재건축 예정 단지에서 상가 쪼개기 문제로 골머리를 앓는 곳들이 많다. 상가 하나에 10명 이상의 소유자가 나오지 않나, 상가쪼개기가 성행하면서 조합원들의 분담금이 더 늘어 조합원들은 상가쪼개기에 대한 규제를 만들어달라고 요구를 한다.

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사실 조합에 따라 다를 수 있지만 재건축에서 상가조합원은 상가를 받는 것이 원칙이다. 그러나 최근에는 아파트를 받을 수 있도록 산정비율을 낮게 하는 사업장이 많아지고 있다.

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오늘은 재건축 상가쪼개기 문제 근린생활시설 아파트 입주권 나오나에 대한 포스팅입니다.

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상가쪼개기는 재건축 사업에서 입주권을 받기 위해 상가 지분을 나누는 것을 말한다. 원래 법에서는 상가 소유자는 상가만 분양받지만 현장에서 조합원 총회를 통해 주택 분양권을 받을 수 있는 상가 범위를 넓히는 트랜드가 자리잡았다. 이렇게 되면 조합원 수가 굉장히 늘어나는데, 상가쪼개기의 안 좋은 예로 부산의 대우마리나가 있다.

대우마리나의 경우 상가 지하 1층 1,109㎡에 대해 약 3평으로 123실로 쪼개 팔았다. 상가쪼개기로 기존 53실이던 상가는 175실까지 늘어났고 현행법상 지하상가 소유자 123명의 동의가 없다면 재건축이 어렵다. 상가도 1개의 동으로 보기 때문에 동별 동의율 요건 50% 이상이 되어야 재건축이 가능하기 때문이고 재건축이 진행되려면 상가조합원들의 요구대로 산정비율을 낮춰줘야 한다.

원래 재건축 과정에서 상가를 아예 짓지 않기로 하여 상가가 없거나 권리차액(상가조합원분양가 - 종전자산평가액)이 조합이 정한 요건을 충족할 경우 아파트를 받을 수 있다. 정확히 말하면 재건축에서 권리차액이 신축아파트의 최소분양가에 산정비율을 곱한 금액보다 클 경우 아파트를 받을 수 있다.

재개발에서 상가조합원이 아파트를 받기 위해선 기존 상가의 권리가액(종전자산평가액 × 비례율)이 신축아파트의 최소분양가보다 클 경우에 가능하다. 그래서 근린생활시설 같은 경우 투자하는데 조심해야 하는 것이다.

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앞서 언급한 산정비율은 상가만 소유한 조합원이 아파트를 받을 수 있는지를 좌우하는 수치이다. 통상적으로 1.0이고 신축아파트 최소분양가에 산정비율을 곱한 값보다 상가의 가치가 커야 새 아파트를 받을 수 있다는 것이다. 따라서, 보통 상가 소유자들은 어떻게든 산정비율을 낮추려 한다.

예를들어, 서울 목동 아파트의 상가 권리가액이 12억이다. 목동 아파트가 재건축을 하여 59타입 분양가가 13억이라면, 분양가애 곱하는 산정비율이 1이면 아파트를 받을 수 없다.(13억 × 산정비율 1.0 = 13) 그러나 조합정관을 변경하역 그 비율을 0.5로 낮추면 새 아파트의 가치는 6억 5천만원이 되므로 새 아파트를 받을 수 있다.

이 같은 문제를 해결하기 위해 정부가 도시정비법을 개정하여 기본 계획을 공람중인 정비예정지역 또는 정비계획을 수립 중인 지역에 대해 상가쪼개기를 제한하려고 한다. 하지만 규제가 적용되는 시점 전에는 아직 쪼개기가 가능하다는 한계가 있다. 준공 후 30년이 지나면 재건축 사업을 추진할 수 있는 명확한 곳이라면 미리 상가쪼개기가 성행할 것이라는 판단이다.

대한민국 정치계와도 얽히고 얽힌 재건축의 상징인 "은마아파트"도 상가소유주들이 아파트를 달라고 하여 문제가 되었다. 결론은 상가조합원분양 비율을 10%로 최종합의하였다. 이로 인해 남는 금액이 아파트의 최소형 평수 분양가의 10% 이상이라면 1주택을 분양받을 수 있는 것이다.

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은마아파트 상가조합원의 권리가액이 5억이고 제일 작은 25평 분양가가 20억이라면 산정비율이 100%라면 권리가액이 15억이나 부족하다. 하지만, 이 산정비율을 10%로 낮춘다면 ? 2억 밖에 안되어 권리가액 5억의 상가조합원은 아파트를 분양받을 수 있다.

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이외에도 아파트와 상가조합원의 분쟁은 끊이지 않는다. 개포우성 5차나 압구정 3구역, 신반포12차 등 강남권 주요 재건축 단지가 상가소유주와의 전쟁이 벌여지고 있다.