디딤돌대출이나 특례보금자리론 같은 정부 상품은 이용할 수 있으면 무조건 좋다. 나온 이유가 있기 때문이다. 혜택도 상당하기에 조건을 최대한 맞추어 이용해보자. 하지만 이제 정부상품인 특례보금자리론은 없어지고 디딤돌대출도 규제가 생기고 있다. 대신, 신생아특례대출의 소득조건이 2억 이상으로 완화되었다.


오늘은 디딤돌대출 신생아특례대출 방공제 적용 수도권 지방아파트 하락 면하지 못하다에 대한 포스팅입니다.

디딤돌대출

디딤돌대출이란 주택도시기금을 통해 무주택 서민에게 낮은 금리로 공급해주는 상품이다. 세대주 요건으로 대출접수일 현재 세대주로서 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택으로 단독세대주를 포함하되 만 30세 미만 단독세대주는 제외한다.

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소득요건으로 부부 합산 연봉이 6천만원 이하여야 하는 빡빡한 조건이 있다. 즉, 왠만한 대기업 및 중견기업 부부는 절대 불가능하고 외벌이 가정만 가능하다. 그래도 생애최초 및 2자녀 이상의 가구는 연봉 7천만원, 신혼 부부(7년 이내)의 경우 8,500만원 이하로 조건이 완화된다.

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대출승인일 기준으로 공동주택가격이 5억원 이하(신혼 및 2자녀 이상은 6억원 이하)여야 하며 주거전용면적이 85㎡(전용84 = 34평)까지만 가능하다. 자산요건으로 부부 합산 순자산이 4.69억 이하여야 신청가능하다.

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무주택이란 조건이 붙기에 본건 담보 주택이 없어야하고 분양권이나 입주권도 안된다. 자금용도는 오직 아파트 매수하는 것에만 사용가능하고 그 외로 사용할 경우 대출은 회수된다.

다른 대출과 다른 점

LTV 70%(생애최초 주택 구입의 경우 LTV 80%)가 적용되는 것은 같지만, DSR이 아니라 DTI 60%가 적용된다. 대출한도는 최대 2억 5천만원이다.(생애최초의 경우 3억원까지, 신혼 및 2자녀 이상은 4억원까지 가능)


대출만기는 10년, 15년, 20년, 25년으로 일반 주담대보다 짧은 편이지만 원리금, 체감식, 체증식상환방법이 있다. 특이하게 체증식 상환방법이 있는데 체증식은 처음에 이자만 내고 원금은 안 내기 때문에 엄청 저렴하게 원리금이 나가는 것이다.

금리가 가장 다른 대출에 비해 저렴하다. 5년 동안 금리가 고정되고 매 5년마다 변동일의 금리가 제시된다. 대출금리는 최근 1개년 소득으로 판정하고 우대금리가 적용된다. 중도상환수수료는 다른 대출과 마찬가지로 3년까지다.

신생아특례대출

신생아특례대출(3년 한시시행)은 결혼도 출산도 감소하는 현실에 조금이라도 더 출산율을 증가시키고 부담을 줄여주기 위한 대출이다. 대출대상은 대출접수 기준일 2년 내 출산(23년 1월 1일 이후 신생아부터 적용)한 무주택 세대주에게 적용된다. 단, 혼인신고 없이 출산한 부부도 가능하며 입양아도 가능하다. 그러나 임신 중인 태아는 안된다.


부부 합산 연소득 조건이 2억까지 상향되었고 내년부터는 2억 5천만원까지 상향된다. 사실상 대기업 맞벌이 부부도 가능해질 정도로 널널해진 조건이며 자산조건은 4.69억 이하이다.

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주택가액은 9억원 이하에 전용면적 85㎡ 이하로 대출한도는 최대 5억원까지이다. LTV는 70%(생애최초는 80%)가 적용되고 DTI 60%가 적용되어 시중 주담대보다 훨씬 낫다. 대출만기는 10년, 15년, 20년, 25년, 30년까지고 1년 거치 또는 무거치가 적용된다.

방공제 = 최우선변제액

그래서 주택담보대출을 완벽히 회수하기 위해 방공제로 최우선변제액을 제외하고 대출을 해주는 것이다. "최우선변제액"은 소액임차인이 확정일자를 받지 못한 경우라도 보증금 중 일정 금액을 다른 선순위담보대출보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리이다. 단, 소액임차인 + 대항력의 조건이 있다.

가계대출 증가에 따른 정부의 대책

하지만 최근 디딤돌대출이나 각종 주담대가 가계부채 증가와 주택시장 불안의 뇌관을 건드리게 되자 정부가 제도를 손질했다. 그 예로 디딤돌대출에도 방공제가 다시 부활하고 후취담보 조건으로 미등기 아파트에 담보대출받는 것도 불가능해진다.


대신, 수도권 아파트에만 적용되는데 지방 아파트는 이미 찬바람이 불고 있다. 주담대 규제로 금리가 인상되어 24년 하반기 거래량이 확실히 감소하였다. 수도권 아파트에만 적용되는 것은 다른 지방은 아직 상승을 회복하지 못하고 있기 때문이다. 원래 정부가 가장 좋아하는 것이 너무 오르지 않고 너무 떨어지지 않은 적당한 골디락스인데 서울은 불타지만 지방은 얼어붙었다.


현재 부산은 일자리는 없는데 아파트 공급만 하는 중이다. 예를들어, 부산 토종 기업 YK스틸이 당진으로 떠나고 견과류로 유명한 머거본도 울산으로 이전하고 풍산도 어떻게 될 지 모른 상태다. 젊은 인구는 감소하고 노인과 아파트만 남는 현실에 부산시장은 서울에 자기 집을 가지고 전세로 엘시티에 살고 있어 사람들에게 욕 먹는 중이다.

결론

딱 한마디로 요약하면 양극화는 심각하고 앞으로도 더 심해진다.