하상가 소유자 123명의 동의가 없다면 재건축이 어렵다. 상가도 1개의 동으로 보기 때문에 동별 동의율 요건 50% 이상이 되어야 재건축이 가능하기 때문이고 재건축이 진행되려면 상가조합원들의 요구대로 산정비율을 낮춰줘야 한다.
산정비율
원래 재건축 과정에서 상가를 아예 짓지 않기로 하여 상가가 없거나 권리차액(상가조합원분양가 - 종전자산평가액)이 조합이 정한 요건을 충족할 경우 아파트를 받을 수 있다. 정확히 말하면 재건축에서 권리차액이 신축아파트의 최소분양가에 산정비율을 곱한 금액보다 클 경우 아파트를 받을 수 있다.
재개발에서 상가조합원이 아파트를 받기 위해선 기존 상가의 권리가액(종전자산평가액 × 비례율)이 신축아파트의 최소분양가보다 클 경우에 가능하다. 그래서 근린생활시설 같은 경우 투자하는데 조심해야 하는 것이다.
앞서 언급한 산정비율은 상가만 소유한 조합원이 아파트를 받을 수 있는지를 좌우하는 수치이다. 통상적으로 1.0이고 신축아파트 최소분양가에 산정비율을 곱한 값보다 상가의 가치가 커야 새 아파트를 받을 수 있다는 것이다. 따라서, 보통 상가 소유자들은 어떻게든 산정비율을 낮추려 한다.
예를들어, 서울 목동 아파트의 상가 권리가액이 12억이다. 목동 아파트가 재건축을 하여 59타입 분양가가 13억이라면, 분양가애 곱하는 산정비율이 1이면 아파트를 받을 수 없다.(13억 × 산정비율 1.0 = 13) 그러나 조합정관을 변경하역 그 비율을 0.5로 낮추면 새 아파트의 가치는 6억 5천만원이 되므로 새 아파트를 받을 수 있다.
상가조합원과의 분쟁
이 같은 문제를 해결하기 위해 정부가 도시정비법을 개정하여 기본 계획을 공람중인 정비예정지역 또는 정비계획을 수립 중인 지역에 대해 상가쪼개기를 제한하려고 한다. 하지만 규제가 적용되는 시점 전에는 아직 쪼개기가 가능하다는 한계가 있다. 준공 후 30년이 지나면 재건축 사업을 추진할 수 있는 명확한 곳이라면 미리 상가쪼개기가 성행할 것이라는 판단이다.
대한민국 정치계와도 얽히고 얽힌 재건축의 상징인 "은마아파트"도 상가소유주들이 아파트를 달라고 하여 문제가 되었다. 결론은 상가조합원분양 비율을 10%로 최종합의하였다. 이로 인해 남는 금액이 아파트의 최소형 평수 분양가의 10% 이상이라면 1주택을 분양받을 수 있는 것이다.
은마아파트 상가조합원의 권리가액이 5억이고 제일 작은 25평 분양가가 20억이라면 산정비율이 100%라면 권리가액이 15억이나 부족하다. 하지만, 이 산정비율을 10%로 낮춘다면 ? 2억 밖에 안되어 권리가액 5억의 상가조합원은 아파트를 분양받을 수 있다.
이외에도 아파트와 상가조합원의 분쟁은 끊이지 않는다. 개포우성 5차나 압구정 3구역, 신반포12차 등 강남권 주요 재건축 단지가 상가소유주와의 전쟁이 벌여지고 있다.