강남역세권 옥수동 옥수현대 재건축 기대감 상승 사업성 분석

입지가 좋은 곳은 언젠가 재건축을 한다. 하지만 그 시기가 언제인지는 아무도 모른다. 내가 죽고 나서 재건축하는 곳도 있을 수 있다. 지금 은마아파트를 보면 그런 느낌이다. 너무나 오래된 아파트지만 얽혀있는 이해관계가 복잡하여 아직 재건축이 되지 못하였다. 은마아파트를 재건축에 성공시킨 조합장이라면 분명 크나큰 성과급을 보상받아도 될 거라 생각한다.

옥수현대도 90년에 지어진 아파트지만 엄청난 입지로 인해 34년 지난 아파트지만 14억 이상의 시세를 보여준다. 오늘은 강남역세권 옥수동 옥수현대 재건축 기대감 상승 사업성 분석입니다.

옥수동 호재

옥수동은 3호선이 지나는 핵심 동네 중 하나이다. 강남 압구정동과 용산 한남동, 성동구 성수동 모두 근접한 최고의 위치이기에 시세도 높게 형성되어있다. 그러나 구축이 대부분이라는 것이 아쉬운 점이다.

옥수동은 성동구에서 성수동, 왕십리와 대표적으로 시세를 견인하는 동네이다. 옥수동은 2010년 재개발을 통해 옥수리버젠, 옥수파크힐스가 들어서면서 천지개벽하기 시작했다. 아직은 구축 아파트가 많지만 재건축을 추진하는 한남하이츠를 중심으로 연차가 도래하는 다른 아파트들도 재건축 호재가 솔솔 나오기 시작한다.

옥수동은 수도권 중상위 지역으로 태생적으로 언덕 지형이 많고 언덕이 높은 곳에 대부분의 아파트가 밀집해있다. 문제는 성동구가 학군이나 학원가가 약하다는 것인데 가장 학군이 괜찮은 곳은 옥정중학교이다.

옥수동에서 3중심 업무지구인 강남은 11분, 여의도 26분, 광화문 17분으로 중심업무지구와도 가까워 사람들에게 인기가 많다. 상대적으로 호재는 적은 동네지만 경의중앙선, 3호선이 3도심을 30분 내 돌파할 수 있고 한강변 + 강남까지 환승없이 갈 수 있는 곳이다.

옥수동에는 아파트도 적은데, 아파트 수는 14단지 밖에 없다. 게다가 신축이 없고 준신축이나 구축 밖에 없는데 가장 시세를 이끌고 있는 아파트가 재건축 호재를 가진 한남하이츠이다. 그나마 신축인 아파트가 16년도에 완공된 옥수파크힐스와 11년도 완공된 옥수동 대장인 래미안옥수리버젠이다.

옥수현대

옥수현대는 1990년에 완공된 아파트로 최근 예비안전진단에 통과하고 정밀안전진단을 기다리고 있다. 총 566세대에 용적률은 200%지만 8.8 대책에 의해 혜택을 받는다면 역세권 용적률로 적용받고 안전진단도 무난히 통과될 것이라 본다. 재건축 조합설립 동의율이 75%지만 70%까지 완화된다면 더욱 수월하게 재건축이 진행될 수 있고 안전진단을 통과하여 재건축 속도를 높이는 법안도 있지만 아직 국회 계류 중이다.

초초역세권에 숲세권, 단지와 연결된 동산은 공기도 최고이다. 게다가 야경이 한강뷰가 가능한 굉장히 아름다운 단지라고 평가받는다. 최근 정밀안전진단 용역 계약 추진 중이고 용역기간을 고려해도 내년 안으로 정밀안전진단 결과가 나올 것으로 보인다. 준공년도가 비슷한 응봉동 대림1차가 최근 정밀안전진단 D등급으로 정밀안전진단에 통과하여 옥수현대도 무난히 통과할 것으로 보인다.

옥수현대는 오래된 아파트라 케이스바이케이스인데 녹물이 나오는 단지도 있고 층간소음이 나는 곳이 있다고 한다. 그리고 분리수거를 1주일 밖에 안 하고 구축단지가 그렇듯 주차대수가 부족하다.

사업성 분석

서울 중심부에 위치하고 한강뷰에 3호선을 안고 있는 옥수현대는 시공사들이 군침을 흘리는 재건축 단지이다. 그래서 평당가도 상당할 것으로 보이는데 평당 5천만원은 갈 것으로 보인다.

개략적인 사업성 분석으로 세대수는 666세대이고 용적률 200%, 대지면적이 8,630평이라 평균 대지지분은 13평, 3종일반주거지역이라 300~330%의 용적률이 적용되는데 용적률 330%를 적용하면 연면적이 28,479평이다. 59타입만 들어온다고 가정하면 59타입 증가율은 473세대, 84타입은 197세대가 증가할 수 있다.

총 상가수익, 일반분양수익, 임대주택 수익, 조합원수익을 모두 더한 수익이 총 수익이며 총 비용은 총종전자산평가액, 공사비, 사업비 등이며 비례율은 {[ 총 수익 - 총 비용] ÷ 총종전자산평가액}으로 나온다. 이 방법은 향후에 사용하려 한다.

일반분양가는 평당 5천만원, 공사비는 평당 700만원으로 25평 아파트를 받는다고 가정한다. 조합원 원가는 [공사비 + 사업비 + 등등..]인데, 개략적인 분석이라 일반분양가의 50%로 잡았고 사업비는 공사비의 25%, 기부채납은 10%로 가정했다.